개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침

제1장 총칙

제1절 목적

1-1-1. 이 지침은 수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권 및 창원권 등 개발제한구역이 지정된 7대 광역도시권(이하 "권역별"이라 한다)에서 개발제한구역을 합리적으로 지정 또는 해제함에 있어 필요한 기준ㆍ요건 및 절차 등에 관한 사항을 정함을 그 목적으로 한다.

제2절 근거법령 및 지침

1-2-1. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 "법"이라 한다) 제3조부터 제10조까지

1-2-2 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조부터 제7조까지

1-2-3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법"이라 한다)」제25조(도시ㆍ군관리계획의 입안) 및 제63조(개발행위허가의 제한), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조(허가기준)

1-2-4. 「광역도시계획수립지침」(국토교통부 훈령)

제3절 용어의 정의

1-3-1. "조정대상지역" 이란 법 및 이 지침에 따라 개발제한구역을 지정 또는 해제하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 입안하는 지역을 말한다.

1-3-2. "단절토지"란 영 제2조제3항제5호에 따라 도로(중로2류 15미터이상)ㆍ철도ㆍ하천개수로(지방 하천이상)로 인하여 단절된 3만 제곱미터 미만의 토지로서 개발제한구역 이외의 토지와 접한 토지를 말한다. 다만, 도로(소로2류 8m이상)로 인하여 단절되고 토지이용현황, 주변 환경 등을 고려할 때 시도지사가 개발제한구역으로 관리할 필요성이 현저히 낮다고 판단하는 3만 제곱미터 미만의 토지를 포함한다.

1-3-3. "경계선 관통대지"란 개발제한구역의 경계선이 관통하는 경우로서 영 제2조제3항제6호에 해당하는 토지를 말한다.

제4절 적용범위

1-4-1. 이 지침은 법 제3조에 따라 도시ㆍ군관리계획을 변경하고자 하는 경우에 적용한다.

제2장 기본원칙

2-1. 국가 또는 지방자치단체는 개발제한구역을 해제하고자 하는 때에는 광역도시계획에 반영된 해제가능총량 범위 내에서(지방자치단체는 당해 시ㆍ군에 배분된 해제가능총량 범위 내) 개발수요 등을 감안하여 필요한 시점에 해제대상지를 선정하여 단계적으로 이를 추진한다. 이 경우 종전의 2020 광역도시계획(2008년 이전에 최초 수립된 해당 대도시권역 광역도시계획을 말한다)에 반영된 조정가능지역을 개발수요 등에 따라 우선적으로 해제를 추진할 수 있다.

2-2. 2-1의 규정에 따라 개발제한구역의 해제를 추진하고자 할 때에는 해제대상지역에 대한 활용방안(개발계획 및 재원조달계획 등) 뿐만 아니라, 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 등을 종합적으로 검토하여야 한다.

2-3. 국토교통부장관은 해제대상지역과 주변지역 일대에 대한 개발행위 허가제한 조치 등 난개발 및 투기방지를 위한 대책을 실시하지 아니하였거나, 그 대책 수립의 시행결과 실효를 거두지 못한 지역이 대부분인 지역에 대하여 개발제한구역을 해제하는 내용의 도시ㆍ군관리계획변경안을 제출받은 경우에는 이를 그대로 수용ㆍ결정하여서는 아니 된다.

2-4. 개발제한구역을 추가적으로 지정하고자 할 때에는 공간적으로 연속성을 갖도록 하고, 도시의 자족성 확보ㆍ합리적인 토지이용 및 적정한 성장관리 등을 감안하여 추진하여야 한다.

2-5. 보전가치가 높아 개발제한구역으로 신규 지정하고자 하는 경우에는 광역도시계획에 따른 해제가능총량 산정시 지정되는 면적만큼은 해제면적과 상계할 수 있다(3-2-1. (2)의 마에 따라 개발제한구역을 신규 지정하는 경우는 제외한다). 다만, 신규로 지정되는 곳이 토지특성ㆍ지역여건 등 제반 상황에 비추어 개발제한구역으로 관리하지 않는 경우 난개발 등이 심각히 우려되는 경우에 한하여 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 상계할 수 있다.

2-6. 단절토지, 집단취락 또는 경계선 관통대지로 해제하는 면적(해제된 취락으로 3-2-3(4)②의 규정에 따라 해제범위를 확대ㆍ조정하는 경우를 포함한다)은 2-1의 규정에도 불구하고 1-3-2, 1-3-3과 3-2-3(4)① 의 규정 따른 범위안에서 시ㆍ도지사가 결정하는 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 내용에 따른다.

2-7. 영 제2조제3항제1호 또는 제3호에 따라 개발제한구역을 해제하는 경우, 해제대상지를 관통하거나 개발제한구역의 정형화를 위해 불가피하게 포함되는 바다ㆍ하천 또는 도로ㆍ철도ㆍ구거(도시계획시설로 결정ㆍ설치되어 그 목적대로 사용하고 있는 경우에 한함)는 개발제한구역 해제 후에도 그 원상을 계속 유지하는 경우에 한해 2-1의 규정에도 불구하고 각 해당면적을 개발제한구역 해제가능총량과 별도로 해제할 수 있다.

2-8. 도시ㆍ군관리계획 입안권자는 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 입안시 도시재생이 필요한 지역과의 상호 연계 개발이 가능한 지역을 우선 고려하고, 도시ㆍ군관리계획이 기존 시가지와 교통ㆍ녹지ㆍ경관 및 도시기능의 연계성을 잘 갖출 수 있도록 수립하여 개발제한구역 해제를 통해 기존 시가지 정비 및 도시재생을 촉진하고 도시 경쟁력이 제고될 수 있도록 노력하여야 한다.

제3장 도시ㆍ군관리계획 입안대상

제1절 조정대상지역

3-1-1. 도시ㆍ군관리계획 입안권자는 다음의 지역에 대하여 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획을 입안할 수 있다.

(1) 개발제한구역 중 보전가치가 낮게 나타나는 지역으로서 도시용지의 적절한 공급을 위하여 필요한 곳 및 도시의 균형적 성장을 위하여 기반시설의 설치 및 시가화 면적 조정 등 토지이용의 합리화를 위하여 필요한 곳으로서 3-2-1, 3-2-2의 기준에 부합되는 지역

(2) 주민이 집단적으로 거주하는 취락(이하 "집단취락"이라 한다)으로서 주거환경 개선 및 취락정비가 필요한 지역으로서 3-2-3의 기준에 부합되는 지역

(3) 단절토지로서 개발제한구역의 지정 또는 해제로 인하여 그 지역과 주변지역에 무질서한 개발 또는 부동산 투기행위가 발생하거나 개발제한구역의 연속성을 크게 저해하는 등 그 밖에 도시의 적정한 관리에 지장을 줄 우려가 크지 않은 지역(단, 1만 제곱미터를 초과하는 경우 환경평가 12등급지는 원형보전하거나 공원녹지로 조성)

(4) 경계선 관통대지로서 3-2-4의 기준에 부합되는 지역

3-1-2. 도시ㆍ군관리계획 입안권자는 다음의 지역에 대하여 개발제한구역의 지정을 위한 도시ㆍ군관리계획을 입안할 수 있다.

