1. 택지 조성원가 산정원칙
가. 택지조성원가는 택지개발계획 및 실시계획에 의거 이해관계자가 신뢰할 수 있도록 객관적인 자료와 근거에 의하여 산정하여야 한다.
나. 세부 항목별 택지조성원가(이하 “조성원가”라 한다)는 그 특성에 따라 원가집계 및 배부방법(배부율)에 의하여 산정한다. 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 객관성과 공정성 있게 산정하여야 한다.
다. 최초 조성원가 산정 후 택지개발계획 및 실시계획이 변경되거나 사정변경(수용재결에 의한 변동, 천재지변 등)으로 조성원가가 증감되는 경우 조성원가를 재산정 할 수 있으며, 이후에 공급되는 택지는 변경된 조성원가를 적용한다.
라. 조성원가는 택지개발지구별로 산정하여 공개하며, 배부율 적용은 최근 3년간 운용실적(결산 기준)을 기준으로 한다.
마. 「1.-라.」에 불구하고 동일 택지개발지구의 조성공사를 단계적으로 시행하거나 택지와 산업시설용지 등을 복합적으로 조성하면서 단계별 시행구역의 경계선 또는 산업시설용지 등과의 경계선이 도로ㆍ하천 등에 의해 객관적으로 구분될 수 있는 경우에는 이를 구분하여 산출할 수 있다.
2. 택지 조성원가 개념
조성원가는 「택지개발촉진법」(이하 “법”이라 한다)에 따라 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직ㆍ간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말한다.
3. 택지 조성원가 산정 및 적용시기
가. 조성원가 산정시기
1) 조성원가는 당해 택지개발지구에 설치하는 간선시설(택지개발지구와 외부기반시설을 직접 연결하는 확정된 기반시설 포함)의 기본설계를 종료한 이후에 법 제18조에 따라 최초로 택지를 공급하고자 할 때 산정한다. 다만, 기본설계 종료시점이 실시계획 승인일로부터 1년을 초과하는 경우 그 시점에서 산정할 수 있다.
2) 전항에 의한 조성원가 산정시기 이전에 부득이 택지를 조기에 공급해야 하는 경우(법 제20조의 규정에 의거 선수금을 받는 경우 등)에는 사후 조정을 전제로 산정할 수 있다.
나. 조성원가 재산정
1) 최초 조성원가를 산정한 후 수용재결금액의 변경 등 특별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 조성원가를 재산정할 수 있다. 다만, 택지개발계획 및 실시계획의 변경에 의거한 간선시설계획의 변경 등으로 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설설치비의 합계액이 3퍼센트 이상 증감한 경우에는 조성원가를 재산정하여야 한다.
2) 간선시설의 추가 등으로 인하여 사업비가 변경되어 조성원가를 재산정하고자 할 때는 택지개발계획 및 실시계획의 변경에 의거 하여야 한다. 다만, 「택지개발촉진법 시행령」제8조제5항의 경우에는 그러하지 아니할 수 있다.
다. 조성원가 공개시기 및 공개횟수
1) 조성원가는 최초로 택지를 공급하고자 공고하는 때 공개하며, 1회 공개하는 것을 원칙으로 한다.
2) 택지개발계획 및 실시계획의 변경 등 특별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생된 경우에는 그 내용을 사업시행자의 홈페이지에 게재한다.
3) 조기에 택지를 공급할 필요가 있어 조성원가 산정시기 이전에 택지를 공급하는 경우에는 조성원가 산정시기 이후에 공개한다.
라. 제비용률의 적용
1) 동일한 택지개발지구에 있어 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 그 밖의 비용 산정시 적용하는 제비용률은 실시계획승인 고시일이 속한 연도의 제비용률을 계속 적용한다.
2) 다만, 결산 미확정 등의 사유로 당해연도 제비용률이 확정되지 아니한 경우에는 전년도 제비용률을 적용한다.
3) 직접인건비, 판매비, 일반관리비와 같이 배부율의 상한이 설정된 경우 상한액을 초과하는 금액은 조성원가에 포함하지 아니한다.
4. 택지 조성원가 구성요소
가. 조성원가는 법 제18조의2에 의거 택지개발ㆍ조성 과정에 직ㆍ간접적으로 관련되어 투입된 총비용으로서 직접비와 간접비로 구성한다.
나. 직접비는 용지취득 및 조성공사를 위하여 직접 소요된 비용으로 용지비ㆍ조성비ㆍ직접인건비ㆍ이주대책비ㆍ용지부담금ㆍ기반시설설치비로구성하고, 간접비는 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 판매비ㆍ일반관리비ㆍ자본비용ㆍ그 밖의 비용으로 구성한다.
다. 사업시행자는 조성원가의 구성요소 중 조성원가에서 차지하는 비중이 상당하고, 내용이 중요하다고 판단되는 경우 항목을 세분할 수 있다.
