1. 산정 원칙
가. 혁신도시 토지 조성원가(이하 “조성원가”라 한다)는 개발계획 및 실시계획에 의거 이해관계자가 신뢰할 수 있도록 객관적인 자료와 근거에 의하여 산정하여야 한다.
나. 세부 항목별 조성원가는 그 특성에 따라 원가집계 및 배부방법(배부율)에 의하여 산정한다. 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 객관성과 공정성 있게 산정하여야 한다.
다. 최초 조성원가 산정 후 개발계획 및 실시계획이 변경되거나 사정변경(수용재결에 의한 변동, 천재지변 등)으로 조성원가가 증감되는 경우 조성원가를 재산정 할 수 있으며, 이후에 공급되는 택지는 변경된 조성원가를 적용한다.
라. 조성원가는 사업지구별로 산정하여 공개하며, 배부율 적용은 최근 3년간 운용실적(결산 기준)을 기준으로 한다.
마. 「1-라」에 불구하고 동일 사업지구의 조성공사를 단계적으로 시행하거나 이전기관 용지 등 택지와 산업시설용지 등을 복합적으로 조성하면서 단계별 시행구역의 경계선 또는 산업시설용지 등과의 경계선이 도로ㆍ하천 등에 의해 객관적으로 구분될 수 있는 경우에는 이를 구분하여 산출할 수 있다.
2. 조성원가 개념
조성원가는「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」(이하 “법”이라 한다)에 의하여 혁신도시 개발사업으로 토지를 조성하는데 소요되는 직ㆍ간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말한다.
3. 조성원가 산정 및 적용시기
가. 조성원가 산정시기
1) 조성원가는 사업지구에 설치하는 간선시설(사업지구와 외부기반시설을 직접 연결하는 확정된 기반시설 포함한다)의 기본설계를 종료한 이후에 법 제19조에 따라 공급승인 받아 최초로 조성 토지를 공급하고자 할 때 산정한다. 다만, 기본설계 종료시점이 실시계획 승인일로부터 1년을 초과하는 경우에는 그 시점에서 산정할 수 있다.
2) 조성원가 산정시기 이전에 부득이 조성토지를 공급해야 하는 경우(법 제20조의 규정에 의거 선수금을 받는 경우 등)에는 사후 조정을 전제로 산정할 수 있다.
나. 조성원가 재산정
1) 최초 조성원가를 산정한 후 수용재결금액의 변경 등 특별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 조성원가를 재산정할 수 있다.
2) 간선시설의 추가 등으로 인하여 사업비가 변경되어 조성원가를 재산정하고자 할 때는 개발계획 및 실시계획 변경에 의거 하여야 한다. 다만, 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 시행령」제11조제2항 및 제12조제2항의 경우에는 그러하지 아니할 수 있다.
다. 조성원가 공개시기 및 공개횟수
1) 최초로 조성토지를 공급하는 때에는 조성원가를 일간신문 및 사업시행자의 홈페이지에 각각 1회 이상 공개하는 것을 원칙으로 한다.
2) 개발계획 및 실시계획의 변경 등 특별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생된 경우에는 그 내용을 사업시행자의 홈페이지에 게재한다.
3) 조기에 조성토지를 공급할 필요가 있어 조성원가 산정시기 이전에 토지를 공급하는 경우에는 조성토지 공급 승인 후 조성원가를 공개한다.
라. 제비용률 적용
1) 동일한 사업지구의 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 그 밖의 비용 산정시 적용하는 제비용률은 실시계획승인 고시일이 속한 연도의 제비용률을 계속 적용한다.
2) 다만, 결산 미확정 등의 사유로 당해연도 제비용률이 확정되지 아니한 경우에는 전년도 제비용률을 적용한다.
3) 직접인건비, 판매비, 일반관리비와 같이 배부율의 상한이 설정된 경우 상한액을 초과하는 금액은 조성원가에 포함하지 아니한다.
4. 조성원가의 구성요소
가. 조성원가는 토지 개발ㆍ조성 과정에서 직ㆍ간접적으로 관련되어 투입된 총비용으로서 조성원가 항목은「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 시행규칙」제9조 각호에 의하되, 항목중 용지비는 용지비 및 용지부담금으로, 조성비는 조성비 및 기반시설설치비로 세분하고, 그 밖의 비용에서 자본비용을 분리하여야 한다.
나. 「4-가」에 의한 조성원가 항목은 직접비 및 간접비로 구분하며, 직접비는 용지취득 및 조성공사를 위하여 직접 소요된 비용으로 용지비ㆍ용지부담금ㆍ조성비ㆍ기반시설설치비ㆍ직접인건비ㆍ이주대책비로 하고, 간접비는 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 판매비ㆍ일반관리비ㆍ자본비용ㆍ그 밖의 비용으로 한다.