(1) 도시의 무질서한 확산 또는 서로 인접한 도시의 시가지로의 연결을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(2) 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(3) 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(4) 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

제2절 해제대상지 선정 및 제척기준

3-2-1. 개발수요 등을 감안할 때 광역도시계획에서 제시한 목표연도내 실질적 개발ㆍ활용이 가능한 지역 중 개발제한구역의 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획이 결정ㆍ고시된 날부터 4년이 되는 날까지 착공이 가능한 지역으로서 도시발전 및 지속가능한 개발의 측면에서 아래 요건을 모두 갖춘 지역을 선정한다.

(1) 기존 시가지(도시지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역을 말한다. 이하 같다)ㆍ공단ㆍ항만 등과 인접하여 여건상 주거ㆍ산업ㆍ물류단지로 개발할 경우 경제적 효과가 큰 지역으로서 도로 등 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역

(2) 표고ㆍ경사도ㆍ농업적성도ㆍ임업적성도ㆍ식물상ㆍ수질 등에 대한 환경평가등급이 1～2등급지를 제외한 지역. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 1～2등급지를 포함하여 적용할 수 있다.

가. 농업적성도 1등급 내지 2등급지로서 농림축산식품부와 협의된 경우

나. 수질 1등급 내지 2등급지로서 해제대상지역 전체 및 주변지역에 대해 해제 및 그로 인한 개발사업 등으로 발생하는 수질오염원 관리를 위해 대책을 수립한 경우(「수도법」 제7조제1항에 따른 상수원보호구역은 제외한다)

다. 국방군사시설 등이 보안업무규정 등에 따라 실제 현황과 다르게 지도 상에 표시된 사실이 관계기관 자료 및 현지조사 등을 통해 확인된 경우

라. 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우. 이 경우 포함되는 1～2등급지는 가급적 원형보전하여야 한다.

마. 「광역도시계획수립지침」 3-5-3. (1)에 따른 사업을 추진하는 경우. 이 경우 해제되는 1∼2등급지(3-2-1. (2)의 가, 나에 따라 해제되는 경우는 제외한다)에 상응하는 면적의 개발제한구역을 신규 지정해야 한다.

(3) 난개발 방지, 상하수도 등 기반시설 공급의 용이성 등을 고려하여 20만 제곱미터 이상의 규모로서 정형화된 개발이 가능한 지역. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 20만제곱미터 미만의 규모로 일부 완화하여 적용할 수 있다.

① 이미 해제된 지역(영 제2조제3항제2호, 제5호부터 제7호 중 하나에 해당하는 지역은 제외한다)이나 기존 시가지(영 제2조제3항제2호, 제5호 중 하나에 해당하는 지역은 제외한다) 등과 결합하여 단일구역으로 개발 가능한 지역

② 실내체육관, 사회복지시설, 공공청사 등 도시민의 여가ㆍ복지시설을 확충하거나 공익성이 높은 시설의 설치 등 지역의 현안을 해결하기 위해 필요한 경우로서 이미 해제된 지역(영 제2조제3항제2호, 제5호부터 제7호 중 하나에 해당하는 지역은 제외한다)이나 기존 시가지(영 제2조제3항제2호, 제5호 중 하나에 해당하는 지역은 제외한다) 등과 연접하여 개발이 가능한 지역

③ 기존 시가지(영 제2조제3항제2호, 제5호 중 하나에 해당하는 지역은 제외한다)와 연접 또는 인접한 「공공주택특별법」에 따른 공공주택지구(인접한 경우 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역으로 한정한다) 또는 기존 시가지(영 제2조제3항제2호, 제5호 중 하나에 해당하는 지역은 제외한다)와 연접한 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

④ 최초 수립된 광역도시계획(목표연도가 2020년인 계획을 말하며, 울산권은 2021년 울산도시기본계획을 말한다)에 반영된 조정가능지역 중에서 2008년 11월 3일 이전에 승인이 완료된 해당 시ㆍ군의 도시ㆍ군기본계획에 시가화용지 또는 시가화예정용지로 반영된 사업

⑤ 「미군공여구역법」에 따른 반환공여구역 중 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역

3-2-2. 다음에 해당하는 지역은 그 전체 또는 관계지역을 해제대상지역에서 반드시 제척하여야 한다.

(1) 도시간의 연담화를 방지하기 위하여 보전해야 할 지역(특별한 사유가 없는 한 권역별 개발제한구역 최소 폭을 5킬로미터 이상 기준으로 적용함을 원칙으로 하되, 수도권 외 지역의 경우에는 산맥, 하천 등의 지형적인 여건이나 도로, 철도 등 선형 교통시설을 따라 시가지의 확산이 불가피한 경우 이를 완화하여 적용한다)

(2) 당해 지역개발로 다른 시ㆍ군과의 심각한 갈등을 초래하거나 인접 지역의 급격한 쇠퇴를 일으킬 수 있다고 중앙(지방)도시계획위원회가 판단하는 지역

(3) 지가의 급등, 투기행위 성행, 지장물 남설 등 대상지역에 대한 적절한 토지관리가 실패한 지역(토지관리 실패여부 판단은 이 지침 시행일을 기준으로 토지거래 현황, 지장물 설치 정도, 지가변동 상황 및 개발사업 추진의 실효성 등을 종합적으로 감안하여 판단한다)

(4) 개발과정에서 대규모 환경훼손이 수반되는 지역, 특히 산맥과 연결된 산지는 기준표고로부터 70미터 이상인 지역(다만, 해제대상지 주변에 도로ㆍ철도 등 도시계획시설이 설치 또는 설치예정이거나 토지이용계획 및 주변여건상 개발제한구역 정형화를 위해 국토교통부장관이 인정하는 경우 최소면적을 해제대상지역으로 포함 가능)

(5) 수질 등 환경적으로 보전 필요성이 큰 지역 및 용수(지하수 이외의 용수) 확보가 곤란한 지역

(6) 당해 지역 개발시 인접지역의 재개발이 곤란하거나 심각한 교통문제 등 도시문제를 크게 악화시킬 우려가 높은 지역

(7) 방재지구, 자연재해지구(다만, 구역 정형화ㆍ대체지역 부존재 등 부득이한 경우 포함면적 최소화하고 관련법령에 따른 안전조치 강구를 조건으로 해제대상지역으로 선정 가능)

3-2-3. 집단취락의 경우에는 다음의 기준을 충족시켜야 한다.

