제1장 총 칙
제1절 지침의 목적
1-1-1. 이 지침은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 “법”이라 한다) 제9조제6항의 재정비촉진계획(이하 “촉진계획”이라 한다)의 수립기준에 관한 필요한 사항을 정하는데 그 목적이 있다.
제2절 촉진계획의 의의
1-2-1. 촉진계획은 재정비촉진지구(이하 “촉진지구”라 한다)를 계획적이고 체계적으로 정비하기 위해 수립하는 것으로, 낙후된 지역의 주거환경개선과 기반시설 확충 및 도시기능의 회복을 통해 도시의 균형발전과 주민의 삶의 질을 높이고자 하는데 그 의의가 있다.
1-2-2. 촉진계획은 촉진지구 내 재정비촉진구역(이하 “촉진구역”이라 한다)별 정비계획과 지침을 정하는 공공계획으로서 무질서한 개별사업을 방지하고, 주변지역과 촉진구역간의 조화를 이룰 수 있는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경조성이 이루어질 수 있도록 하여야 한다.
1-2-3. 촉진계획은 도시의 경제·사회·문화 활동, 물리적 환경의 현황, 기술발전 등 장래 변화에 대한 과학적 분석과 재정비촉진사업(이하 “촉진사업”이라 한다)의 수요 예측에 따라 단계별로 사업이 이루어지도록 함으로써 장래의 개발수요에 효과적으로 대처하여 촉진사업이 합리적이고 효율적으로 추진되도록 하여야 한다.
제3절 촉진계획의 지위와 성격
1-3-1. 촉진계획은 당해 촉진지구를 광역적으로 계획하며 각종 촉진사업이 상호 유기적이며 효율적으로 정비될 수 있는 체계를 확립하고 촉진지구의 토지이용 및 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 구체화하는 법정계획이다.
1-3-2. 촉진계획은 촉진지구 내에서 다른 법률에 의해 수립된 계획에 우선하는 지위를 갖는다.
1-3-3. 촉진계획은 촉진지구 전체의 정비 방향과 기본골격을 설정하는 기본계획 성격을 가짐과 동시에, 촉진구역별 개별 촉진사업에 대한 세부사항을 제시하는 계획으로 촉진구역의 사업방식을 결정하고, 기반시설의 설치규모 및 비용분담, 개발밀도 등을 설정하여 구체적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이며 촉진구역의 모든 사업은 촉진계획의 내용에 적합하게 추진되어야 한다.
제4절 기준년도 및 목표년도
1-4-1. 촉진계획의 기준년도는 계획 수립에 착수하여 인구현황, 토지이용현황, 주택현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 한다.
1-4-2. 촉진계획의 목표년도는 촉진지구 지정 당시 정한 목표년도를 기준으로 하되 최소 10년 이상으로 하며, 각 촉진구역의 개별 촉진사업 목표년도는 해당 지역의 주민추진의지, 구역지정요건 등 사업여건을 감안하여 결정한다.
제2장 촉진계획 수립원칙 및 절차
제1절 촉진계획 수립의 일반원칙
2-1-1. 광역적인 계획수립으로 촉진지구와 인접한 시가지와의 조화를 도모하고 도시공간구조의 왜곡을 방지하며 계획적이고 체계적인 도시정비 및 도시기능의 회복을 유도한다.
2-1-2. 생활권 단위를 고려한 미래지향적 기반시설계획으로 주민의 삶의 질 향상과 미래 도시수요에 대비할 수 있도록 계획을 수립한다.
2-1-3. 촉진계획 수립 시에 광역적인 통합성 및 일관성을 갖출 수 있도록 촉진계획의 전 과정을 총괄 진행·조정하는 업무를 담당할 수 있는 총괄계획가를 위촉·운용하여 계획의 전문성을 제고한다.
2-1-4. 계획수립 시 주민의견을 충분히 수렴할 수 있도록 토지소유자 등 이해당사자를 포함한 지역민을 대상으로 필요시 설문조사, 주민설명회 등을 통하여 다양한 형태의 주민참여를 실시하도록 한다.