5. 택지 조성원가 산정방법
가. 단위면적당 조성원가 산정
1) 단위면적당 조성원가(원/㎡) = 총 사업비 / 총유상공급대상면적
2) 총사업비 = 용지비 + 조성비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비 + 용지부담금 + 기반시설설치비 + 자본비용 + 그 밖의 비용
3) 총사업면적 = 실시계획상 해당 택지개발지구의 면적. 다만, 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 해당 택지개발지구의 면적
4) 총유상공급대상면적 = 총 사업면적 - 총무상공급대상면적
나. 무상공급대상면적 산정
1) 무상공급대상면적은 관련법령의 규정에 의하여 무상으로 공급하는 면적과 공공시설 용지 중 조성원가 이하로 공급하는 토지의 조성원가 이하 부분 면적(예,「학교용지의확보에관한특례법」에 의거 조성원가의 70로 공급하는 고등학교용지의 경우 공급면적 중 30는 무상공급대상면적으로 간주)을 합한 것으로 한다.
2) 존치부지, 현황보존지 등 택지개발지구에 편입되나 공급대상이 아닌 토지면적은 무상공급대상면적에 포함하여 산정하며, 시설부담금 등은 총사업비에서 제외하고 조성원가를 산정한다.
3) 택지개발촉진법령의 규정에 의하여 조성원가 이하로 공급하는 공공시설 용지 이외의 토지는 조성원가 이하로 공급(예, 임대주택지, 공동주택지, 이주자택지)하더라도 무상공급면적에 포함시킬 수 없다.
4) 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제4조의2에 따라 학교시설 설치를 위해 녹지를 조정하여 택지를 공급하는 경우, 이에 해당하는 면적은 1)부터 3)까지의 규정에도 불구하고 총 유상공급 대상면적에서 제외하여 조성원가를 산정한다.
다. 용지비 산정
1) 용지비는 해당 택지개발지구의 실시계획에 따른 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 지장물 등 보상비, 영업ㆍ영농ㆍ축산ㆍ어업 등에 관한 권리 보상비, 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 보상관련 용역비, 조사비, 등기비, 사업시행과 관련하여 집행한 임차비용 등 제반부대비용을 포함하여 산정한다.
2) 취득세, 재산세 및 종합부동산세에는 본세에 부가(附加)되는 세금이 있을 경우 이를 포함하며, 재산세 및 종합부동산세는 취득 이후 개발사업이 진행되는 기간에 부과된 세금에 한정한다.
라. 조성비 산정
조성비는 해당 택지개발지구의 조성에 소요된 직접비로서 부지조성공사비, 특수구조물 공사비, 가로등공사비, 전기통신 공사비, 가스ㆍ난방시설 공사비, 조경 공사비, 정보화시설 공사비(U-City 공사비 포함), 문화재 조사 및 발굴비, 설계비, 측량비, 시공감리비, 조성관련 용역비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정한다. 다만, 해당 조성비용을 부담한 자가 따로 있을 경우에는 제외한다.
마. 직접인건비 산정
1) 직접인건비는 해당 조성사업을 직접 수행하는 직원의 인건비로서 다음의 산식에 의하여 산정한다.
2) 직접인건비 = 해당 택지개발지구의 투입비(용지비+용지부담비+조성비+기반시설설치비+이주대책비) × 직접인건비율
3) 직접인건비율 = 최근 3년간 조성사업관련부서 인건비의 연평균액/최근 3년간 직접비 중 (용지비+조성비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비)의 연평균액. 단, 인건비 연평균액은 해당연도 제조원가명세서상 제조원가부문의 직접노무비를 기준으로 산정한다.
4) 직접인건비율은 2를 초과할 수 없다.
바. 이주대책비 산정
이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액을 산정한다.
사. 판매비 산정
1) 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분 제외)으로 다음의 산식에 의해서 산정한다.
2) 판매비 = 해당 택지개발지구의 직접비 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비) × 판매비율
3) 판매비율 = 최근 3년간 판매비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비)의 연평균액. 단, 판매비 집행액의 연평균액은 해당연도 포괄손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정한다.
4) 판매비율은 직전 5개년 산정 비율의 평균을 초과할 수 없다.
아. 일반관리비 산정
1) 일반관리비는 인건비ㆍ임차료ㆍ연구개발비ㆍ훈련비ㆍ그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로, 직접인건비에 포함된 금액은 제외하고 다음의 산식에 의해서 산정한다.
2) 일반관리비 = 해당 택지개발지구의 직접비 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비) × 일반관리비율
3) 일반관리비율 = 최근 3년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+조성비+직접인건비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비)의 연평균액. 단, 일반관리비 집행액의 연평균액은 해당연도 포괄손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정하며, 판매비 집행액과 일반관리비 집행액의 합은 포괄손익계산서상 판매비와 관리비 금액과 일치해야 한다.
4) 판매비율과 일반관리비율의 합은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제8조제1항제1호의 비율을 초과할 수 없으며, 직전 5개년 산정 비율의 평균을 초과할 수 없다.
자. 용지부담금 산정
용지부담금은 해당 택지개발지구의 실시계획에 의거 토지 등의 취득과 관련하여 용지의 형질변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 대체초지조성비 등 각종 부담금을 포함하여 산정한다.