다. 사업시행자는 조성원가의 항목중 조성원가에서 차지하는 비중이 상당하고, 내용이 중요하다고 판단되는 경우 구성요소를 세분할 수 있다.
5. 조성원가 산정방법
가. 단위면적당 조성원가 산정
1) 단위면적당 조성원가(원/㎡) = 총사업비/총유상공급대상면적
2) 총사업비 = 용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비＋판매비＋일반관리비＋자본비용＋그 밖의 비용
3) 총사업면적 = 실시계획상 당해 사업지구의 면적. 다만, 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 당해 사업지구의 면적
4) 유상공급대상면적 = 총사업면적-총무상공급대상면적
5)「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 시행령」제17조 제6항의 규정과 관련하여 혁신도시 활성화를 위하여 공원?녹지 등의 조정으로 공공시설이 감소되어 이를 산학연클러스터 용지의 공급가격 인하 목적으로 사용하는 경우, 감소되는 면적 중 유상으로 공급되는 면적은 총유상공급대상면적에서 제외할 수 있다.
6) 사업지구 내 일부가 다른 법률에 따른 지역·지구·구역 등으로 추가 지정이 되어 국가 또는 지방자치단체가 그에 따른 기반시설 설치 등을 위해 예산을 지원하는 경우, 사업시행자는 해당 용지의 공급가격을 지원받은 예산만큼 인하할 수 있다.
나. 무상공급대상면적 산정
1) 무상공급대상면적은 관련법령의 규정에 의하여 무상으로 공급하는 면적과 공공시설 용지 중 조성원가 이하로 공급하는 토지의 조성원가 이하 부분 면적(예,「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 의거 조성원가의 70%로 공급하는 고등학교용지의 경우 공급면적 중 30%는 무상 공급면적으로 간주)을 합한 것으로 한다.
2) 존치 부지, 현황 보존지 등 공급대상이 아닌 토지면적은 무상공급대상면적에 포함하여 산정하며, 존치부담금 등은 총사업비에서 제외하고 조성원가를 산정한다.
3) 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법령의 규정에 의하여 조성원가 이하로 공급하는 공공시설 용지 이외의 토지는 조성원가 이하로 공급(예, 임대주택지, 공동주택지, 이주자택지)하더라도 무상공급대상면적에 포함시킬 수 없다.
다. 용지비 산정
용지비는 당해 사업지구의 실시계획에 의거 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 지장물 등 보상비, 영업ㆍ영농ㆍ축산ㆍ어업 등에 관한 권리 보상비, 종합토지세ㆍ도시계획세ㆍ교육세ㆍ농어촌특별세 등 용지제세, 보상관련 용역비, 조사비, 등기비, 사업시행과 관련하여 집행한 대여비용 등 제반부대비용을 포함하여 산정한다.
라. 조성비 산정
조성비는 당해 사업지구의 조성에 소요된 직접비로서 부지조성공사비, 특수구조물 공사비, 가로등 공사비, 전기통신 공사비, 조경 공사비, 정보화시설 공사비, 문화재 시발굴비용, 기타 공사비, 설계비, 측량비, 자재비, 시공감리비, 조성관련 용역비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정한다.
마. 직접인건비 산정
1) 직접인건비는 해당 사업을 직접 수행하는 직원의 인건비로서 다음의 산식에 의하여 산정한다.
2) 직접인건비 = 해당 사업지구의 투입비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋이주대책비)×직접인건비율
3) 직접인건비율 = 최근 3년간 조성사업관련부서 인건비의 연평균액/최근 3년간 직접비 중 (용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋이주대책비)의 연평균액. 단, 인건비의 연평균액은 해당연도 손익계산서 제조원가부문의 직접인건비 금액을 기준으로 산정한다.
4) 직접인건비율은 2%를 초과할 수 없다.
바. 이주대책비 산정
이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액을 산정한다.
사. 판매비 산정
1) 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 기타 판매활동에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분 제외)으로서 다음의 산식에 의해서 산정한다.
2) 판매비 = 해당 사업지구의 직접비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비)×판매비율
3) 판매비율 = 최근 3년간 판매비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비)의 연평균액. 단, 판매비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정한다.
4) 판매비율은 직전 3개년 비율의 평균을 초과할 수 없다.
아. 일반관리비 산정
1) 일반관리비는 인건비?임차료?연구개발비?훈련비?그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용을 포함하되, 직접인건비에 포함된 금액은 제외하고 다음의 산식에 의하여 산정한다.