2-1-5. 촉진지구 내외의 기반시설에 대하여 설치주체 및 비용분담 등에 관해 촉진사업의 시행자가 부담하는 시설, 지방자치단체가 부담하는 시설, 국가 또는 지방자치단체가 비용을 지원하는 시설 등 이해당사자 및 설치자간의 명확한 역할분담을 제시하는 기반시설 비용분담계획을 수립한다.
2-1-6. 기초조사에 의한 현황을 분석하고 장래를 예측한 후 합리적 근거를 가지고 계획을 수립하며, 부문별 계획간 위계 및 연관성을 고려, 상호 환류속에서 유기적으로 작성하여 촉진구역별 사업추진의 실행력을 제고할 수 있도록 계획을 수립한다.
2-1-7. 도로, 상․하수도, 전기공급설비 등 기반시설의 처리·공급·수용능력과 건축물의 연면적이 적정한 조화를 이루도록 하여 기반시설 용량이 부족하지 아니하도록 계획한다.
2-1-8. 촉진지구의 지정목적을 달성할 수 없어 촉진지구 지정이 해제된 경우에는 기존의 용도지역·용도지구로 환원되는 것으로 본다.
제2절 촉진계획의 수립 및 결정
2-2-1. 촉진계획의 결정절차는 다음과 같다.
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2-2-2. 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다) 또는 대도시 시장은 다음의 경우 직접 촉진계획을 수립할 수 있다.
(1) 촉진지구가 2 이상의 시·군·구의 관할지역에 걸쳐 있는 지구 중 시·군·구간 촉진계획 수립에 대한 협의가 어려운 경우(특별시장·광역시장 또는 도지사에 한정한다)
(2) 시·도지사 또는 대도시 시장이 직접 입안하여 촉진지구를 지정한 경우
2-2-3. 시장, 군수, 구청장은 시·도지사에게 촉진계획의 결정을 신청할 수 있으며 이 경우 다음과 같은 서류 및 도면을 첨부하여 시·도지사에게 제출하여야 한다.
(1) 위치, 면적, 개발기간 등 촉진계획의 개요
(2) 토지이용에 관한 계획
(3) 인구·주택 수용계획
(4) 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획
(5) 공원·녹지 및 환경보전계획
(6) 교통계획
(7) 경관계획
(8) 촉진구역 지정에 관한 다음 각 목의 사항
가. 촉진구역의 경계
나. 개별법에 의하여 시행 가능한 촉진사업의 종류
다. 존치지역에 관한 사항
라. 우선사업구역의 지정에 관한 사항 (필요한 경우에 한한다) 등
(9) 촉진사업별 용도지역 변경계획 (필요한 경우에 한한다)
(10) 촉진사업별 용적률, 건폐율 및 높이계획 등 건축계획
(11) 기반시설의 비용분담계획
(12) 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획 (필요한 경우에 한한다)
(13) 임대주택 건설 등 세입자등의 주거대책
(14) 단계적 사업추진에 관한 사항
(15) 촉진지구 정비의 기본방향 및 목표
(16) 존치지역의 관리 및 정비계획
(17) 용도지구의 지정 및 변경계획 (필요한 경우에 한한다)
(18) 촉진구역별 다음 각 목의 해당 사항
가. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 각 호의 사항
나. 「도시개발법」 제5조제1항 각 호의 사항
(19) 도시관리계획 결정도서 (도시관리계획의 변경이 있는 경우)
(20) 주민의견, 지방의회 의견, 전문가 의견 청취 결과 및 관계행정기관 협의 결과 등의 서류
(21) 상가의 분포 및 수용계획
(22) 그 밖에 시․도의 조례가 정하는 사항
2-2-4. 촉진계획의 결정 고시는 법 제13조제1항제1호 내지 제3호의 승인·결정 등이 있은 것으로 보므로 촉진계획의 내용에 법 제13조제1항제1호 내지 제3호의 승인·결정에 관한 사항이 있는 경우 해당 관련도서를 관련 법규의 양식에 적합하게 작성하여 첨부하여야 한다. 해당 첨부 도서와 작성기준은 아래와 같다.