(1) 집단취락면적 ‘1만제곱미터당 주택 10호 이상’의 밀도(이하 "호수밀도"라 한다)를 기준으로 주택［집단취락으로 이축한 주택을 포함한다. 다만, 개발제한구역 해제를 위하여 도시ㆍ군관리계획을 입안(별도의 기준을 정하지 아니한 경우에는 주민공람 공고일을 기준일로 본다.)중인 집단취락에서 이축한 주택은 제외한다.］이 ‘20호 이상’인 취락

(2) 시ㆍ도지사는 (1)의 기준을 호수밀도는 ‘1만제곱미터당 주택 20호 이상으로’까지, 주택호수기준은 ‘100호 이상으로’까지 그 요건을 각각 강화하여 적용할 수 있다.

(3) 주택호수 산정기준은 다음과 같다.

① 주택은 도시ㆍ군관리계획 입안의 기준일(별도의 기준일을 정하지 아니한 경우에는 주민공람 공고일을 기준일로 본다) 당시 개발제한구역 건축물관리대장(영 제24조)에 등재된 주택을 기준으로 산정한다. 이 경우 다세대주택(개발제한구역 지정당시부터 개발제한구역안에 거주하고 있는 자가 종전의 도시계획법시행규칙(2000년 7월 4일 건설교통부령 제245호에 의하여 전문개정되기 전의 것을 말한다) 제7조제1항제2호 나목(3)에 따라 동거하는 기혼자녀의 분가를 위하여 건축한 다세대주택을 말한다)은 주택 1호로 산정한다.

② 개발제한구역 지정당시부터 있던 공동주택 및 무허가주택은 주택호수의 산정시 이를 산입하되 공동주택은 가구당 1호로 무허가주택은 건물동수에 관계없이 주된 건축물만을 1호로 산정한다.

③ 다음 각항에 해당하는 시설은 당해 시설(입안일 현재 건축허가가 이루어진 것을 포함한다) 전체를 주택 1호가 있는 것으로 본다.

가. 영 제18조제1항에 따라 주택으로부터 용도변경이 가능한 근린생활시설과 사회복지시설

나. 영 별표 1 제5호의 시설(주민공동이용시설)중 건축법령에 따른 근린생활시설에 해당하는 시설

④ 다음의 하나에 해당하는 토지(이하 "나대지등"이라 한다)에 대하여는 1필지당 주택 1호가 있는 것으로 본다.

가. 개발제한구역 지정당시부터 지목이 ‘대(垈)’인 토지로서 영 별표 1 제5호다(주택) 및 라(근린생활시설)에 따라 주택 또는 근린생활시설의 신축이 가능한 나대지

나. 개발제한구역 지정당시 주택지조성을 목적으로 시장 또는 군수의 허가를 받아 조성되었거나 조성중이던 토지

(4) 집단취락의 해제가능면적

① 집단취락으로서 해제하는 경우 개발제한구역에서 해제할 수 있는 면적은 당해 취락을 대상으로 다음의 면적 범위내로 한다.

* 조정대상취락의 해제가능 총면적 (제곱미터) = 취락을 구성하는 주택수(호) ÷ 호수밀도(10호～20호/10,000제곱미터) + 대규모 나대지등의 1,000제곱미터 초과부분의 면적 + 도시계획시설 부지면적(제곱미터)

가. "취락을 구성하는 주택의 수"란 "3-2-3(3)항에 따른 주택호수 산정기준"에 따라 산정된 호수를 말한다.

나. "호수밀도"란 1만제곱미터당 10호로 하되 당해 시ㆍ도지사가 10호 부터 20호까지 범위내에서 요건을 강화한 경우에는 그 밀도를 말한다.

다. "대규모 나대지등"이란 그 규모가 1,000제곱미터 이상인 나대지등을 말한다.

라. "도시계획시설 부지면적"이란 취락안에 설치되었거나 설치하고자 하는 도시계획시설(공공공지를 제외한다)의 부지면적을 말한다.

② 이미 해제된 취락도 추후 지구단위계획을 수립한 결과 도시계획시설 면적조정, 취락정비사업 시행을 위해 필요한 경우에는 3-2-3(4)① 항에 따른 면적의 범위내에서 이를 해제할 수 있다. 이 경우 ‘취락을 구성하는 주택의 수’는 최초 지구단위계획 입안 당시의 지구단위계획구역 내 주택수(해제 후 최초로 지구단위계획을 입안하는 경우에는 기 해제지역내 주택수)로 한다.

③ 전항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 집단취락 해제지역을 3-2-3(4)① 의 규정에 따른 면적을 초과하여 해제할 수 있다.

가. 지구단위계획이 수립된 취락의 도시계획시설 면적조정을 위해 필요한 경우(이 경우 초과하여 해제할 수 있는 면적은 지방도시계획위원회가 해제취락의 현황, 지구단위계획수립지침 규정 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 불가피하다고 인정하는 범위 내로 한다.)

나. 광역도시계획에 반영된 해제가능총량(당해 시군에 배분된 해제가능 총량)을 사용하여 3-5-1(1)②의 규정에 따른 취락정비사업을 시행하는 경우(이 경우 초과하여 해제할 수 있는 면적은 같은 항 해제가능면적 산식에서 "취락을 구성하는 주택수(호)÷호수밀도(10호~20호/10,000제곱미터)"항에 의한 해제가능면적의 30퍼센트 이내 범위로 한다.)

④ 집단취락 해제지역에 대해 지구단위계획을 수립하는 경우에는 취락의 현황 및 주변여건을 고려하여 도로, 주차장, 공원녹지 등 기반시설을 적정하게 계획하되, 장기미집행 도시군계획시설이 발생하지 않도록 반드시 시군 중기지방재정계획과 연동하여 단계별 집행계획에 반영하여야 한다.

3-2-4. 경계선 관통대지의 경우에는 다음의 기준을 충족시켜야 한다.

(1) 개발제한구역 지정 또는 해제당시부터 경계선 관통대지의 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획입안일까지 기본요건(1천㎡ 이하로서 구역 경계선 관통)을 계속 유지한 대지(필지)를 해제대상으로 한다. 이 경우 지정당시 또는 해제당시 기본요건을 충족한 대지가 그 후 구역 내 연접한 경계선 관통 대지와 합병한 후에도 여전히 기본요건을 유지하는 대지(필지)를 포함한다.