차. 기반시설설치비 산정
1) 기반시설설치비는 해당 택지개발지구의 조성에 필요한 도로, 상ㆍ하수처리 관련시설, 에너지ㆍ통신시설 등 기반시설설치 소요비용, 각종 부담금(타 법령이나 인ㆍ허가조건에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설부담금, 생태보전협력금, 하수도시설원인자부담금, 폐기물처리시설설치부담금 등 각종 부담금 포함), 공공시설설치비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정한다. 단, 법령에 근거가 없거나 해당 공사비 부담자가 따로 있는 경우 또는 택지개발사업과 관련이 없는 인ㆍ허가 조건 등에 의한 기반시설설치비는 조성원가에 포함시킬 수 없다.
2) 기반시설설치비에 포함되는 공공시설 설치비 등은 택지개발계획 및 실시계획에 근거하여야 하며, 택지개발계획 및 실시계획에 반영되지 않은 공공시설설치비 등은 조성원가에 포함시킬 수 없다.
카. 자본비용 산정
1) 자본비용은 택지개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로 다음과 같이 산정하며, 조성원가 공시내용에는 자본비용률을 표시하여야 한다.
2) 자본비용 = 순투입액의 누적액 × 자본비용률
3) 순투입액의 누적액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기별) 해당 택지개발지구에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임
4) 자본비용률 = 자기자본비용률 + 타인자본비용률
5) 자기자본비용률 = 5년만기 국고채 이자율 × 최근 5년간 총자본분의 자기자본 비율 평균
6) 타인자본비용률 = (최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본금액의 연평균액) × 최근 5년간 총자본분의 타인자본 비율 평균
* 총자본(금액) = 자기자본(금액) + 타인자본(금액)
7) 자본비용 산정기간 = 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성사업 준공일까지로 한다.
8) 순투입액은 복리를 적용하여 산정하며, 자기자본은 납입자본금과 자본잉여금 및 이익잉여금의 합계액으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아니라 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.
타. 그 밖의 비용 산정
1) 그 밖의 비용은「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 및 조성사업과 관련한 기부채납금을 더한 금액으로 다음의 산식에 의해서 산정한다.
2) 그 밖의 비용 = 해당 택지개발지구의 직접비 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비) × 그 밖의 비용률
3) 그 밖의 비용률 = 최근 3년간 그 밖의 비용 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+조성비+직접인건비+이주대책비+용지부담금+기반시설설치비)의 연평균액
4) 그 밖의 비용 산정시에는 일반관리비 등과 이중계산되지 않도록 해야 한다.
6. 택지 조성원가의 신뢰성 확보 노력
가. 사업시행자는 조성원가 담당직원에 대한 교육, 전산시스템개발, 내부업무지침 수립 등을 통해 조성원가가 신뢰성 있게 산정될 수 있도록 하여야 한다.
나. 사업시행자는 사업완료지구의 준공 조성원가를 분석하여 사전적으로 추정한 조성원가의 신뢰성을 높일 수 있는 방안을 지속적으로 강구하여야 한다.
다. 사업시행자는 사업비 지출의 택지개발지구별 구분이 가능하도록 회계시스템을 정비하여야 한다. 원칙적으로 직접비와 간접비 모두 지구별 회계코드를 부여하여 비용을 집계하고, 구분이 곤란한 간접비의 경우 합리적인 지구별 배분비율을 설정해야 한다.
7.「택지 조성원가 심의위원회」운영
가. 사업시행자는 공개대상 택지개발지구의 사전적으로 산정된 조성원가의 신뢰성을 높이고 산정과정의 객관성, 공정성 등을 검증하기 위하여 ‘택지조성원가 심의위원회’(이하 “심의위원회”라 한다)를 구성ㆍ운영하여야 한다.
나. 심의위원회는 다음 중 어느 하나에 해당하는 자 중에서 사업시행자가 위촉하는 위원장 1인을 포함한 10인 이내의 위원으로 구성하되, 시민단체(「비영리민간단체 지원법」제2조의 규정에 의한 비영리 민간단체를 말한다)가 추천하는 민간위원이 포함되어야 한다.
1) 사업시행자의 소속 공무원 또는 임직원
2) 국토교통부장관 및 실시계획승인권자가 소속 공무원 중에서 추천한 자(1인 이상 위원에 포함하여야 한다)
3) 회계사, 감정평가사, 변호사
4) 대학ㆍ연구기관 등에 재직 중인 토지ㆍ주택관련 전문적 지식과 경험이 있는 자
다. 심의위원회는 택지개발지구의 실시계획 승인 후 최초로 조성원가를 산정하거나 위원장이 필요하다고 인정하는 경우에 개최하고, 부득이한 경우를 제외하고는 심의위원회 개최 7일전까지 위원장은 부의안건을 첨부한 개최통지서를 위원 전원에게 송부하여야 하며, 이 경우 적절한 보안대책을 강구하여야 한다.
라. 심의위원회의 구성과 운영에 관하여 기타 필요한 사항은 사업시행자 및 심의위원회에서 정한다.
8. 재검토기한
국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2016년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.