(1) 「도시 및 주거환경정비법」제3조의 규정에 의한 도시·주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 동법 제4조의 규정에 의한 정비구역의 지정 또는 변경 및 동법 제4조의 규정에 의한 정비계획의 수립 또는 변경에 관한 도서
(2) 「도시개발법」제3조의 규정에 의한 도시개발구역의 지정 및 동법 제4조에 의한 개발계획의 수립 또는 변경에 관한 도서
(3) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조의 규정에 의한 도시관리계획(동법 제2조제4호 가목․다목 및 마목의 경우에 한한다)의 결정 또는 변경 및 동법 제86조의 규정에 의한 도시계획시설사업의 시행자 지정에 관한 도서
(4) 촉진계획 결정도서(조서 및 도면)의 작성은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획수립지침상의 도시관리계획 조서 및 도면 작성지침(별첨1)과 제1종지구단위계획수립지침상의 지구단위계획결정도서 작성지침(별첨)을 준용한다.
(5) 촉진계획 결정도서에는 부실방지 및 책임 있는 계획수립을 도모하기 위해 촉진계획 수립에 참여한 용역수행의 총괄책임기술자의 실명을 표기하고 날인 또는 서명하여야 한다.
제3장 기초조사의 내용과 방법
제1절 기본원칙
3-1-1. 기초조사는 촉진계획 수립에 기본이 되는 자료로서 상세하고 정확하게 조사하여야 하며, 필요한 경우 전수조사와 측량도 실시한다.
3-1-2. 기초조사는 기준년도를 중심으로 조사하되, 기준년도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 가능한 최근년도의 자료나 외국의 사례로부터 추정하여 활용할 수 있다.
3-1-3. 모든 기초조사 자료는 자료출처 및 출처년도를 명기한다.
3-1-4. 총괄계획가는 촉진계획의 계획방향 및 촉진구역의 사업방식 등 지구의 특성이나 여건을 감안하여 기초조사의 내용과 방법, 조사범위 및 연접지역의 범위 등에 대해 총괄 조정할 수 있다.
제2절 조사의 내용
3-2-1. 기초조사는 법과 「도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령」(이하 “영”이라 한다)에서 규정하고 있는 기초조사 사항 이외에 각각의 촉진사업별 관련 법령에 따라 해당 법령에서 요구하는 조사를 모두 실시하여야 하며 촉진구역 지정 시 판단 근거가 되는 법적 조사항목은 전수조사를 실시한다.
3-2-2. 조사항목은 광역적 조사항목과 지구적 조사항목으로 분류하며, 광역적 조사항목은 문헌조사, 지구적 조사항목은 문헌조사, 현장조사를 원칙으로 한다. 여기에서 광역적 조사는 계획수립에 기초가 되는 것으로 해당 촉진지구가 속해 있는 시·군·구의 도시발전방향, 도시공간구조, 기반시설체계 등에 관한 거시적인 조사를 말하며, 지구적 조사는 사업시행에 기초가 되는 것으로 해당 촉진지구 및 그 촉진지구에 연접한 지역에 대한 조사를 말한다. 단, 일부 지구적 조사항목에 대한 표본조사의 경우는 조사방법과 표본크기 등을 제시하여 객관성과 타당성을 확보할 수 있도록 하여야 한다.
3-2-3. 기초조사는 도시기본계획수립지침 4-3-1.의 항목을 참고하여 조사하되, 주요 조사항목은 다음의 내용과 같다.
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3-2-4. 촉진지구와 주변지역과의 계획의 연속성 및 연계성을 도모하고 개발에 따른 주변지역의 긍정적 파급효과를 높이기 위하여 촉진지구계 연접지역의 기반시설, 개발계획 및 사업 현황 등에 대한 개략 조사를 실시한다. 연접지역의 범위는 총괄계획가가 지역의 특성을 고려하여 정하되, 촉진지구 경계로부터의 100미터 내외를 검토하여 촉진지구 면적의 10% 내외에서 정하도록 한다.
제3절 기초조사의 방법 및 관리
3-3-1. 기초조사는 각종 문헌이나 통계자료의 수집, 현장답사 등의 방법을 고루 활용하되, 문헌이나 각종 통계자료를 조사한 후 현지답사, 주민여론조사 등을 통하여 현지 확인 및 검증함으로써 신뢰도를 높이도록 한다.