(2) (1)에 해당하는 관통대지의 경우에도 다음 어느 하나에 해당하는 대지(필지)는 해제대상에서 제외한다. 다만, ① , ②의 경우 지방자치단체의 경계선 관통대지 실태조사 결과 및 주변 토지 현황 등을 종합 검토하여 합리적으로 해제제외 대지(필지)를 선정하고, 필요시 도시계획위원회 자문 또는 심의를 통해 해제제외 여부를 결정할 수 있다.

① 경계선 관통대지 해제시 개발제한구역 경계선이 심각하게 부정형으로 되는 경우(구체적인 기준을 해당 지방자치단체가 사전에 제시하는 경우에 한한다)

② 경계선 관통대지 개발제한구역 부분의 식물상이 환경평가 1ㆍ2등급 기준에 해당하는 경우

③ 경계선 관통대지 해제시 개발제한구역인 연접토지가 개발제한구역의 공간적 연속성을 상실하게 되는 경우(연접토지가 1천제곱미터를 초과하는 경우에 한한다)

④ 국토계획법 제2조제13호에 따른 공공시설 부지

⑤ 국공유지

(3) 다음 어느 하나에 해당하는 대지(필지)는 해제대상에서 제외한다.

① 지정당시 또는 해제당시 3-2-4(1)의 기본요건을 충족한 대지 중, 구역 경계선에 맞춰 분할한 적이 있는 대지(필지)

② 경계선 관통대지가 아닌 대지(필지)와 합병한 적이 있는 대지(필지)

③ 합병으로 1천제곱미터를 초과한 적이 있는 대지(필지)

제3절 경계선 설정 기준

3-3-1. 도시ㆍ군관리계획 입안권자는 사업 추진에 필요한 최소의 면적으로 경계선을 설정하여야 하며, 경계선 설정으로 인하여 맹지 또는 경계선 관통대지, 단절토지가 발생하거나 개발제한구역이 공간적 연속성을 유지되지 못하고 섬처럼 존치되는 지역이 발생하지 않도록 하여야 한다.

3-3-2. 단절토지의 경계선은 도로ㆍ철도ㆍ하천개수로로 인하여 단절된 당해 토지의 지형 또는 지적 경계선으로 한다.

3-3-3. 집단취락의 경계선은 지구단위계획구역의 경계선으로 한다. 이 경우 당해 지구단위계획 내용의 효율적인 시행과 사업의 실시방안 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

제4절 해제대상지역 내 가능한 사업

3-4-1. 개발제한구역의 해제는 해제대상지역에 대한 다음 각 호의 사업으로서 공익적 목적의 개발수요가 발생할 경우 추진한다.

(1) 취락의 계획적인 정비사업

(2) 공공주택사업ㆍ사회복지사업ㆍ녹지확충사업 등

① 임대주택ㆍ분양주택 건설 등 서민용 공공주택사업, 공공지원민간임대주택사업

② 교육문화여가(관광)노인복지 등 사회복지사업

③ 당해 시ㆍ군의 실업해소를 위한 저공해 첨단산업을 유치하는 사업

④ ① ～③의 사업을 복합화한 복합단지 개발사업

(3) 수도권 이외의 지방대도시권은 수도권에 있는 기업의 본사ㆍ공장이 지방으로 이전하여 지역경제 활성화를 도모할 수 있을 경우 이를 수용하는 사업

(4) 산업단지, 물류단지, 유통단지, 컨벤션센터, 자동차서비스복합단지 건설사업

(5) (1)～(4)의 규정에 따른 사업을 추진하는 해제가능지역 내 기존 공장을 이전하기 위한 산업단지 조성사업

(6) 기타 도시의 자족기능 향상, 공간구조 개선, 도시민의 여가 선용, 지역특화발전을 위해 추진하는 사업

제5절 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 변경안에 제시할 사항

3-5-1. 해제대상지역에 대한 용도지역ㆍ지구의 지정계획 및 지구단위계획과 사업시행을 위한 재원조달계획, 공공기여방안(공원ㆍ녹지, 공공임대주택, 중소기업전용단지 등의 확보 및 그 밖의 개발이익 투자방안) 등 구체적인 활용방안을 제시하되, 다음의 사항을 준수하여 수립하여야 한다.

(1) 사업방식 및 사업시행자

① 해제대상지역은 다음 각 호의 자에 의한 전면매수 또는 「도시개발법」 제21조에 따른 혼용방식(이 경우 환지는 해제면적의 50퍼센트 미만으로 한정한다)으로 추진한다.

가. 국가

나. 지방자치단체

다. 「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관

라. 「지방공기업법」제49조에 따라 설립된 지방공사

마. 〈삭제〉

바. 해제대상지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인(민간의 출자비율 총합계가 50퍼센트 미만으로서, 개발제한구역 해제 결정전에 설립할 것)

사. 〈삭제〉

아. 가 ~ 바의 사업시행자는 산업입지 및 개발에 관한 법률, 택지개발촉진법, 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률, 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 등에 따라 개발사업의 일부를 대행하게 할 수 있다. 다만, 사업시행자가 대행하게 할 수 있는 면적은 해당 개발사업 시행면적의 2분의 1을 초과할 수 없다.

② 전항에도 불구하고 다음 각 호의 자는 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 환지방식 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축ㆍ재개발 내지 주거환경개선사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 등 정비사업으로 집단취락 해제지역을 개발할 수 있다. 이 경우 단일 집단취락 해제지역을 여러 개의 서로 다른 정비사업구역으로 분할하여 동시에 개발할 수 있으나 단일 집단취락 해제지역 중 정비사업구역에서 제외되는 지역이 있어서는 아니 된다.

가. 지방자치단체

나. 한국토지주택공사

다. 「지방공기업법」에 따른 지방공사

라. 집단취락 내 주민이 구성한 조합 또는 법인

③ 제2항 후단에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 단일 집단취락 해제지역을 여러 개의 서로 다른 정비사업을 분할하여 개발할 수 있다.