2) 일반관리비 = 해당 사업지구의 직접비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비)×일반관리비율
3) 일반관리비율 = 최근 3년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비)의 연평균액. 단, 일반관리비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정하며, 판매비 집행액과 일반관리비 집행액의 합은 손익계산서상 판매비와 관리비 금액과 일치해야 한다.
4) 판매비율과 일반관리비율의 합은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제8조제1항제1호의 비율을 초과할 수 없으며, 직전 3개년 비율의 평균을 초과할 수 없다.
자. 용지부담금 산정
용지부담금은 해당 사업지구의 실시계획에 의거 토지 등의 취득과 관련하여 용지의 형질변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 농지부담금, 산림부담금 등 각종 부담금을 포함하여 산정한다.
차. 기반시설설치비 산정
1) 기반시설설치비는 해당 사업지구의 조성에 필요한 도로, 상ㆍ하수처리 관련시설, 에너지ㆍ통신시설 등 기반시설설치 소요비용, 각종 부담금(타 법령이나 인ㆍ허가조건에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설부담금, 생태보전협력금, 하수도시설원인자부담금, 폐기물처리시설설치부담금 등 각종 부담금 포함), 공공시설설치비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정하되, 법령에 근거가 없거나 혁신도시 개발사업과 관련 없는 인ㆍ허가 조건 등에 의한 기반시설설치비는 조성원가에 포함시킬 수 없다.
2) 기반시설설치비에 포함되는 공공시설설치비 등은 개발계획 및 실시계획에 근거하여야 하며, 개발계획 및 실시계획에 반영되지 않은 공공시설설치비 등은 조성원가에 포함시킬 수 없다.
카. 자본비용 산정
1) 자본비용은 혁신도시 개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로서 다음의 산식에 의하여 산정하며, 조성원가 공시내용에는 타인자본비용율을 표시하여야 한다.
2) 자본비용 = 순투입액의 누적액×타인자본비율×타인자본비용율
3) 순투입액의 누적액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기별) 해당 사업지구에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임
4) 타인자본비율 = 총자본 중 타인자본 조달액/총자본
5) 타인자본비용율 = 최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본금액의 연평균액
※ 총자본(금액) = 자기자본(금액)＋타인자본(금액)
6) 자본비용 산정기간 = 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성공사 준공일까지로 한다.
7) 순투입액은 복리를 적용하여 산정하며, 타인자본은 회계상의 부채가 아닌 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.
타. 그 밖의 비용 산정
1) 그 밖의 비용은「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 및 조성사업과 관련한 기부채납금을 더한 금액으로 다음의 산식에 의해서 산정한다.
2) 그 밖의 비용 = 해당 예정지구의 직접비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비)×그 밖의 비용률
3) 그 밖의 비용률 = 최근 3년간 그 밖의 비용 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비＋용지부담금＋조성비＋기반시설설치비＋직접인건비＋이주대책비)의 연평균액
4) 그 밖의 비용 산정시에는 일반관리비 등과 이중 계산되지 않도록 해야 한다.
6. 조성원가의 신뢰성 확보 노력
가. 사업시행자는 조성원가 담당직원에 대한 교육, 전산시스템개발, 내부업무지침 수립 등을 통해 조성원가가 신뢰성 있게 산정될 수 있도록 하여야 한다.
나. 사업시행자는 사업완료지구의 준공 조성원가를 분석하여 사전적으로 추정한 조성원가의 신뢰성을 높일 수 있는 방안을 지속적으로 강구하여야 한다.
다. 사업시행자는 사업비 지출의 사업지구별 구분이 가능하도록 회계시스템을 정비하여야 한다. 원칙적으로 직접비와 간접비 모두 지구별 회계코드를 부여하여 비용을 집계하고, 구분이 곤란한 간접비의 경우 합리적인 지구별 배분비율을 설정해야 한다.
7. 「혁신도시 토지 조성원가 심의위원회」운영
가. 사업시행자는 사전적으로 산정된 조성원가의 신뢰성을 높이고 산정과정의 객관성, 공정성 등을 검증하기 위하여 ‘혁신도시 토지 조성원가 심의위원회(이하 “심의위원회”라 한다)’를 구성ㆍ운영하여야 한다.
나. 심의위원회는 사업시행자?회계사?감정평가사?변호사?학계?연구기관 등 토지?주택과 관련 전문적 지식과 경험이 있는 자로 10인 이내로 구성하되, 「택지개발촉진법」상의「공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법」에 따라 설치된 택지 조성원가 심의위원회의 위원을 심의위원회 위원으로 위촉할 수 있다.
다. 심의위원회의 구성과 운영에 관하여 기타 필요한 사항은 사업시행자 및 심의위원회에서 정한다.
8. 행정사항
가. (재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2020년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.