가. 도로(중로2류 15미터 이상)ㆍ철도ㆍ하천개수로(지방하천 이상)로 인하여 집단취락 해제지역이 명확히 구분되며, 구분된 집단취락 해제지역이 3-2-3.의 집단취락 해제요건을 만족하는 경우(단, 이 경우 구분된 집단취락을 단일 집단취락 해제지역으로 한다)

나.「도시 및 주거환경정비법」 제7조에 따른 도시ㆍ주거환경정비기본계획에 정비예정구역으로 확정ㆍ고시된 이후 정비사업구역을 분할하여 단계적으로 정비사업을 추진하는 경우

다.「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제43조의2에 다른 소규모주택정비관리계획을 수립하여 관리지역을 분할하여 단계적으로 정비사업을 추진하는 경우

④ 제1항 마ㆍ바의 경우 해제지역 개발사업 착공 시까지 마ㆍ바에 규정된 각 지분한도를 준수하여야 하고 착공 이후에 각 지분한도를 변경할 수 있으나, 이 경우에도 민간의 출자비율은 전체 지분의 50퍼센트 미만이어야 한다.

(2) 공원녹지의 확보(도시계획시설로 결정된 것에 한함)

① 주택단지 개발사업의 경우에는 20퍼센트 이상. 다만, 30만 제곱미터 미만 주택단지 개발사업의 경우, 상주인구 1인당 6제곱미터 이상 또는 해제면적의 12퍼센트 이상 중 큰 면적을 기준으로 한다.

② 주택단지, 산업단지, 물류단지를 제외한 기타 목적의 개발사업의 경우에는 15퍼센트 이상, (1) ②에 따른 집단취락 정비사업의 경우에는 상주인구 1인당 3제곱미터 이상(집단취락 정비사업 공원ㆍ녹지 비율의 경우 취락의 규모ㆍ밀집도ㆍ주변여건 등을 종합적으로 고려하여 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 이를 강화할 수 있다. 다만, 취락 주변에 녹지, 저수지, 하천, 임야 등 자연환경을 보전하고 시민의 휴식과 정서 함양에 이바지하는 공간이 충분한 경우 또는 취락 경계를 기준으로 250미터 이내 어린이공원 또는 500미터 이내 근린공원이 있는 경우 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 공원ㆍ녹지 비율을 축소하거나 공원ㆍ녹지를 확보하지 아니하게 할 수 있다.)

③ 〈삭제〉

④ 〈삭제〉

⑤ 3-2-1. (2)의 라에 따라 해제대상지역 내 불가피하게 환경평가 1～2등급지를 포함하는 경우 ① 또는 ②의 공원ㆍ녹지확보 기준과 별도로 해당 지역 또는 그에 상응하는 면적을 공원ㆍ녹지로 추가 확보하여야 한다. 다만, 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구에서 환경평가 1～2등급지에 상응하는 면적을 공원ㆍ녹지로 지정하는 경우 해당 지역을 ①의 공원ㆍ녹지확보 기준에 포함할 수 있다.

(3) 공공임대주택의 확보

① 해제대상지역 내 공동주택을 건설하고자 하는 경우에는 전체 세대수 대비 최소 35퍼센트 비율로 공공임대주택(「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 공공임대주택은 제외한다. 다만, 같은 영 제54조제1항제6호에 따른 임대의무기간이 6년인 공공임대주택은 포함한다. 이하 같다)을 확보한다. 다만, 산업단지ㆍR&D단지ㆍ매입공공기관이 매입한 종전부동산(당해당해 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시시 또는 군의 임대주택 공급이 충분하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장시장 또는 군수가 임대주택 비율 완화가 필요하다고 인정한 경우에 한한다) 내 건설하는 공동주택의 경우에는 지구별 여건에 따라 전체 세대수 대비 최소 20퍼센트 비율로 공공임대주택을 확보하여야 한다.

② (1) ① 의 바목에 해당하는 사업시행자가 개발계획에 반영된 공공임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고(일간신문, 주택협회 또는 지자체 홈페이지를 통한 공고를 말한다.)일 후 12개월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 「공공주택특별법」 제4조제1항제1호부터 제4호 중 하나에 해당하는 자에게 해당 공공임대주택건설용지에 공공임대주택을 공급할 계획이 있는지 여부를 확인해야 하며 확인 결과 공공임대주택공급 계획이 없다고 판단되는 경우 이를 국민주택규모 이하의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다.

③ ① 에도 불구하고 공공지원민간임대주택 공급촉진지구를 지정하기 위해 개발제한구역을 해제하는 경우에는 해당 공급촉진지구 내 전체 공동주택 세대수의 20퍼센트 이상을 공공임대주택으로 확보하여야 한다. 다만, 해제대상지역이 15만 제곱미터 미만인 경우, 개발제한구역 해제 결정권자는 사업시행자와 협의 후 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 거쳐 사업시행자에게 공공임대주택 확보가 아닌 다른 공공성 확보를 위해 필요한 조치사항을 요구할 수 있다.

④ ① 에도 불구하고 3-5-1.(1) ②에 따라 집단취락 해제지역을 개발할 때 「도시개발법」에 따른 환지방식을 준용하는 경우에는 「도시개발법」 또는 「도시 및 주거환경정비법」의 공공임대주택 확보기준을 적용할 수 있다.

⑤ ① 에도 불구하고 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구를 지정하기 위해 개발제한구역을 해제하는 경우 같은 법 시행령 제3조제4항에 따라 국토교통부장관(시도지사)은 해당 지역의 주택 수요 및 여건 등을 고려하여 공공주택의 비율 및 공공주택의 세부 유형별 주택 비율을 조정할 필요가 있다고 인정되면 공공주택사업자와 협의하여 제1항 본문에 따른 공공임대주택 비율을 5퍼센트 포인트 범위에서 조정할 수 있다.

(4) 상위계획과의 부합

해제대상지역에 대한 활용방안은 「국토계획법」, 「수도권정비계획법」, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」,「산업입지 및 개발에 관한 법률」,「지방재정법」등의 관련법령 및 도시ㆍ군기본계획, 산업단지지정계획, 투자심사 등 그에 따른 관련계획에 부합하여야 한다.

(5) 중소기업을 위한 전용단지(용지 또는 입주공간)의 확보

① 해제대상지역 안에 산업단지, 물류단지 및 도시지원시설용지 등을 조성하려고 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 용지 면적의 10퍼센트 이상 또는 이에 상응하는 분양 및 임대가능한 입주공간(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호에 따라 건축물의 연면적 산정에서 제외되는 지하층은 제외한다) 연면적의 10퍼센트 이상을 개발제한구역 안(중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관(시도지사)이 인정하는 경우 개발제한구역이 아닌 주변지역까지 범위를 확대할 수 있다)에 위치한 중소기업기본법 제2조제1항에 따른 중소기업(법 제4조의2제1항제1호에 해당하는 행위자를 포함하고 2016년 3월 30일 이전에 행위가 이루어진 경우에 한하며, 이하 "중소기업"이라 한다)을 위한 전용단지(용지 또는 입주공간)로 공급해야 한다.

가. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제6호 및 같은 법 시행령 제19조제2항제1호의 산업시설용지

나. 「물류단지 개발지침」 제8조의 물류시설용지

다. 「택지개발업무처리지침」 별표 2의 도시형공장등자족기능용지

라. 「공공주택 업무처리지침」 제13조제3항의 도시지원시설용지

마. 「도시개발업무지침」별표2의 산업시설용지 및 도시지원시설용지

바. 그 밖의 가호부터 마호까지와 유사한 시설용지로서 공장 및 창고의 유치가 가능한 용지

② ① 에 따라 조성되는 전용단지(용지 또는 입주공간)의 입주자격 등 입주와 관련된 사항은 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지역 실정 등을 고려하여 이를 정한다.

③ ① 에 따라 조성되는 전용단지(용지 또는 입주공간) 중 최초 분양공고(일간신문과 해당 지자체 및 중소벤처기업부가 운영하는 입주기업 모집공고 홈페이지를 통한 공고를 말한다) 후 1년 이상이 경과하도록 미분양된 분에 대해서는 중소기업 외의 자에게도 공급할 수 있다.

(6) 초과 개발이익에 대한 공익적 활용

① 도시ㆍ군관리계획 입안권자는 개발계획을 결정(변경을 포함한다)할 때 중앙(지방)도시계획위원회 심의 시 제시한 예상 이익을 초과하는 이익이 발생하는 경우 그 일부를 공익을 위해 활용하도록 할 수 있는 방안을 마련하여야 한다.

② 국토교통부장관(시ㆍ도지사)은 입안권자가 제시하는 (2),(3),(5)의 내용을 포함한 공공기여 및 초과 개발이익에 대한 공익적 활용방안이 적정한 지 여부를 판단하기 위해 입안권자로 하여금 전문 연구기관 또는 회계기관의 검토결과를 함께 제출하도록 요청할 수 있다.

3-5-2. 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 등 다음 각 항의 사항도 동시에 제시하여야 한다.

(1) 해제대상지역에 인접한 개발제한구역으로의 무분별한 개발(난개발 등)확산 방지 및 각종 투기행위 방지에 관한 사항

(2) 해제지역이 아닌 지역으로서 개발제한구역 안의 훼손된 지역을 공원ㆍ녹지 등으로 복구하는 계획에 관한 사항(훼손지 복구와 관련된 세부적 사항은 「개발제한구역 훼손지 복구업무 처리규정」(국토교통부 훈령)에 따른다.)

(3) 해제하려는 지역이 100만 제곱미터 미만(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 이하로 하며, 영 제2조제3항제1호 또는 제3호에 따라 해제하는 경우를 말한다)인 경우 도시ㆍ군관리계획 입안일로부터 향후 5년간 해제대상지역의 경계선으로부터 1킬로미터 이내의 개발제한구역을 해제하려는 사항

3-5-3. 해제대상지역에 대한 토지거래 및 행위 허가현황, 공시지가 등 지가변동 현황 등에 관한 사항(각종 자료작성의 기준 시점은 이 지침 시행일 이후부터 적용한다)

제4장 도시ㆍ군관리계획변경 절차

제1절 기초조사

4-1-1. 도시ㆍ군관리계획 입안권자는 이 지침에 의한 조정대상지역 및 단절토지에 대한 도시ㆍ군관리계획을 입안할 때에는 다음의 사항을 반영하여야 한다.

(1) 조정대상지역

① 법 제6조(기초조사) 및 영 제3조에 규정된 제반사항

② 개발제한구역 조정(지정 또는 해제)을 위한 대상지역 및 그 주변지역에 대한 환경평가 검증결과(실제 현황이 다른 경우 이를 입증할 수 있는 사항)

(2) 단절토지

① 대상토지의 위치

② 지번ㆍ지목별 토지이용현황

③ 도로ㆍ철도ㆍ하천개수 등 공공시설의 설치 및 결정현황

④ 대상토지 안팎의 토지이용현황 및 환경상태

⑤ 1만 제곱미터를 초과하는 단절토지의 경우 해제대상지역에 대한 환경평가 검증결과(실제 현황이 다른 경우 이를 입증할 수 있는 사항)

(3) 경계선 관통대지

① 대상토지의 위치

② 지번ㆍ지목별 토지이용현황

③ 대상토지 중 개발제한구역 부분의 면적과 비율

④ 대상토지 안팎의 토지이용현황 및 환경상태

제2절 도시ㆍ군관리계획 입안 및 결정 절차

4-2-1. 도시ㆍ군관리계획의 입안은 법 제4조제1항에 따라 당해 도시지역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 입안한다. 다만, 서민주택공급 건설계획 등 국가계획(국가의 중요한 정책의 목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획으로 국무회의 심의를 거쳐 확정된 계획을 말한다. 이하 "국가계획"이라 한다)과 관련된 경우에는 국토교통부장관이 직접 도시ㆍ군관리계획을 입안할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관은 미리 관할 시ㆍ도지사, 시장 및 군수의 의견을 들은 후 가급적 제시된 의견을 반영하도록 노력하여야 한다.

4-2-2. 도시ㆍ군관리계획 결정절차는 다음과 같다.

(1) 국토교통부장관이 입안하는 경우

① 국토교통부장관은 주민 및 지방의회 의견청취를 위하여 도시ㆍ군관리계획안을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수에게 송부하여야 한다.

② 도시ㆍ군관리계획안을 송부받은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 주민 및 지방의회의 의견을 청취하여 그 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 특별한 사유없이 주민 및 지방의회의 의견을 60일 이내에 제출하지 아니한 경우에는 의견이 없거나 동의한 것으로 볼 수 있다.

③ 국토교통부장관은 도시ㆍ군관리계획을 결정하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

(2) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장시장 또는 군수가 입안하는 경우

① 특별시장ㆍ광역시장특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 주민 및 지방의회 의견청취를 거쳐 국토교통부장관(특특별시장ㆍ광역시장특별자치시장ㆍ도지사)에게 도시ㆍ군관리계획 변경 결정을 요청하여야 한다. 다만, 시장 또는 군수가 국토교통부장관에게 도시ㆍ군관리계획 변경 결정을 요청하기 위해 입안하는 경우 국토교통부장관에게 요청하기 전에 관할 도지사와 협의를 거쳐야 한다.

② 국토교통부장관(특특별시장ㆍ광역시장특별자치시장ㆍ도지사)은 도시ㆍ군관리계획을 결정하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 중앙도시계획위원회(지방도시계획위원회)의 심의를 거쳐야 한다.

③ 해제하려는 지역의 면적이 100만제곱미터 미만(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 이하로 하며, 영 제2조제3항제1호 또는 제3호에 따라 해제하는 경우를 말한다)인 경우, 집단취락 및 단절토지, 경계선 관통대지, 개발제한구역의 공간적 연속성이 상실되는 1천 제곱미터 미만의 소규모 토지는 특별시장ㆍ광역시장특별자치시장 또는 도지사가 이 지침에 부합하는 경우에 한해 그 해제를 결정할 수 있다. 다만, 100만 제곱미터 이상(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 초과로 한다)의 단계적 개발제한구역 해제계획을 일시에 입안한 경우 또는 법 제4조제1항 단서에 따라 국가계획과 관련하여 국토교통부장관이 직접 개발제한구역의 해제에 관한 도시군관리계획을 입안하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 해제하려는 지역의 면적이 100만 제곱미터 미만(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 이하로 하며, 영 제2조제3항제1호 또는 제3호에 따라 해제하는 경우를 말한다)로서 국토교통부장관과 사전협의(주민공람 이전)시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 인접 시도(관내 인접 시군 포함) 또는 관계 시도의 의견을 제시하여야 한다.

가. 해제하려는 지역이 시도 경계에서 5킬로미터 이내에 있는 경우

( 권역내 개발제한구역이 다른 시도와 경계를 이루지 않는 경우에는 제외)

나. 해제하여 추진하려는 사업과 관련하여 다른 시도와 이견의 소지가 있는 경우

⑤ 해제하려는 지역의 면적이 100만 제곱미터 미만(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 이하로 하며, 영 제2조제3항제1호 또는 제3호에 따라 해제하는 경우를 말한다)인 경우 시도지사는 중앙도시계획위원회의 심의 필요성 등에 관하여 국토교통부장관과 미리 협의하여야 하며, 협의결과가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

가. 환경평가 1～2등급지를 포함하는 경우로서 원형보전 등 대안 제시가 미흡한 경우(단, 농업적성도 1～2등급지로서 농림축산식품부 등과 협의된 경우 또는 수질 1～2등급지로서 수질오염원 관리대책을 수립한 경우는 제외한다.)

나. 제4항에 따른 인접 또는 관계 지자체에서 이견을 제시하여 조정이 필요한 경우

다. 국토계획법에 따른 준주거지역 및 상업지역의 총면적이 유상공급면적의 30퍼센트를 초과하는 경우

라. 이미 해제한 구역 경계(개발제한구역관리계획에 의한 시설물 등의 설치계획을 수립한 경우를 포함한다.)로부터 직선거리 1킬로미터 이내에서 5년(개발제한구역관리계획에 의한 시설물 등의 설치계획을 수립한 경우는 2년으로 한다.) 이내에 추가 해제를 추진하는 등 인접ㆍ분할개발의 우려가 있다고 판단되는 경우[단, 해제대상지역과 이미 해제한 지역의 총면적이 100만 제곱미터 미만(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 이하로 한다)인 경우와 입안권자가 다른 경우는 제외한다.]

마. 100만 제곱미터 이상(수도권의 경우에는 30만 제곱미터 초과로 한다)의 단계적 개발제한구역 해제계획을 입안한 경우(해제계획을 입안한 구역의 경계로부터 직선거리 1킬로미터 이내에서 2년 이내에 개발제한구역관리계획에 의한 시설물 등의 설치계획을 수립할 예정인 경우를 포함한다.)

바. 「광역도시계획수립지침」3-5-3. (1)에 따른 사업을 추진하는 경우

⑥ 1만 제곱미터를 초과하는 단절토지의 경우 시도지사는 중앙도시계획위원회의 심의 필요성 등에 관하여 국토교통부장관과 미리 협의하여야 하며, 협의결과 환경평가 1～2등급지에 대하여 원형보전 등 대안 제시가 미흡한 경우(단, 농업적성도 1～2등급지로서 농림축산식품부 등과 협의된 경우 또는 수질 1～2등급지로서 수질오염원 관리대책을 수립한 경우는 제외한다) 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

⑦ 제5항에 따라 국토교통부장관과 미리 협의해야 하는 경우 제5항 각 호의 사항에 대하여 국토교통부장관은 필요시 국책연구원 등 관련연구원 관계자, 학계 전문가 등 5인 이내로 구성된 자문단을 설치ㆍ운영하여 심사를 강화하거나 중앙도시계획위원회에 자문을 구할 수 있다.

4-2-3. 국토교통부장관은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 입안하는 경우 도시ㆍ군관리계획 입안 및 결정 절차의 신속한 추진을 위해 국토교통부에 개발제한구역 심사 지원반(이하 "심사 지원반"으로 한다)을 설치한다.

(1) 심사 지원반은 국토교통부 녹색도시과장을 반장으로 하고 국토교통부 녹색도시과 담당자, 「중앙도시계획위원회 운영세칙」 제12조에 따른 전문위원, 국책연구원 등 관련연구원 관계자, 학계 전문가 등 10인 이내의 반원으로 구성한다.

(2) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 필요시 심사 지원반에 자문을 요청할 수 있으며, 심사 지원반은 다음 각 호에 관한 의견을 제시할 수 있다.

① 해제대상지 선정ㆍ제척기준에 관한 사항

② 공원녹지의 확보, 초과 개발이익에 대한 공익적 활용 등 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 변경안에 제시할 사항

③ 유사한 개발사업의 중앙도시계획위원회 심의 사례 등 입안권자가 요청하는 사항

④ 4-2-2.(2) ⑤에 따라 국토교통부장관과 미리 협의해야 하는 경우 제5항 각 호의 사항

제3절 구비서류

4-3-1. 도시ㆍ군관리계획 결정 신청시 첨부하는 서류와 도면

4-3-2. 해제대상지역별로 제3장 제2절의 규정에 의한 해제대상지역 선정기준에 적합함을 알 수 있는 서류

4-3-3. 해제대상지역별로 제3장 제2절의 규정에 따른 해제대상지역 제척기준에 해당하지 아니함을 알 수 있는 서류

4-3-4. 해제대상지역에 대한 개발수요 및 재원조달계획, 개발이익의 공공기여방안

4-3-5. 2-3(투기방지, 지가관리 등)의 규정에 저촉되지 아니함을 알 수 있는 자료

제4절 다른 법령 및 지침의 적용 등

4-4-1. 이 지침에 정하지 않은 사항은 법, 영, 국토계획법 및 관련지침에 따른다.

4-4-2. 이 지침을 적용하는 것이 현저하게 불합리한 지역에 대하여는 구역지정목적 및 이 지침의 취지에 반하지 아니하는 범위 내에서 국토교통부장관의 승인을 받아 이 지침에서 정한 기준을 일부 조정하여 이를 적용할 수 있다.

4-4-3. 다른 법률에 따른 공익사업의 추진을 위해 개발제한구역의 해제를 위한 도시군관리계획을 변경하고자 하는 경우 개발제한구역 해제와 해당 사업을 추진하기 위한 절차 중 도시군관리계획의 입안, 주민의견 청취, 관계기관 협의 절차 등 중복되는 절차는 동시에 진행할 수 있다.

4-4-4. 〈삭제〉

제5장 개발행위 허가제한에 관한 조치

제1절 개발행위 허가제한

5-1-1. 국토교통부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 해제를 검토하고자 하는 지역 및 그 주변지역 일대에 대하여 국토계획법 제63조의 규정에 의하여 개발행위 허가를 제한하는 조치를 하여야 한다. 이 경우 그 주변지역의 범위는 부동산 투기 또는 난개발이 예상되거나 이를 철저히 방지할 필요가 있는 지역 일대를 설정하며, 제4장 제2절에 따른 도시ㆍ군관리계획안에 대한 주민공람이 실시되기 이전까지 조치하여야 한다.

5-1-2. 국토교통부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 개발행위 허가제한을 실시함에 있어 국토계획법 제63조 등의 규정에 따라 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 관보 또는 당해 지방자치단체의 공보에 공고함은 물론, 다음 각항의 조치를 병행함으로써 지역 주민들이 그 사실을 잘 알 수 있도록 하여야 한다.

(1) 당해 지역에 보급되는 2개 이상의 일간신문에 그 사실을 게재하고 언론에 보도자료를 배포

(2) 개발행위 허가제한이 실시되는 지역 중 일반인의 통행이 빈번한 주요지점에 개발행위 허가제한의 실시내용을 알리는 현수막 등을 설치

5-1-3. 개발행위 허가제한의 기간은 국토계획법령상 3년의 범위 내에서 제한이 가능하고 1회에 한하여 2년 이내의 연장이 가능하나 그 기간 안에서 행위제한의 기간(종료시기)은, 당해 지역의 개발을 위하여 사업시행자가 토지 소유권을 확보할 수 있는 시기를 예상하여 그 때까지로 하되, 국토교통부가 당해 지역을 개발제한구역에서 해제하지 아니하기로 결정하는 경우에는 그 날에 종료되도록 규정하도록 한다.

제2절 허가할 수 있는 행위 등

5-2-1. 개발행위 허가권자(당해 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다)는 개발행위 허가를 제한하는 조치가 이루어진 지역에서는 다음 각호에 해당하는 행위에 한하여 이를 허가할 수 있다.

① 개발행위 허가제한 공고의 시행일까지 허가를 받은 행위 및 동 공고의 시행일까지 허가신청이 접수된 것으로서 종래에는 행위허가가 가능한 행위

② 주민들이 다른 지역으로 이주할 때까지 생활하는데 필요한 최소한의 행위

③ 지반의 붕괴 그 밖의 재해 예방 또는 복구를 위한 축대ㆍ옹벽 및 사방시설, 방재시설의 설치 등 사람과 동물의 안전을 위하여 필요한 행위

④ 매장유산의 조사발굴을 위한 토지의 형질 변경 및 굴착

⑤ 이미 확정되었거나 협의된 도시계획시설 등 공공시설의 설치

⑥ 가설건축물의 설치 등 해제지역 개발사업을 위한 사업시행자의 행위

⑦ 그 밖에 해제지역 개발사업에 지장을 초래하지 아니한다고 시장ㆍ군수가 인정하는 행위

5-2-2. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 허가가능한 행위로 공고한 사항에 대하여 실제 개발행위 허가에 관한 업무를 행함에 있어서는 다음 각호의 사항을 고려하여 허가 여부를 결정하여야 하고, 허가를 하는 경우에는 그 허가의 효력기간, 복구조건 등 개발사업의 추진에 지장이 없도록 일정한 조건을 붙이는 등 허가에 따르는 적절한 조치를 하여야 한다.

① 추후 해제지역 개발사업과의 양립 가능성

② 공익상의 필요성

③ 당해 건축물 또는 공작물의 활용기간

④ 향후 보상이나 투기적 이익을 취득하기 위한 행위 여부

제6장 부동산 투기방지에 관한 조치

제1절 토지거래 허가심의 강화 등

6-1-1. 시장ㆍ군수 또는 구청장은 토지거래계약 허가시 반드시 관계서류 등의 진실성 여부를 심사하고 현장 확인을 실시하며 사후에는 허가사항의 이행 여부를 조사하여야 한다.

6-1-2. 시장ㆍ군수 또는 구청장은 부동산 투기행위 세부단속 지침을 마련하여 철저히 시행하여야 한다.

(1) 지가안정을 위한 단속반을 구성ㆍ운영하고 다음 사항을 집중 단속토록 한다.

① 토지거래계약 허가신청과 관련하여 관련 서류를 위조ㆍ변조하거나 그러한 행위를 교사ㆍ방조하는 행위

② 명의신탁행위 등 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 위반행위

③ 주민등록 위장전입 등 주민등록법 위반행위

④ 부동산 중개업자의 불법행위

가. 중개업자가 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행, 인터넷 게재, 광고, 기타의 방법으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

나. 인정된 수수료 이외 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위

다. 탈세를 목적으로 법령에 의한 권리변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하거나 부동산 투기를 조장하는 행위

라. 천막 그 밖의 이동이 용이한 임시중개시설물 등을 이용하여 이중사무소를 개설하고 개발지역을 따라 이동하며 투기를 조장하는 행위

마. 부동산 중개업자가 거래를 성사시키기 위하여 허위의 서류작성에 관여하거나 탈법요령 등을 교사ㆍ방조한 경우

제2절 단속 등

6-2-1. 단속은 세무관서 등 관련기관과 합동으로 실시하여 효과성을 제고할 수 있게 하고 위법행위가 확인되거나 혐의가 짙은 사안 중 형사처벌 대상은 사법당국에 고발조치 또는 수사의뢰 하며, 탈세의 의혹이 있는 건에 대하여는 세무관서에 통보하여야 한다.

6-2-2. 무허가 건축물, 불법용도변경 행위 등 개발제한구역 법령 위반자에 대해서는 법 제30조 및 「개발제한구역내 불법행위의 예방과 단속에 관한 규정」(국토교통부 훈령)에 따른 조치를 철저히 이행하여야 한다.

제7장 행정사항

7-1-1 (재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2020년 1월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.