3-3-2. 다른 법령의 규정 또는 공공기관에 의하여 이미 조사된 공식적인 자료가 있을 때에는 이를 활용할 수 있다. 이 경우 기준년도 1년 이내의 자료를 수집하는 것을 원칙으로 하고, 이 자료의 수집이 어려울 경우 가장 최근의 자료를 사용하도록 한다.
3-3-3. 표본조사는 표본(sample)의 특성을 토대로 모집단의 특성을 추론해 내는 조사방법이므로 표본은 모집단의 대표성을 가질 수 있도록 추출하고 가급적 정규분포를 이루도록 한다. 신뢰도는 95퍼센트(α=0.05)를 기준으로 한다.
3-3-4. 기초조사 결과는 과거부터의 추이·현황·향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 책자 또는 CD 등의 형태로 보관·관리토록 한다.
3-3-5. 기초조사 결과를 이용하고자 하는 자에게는 정보공개와 관련된 법령에 저촉되지 않는 범위 내에서 이를 제공할 수 있다.
제4장 부문별 촉진계획 수립지침
제1절 기본원칙
4-1-1. 촉진계획은 기초조사에 의한 현황을 분석하고 장래를 예측한 후 계획을 수립하되 추진계획상의 단계별로 원활히 시행될 수 있도록 작성한다.
4-1-2. 부문별 촉진계획은 목표, 기본방향, 부문별 계획간 위계 및 연관성을 가지면서, 상호 환류 속에서 유기적으로 연관되게 작성되어야 한다.
4-1-3. 촉진사업의 시행시기·기간을 제시하여 주민들의 경제활동에 지장이 없도록 한다.
4-1-4. 부문별 촉진계획 중 다음 부분에 대하여는 스케치모델 및 모형 등을 제시하여 당해 촉진구역에 거주하는 주민과 방문객이 어떠한 생활환경과 기능을 제공받을 수 있는지를 알 수 있도록 부문별 계획의 집행에 가이드라인 역할을 하도록 한다.
(1) 공원·녹지 및 환경보전계획중 중요부분
(2) 기반시설(설치)계획 중 중요부분
(3) 건축계획 중 중요부분
(4) 기타 경관 상 중요부분
제2절 토지이용에 관한 계획
4-2-1. 촉진계획은 토지이용의 효율성을 증대하고 도시별·지역별 특성 그리고 현재의 토지이용 상황, 기반시설의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 반영하여야 하며, 촉진계획 수립 시 주변 및 연접한 지역의 개발계획이 있을 경우 반드시 연계할 수 있도록 계획한다.
4-2-2. 촉진계획 수립 시 촉진구역 지정, 존치지역 지정 등을 고려한 토지이용계획을 수립하며, 원활한 촉진사업의 추진을 위하여 촉진구역의 규모를 적정하게 설정하여 신축적으로 계획한다.
4-2-3. 촉진계획 수립 시 촉진지구 전체의 장래 토지이용계획을 고려한 용도지역·지구계획의 방향을 설정한다.
4-2-4. 촉진지구 내에 신축건물을 포함하여 양호한 건축물이 다수 입지하고 있거나, 존치가 철거하는 것보다 공익상 또는 경제적으로 유리하거나, 촉진구역의 지정요건에 해당되지 않는 경우에는 존치지역으로 계획할 수 있다.
4-2-5. 촉진지구 내에 문화재나 주요시설물 및 생태적으로 보존가치가 큰 지역이 있을 경우 우선적으로 보존될 수 있도록 계획한다.
4-2-6. 촉진계획 수립 시 촉진지구 및 촉진구역별 여건 및 잠재적 특성을 고려하여 다양한 특성화계획을 수립한다.
4-2-7. 건축물의 용도에 관한 계획
(1) 촉진계획 수립시 용도지역이 상향(주거지역->상업지역) 변경될 경우, 용도계획은 변경되는 용도지역에 적합한 건축물의 용도를 주용도로 계획하여야 하며, 특히 주거를 목적으로 상업지역으로의 변경은 최대한 배제한다.
(2) 촉진구역의 계획목표, 용도지역·지구의 특성 등을 고려하여 적절한 용도를 지정할 수 있으며, 법상 허용되는 용도라 하더라도 입지 특성 상 계획 목표에 맞지 않는 경우에는 용도를 제한할 수 있다.
(3) 도시미관을 증진하고 도시기능의 활성화를 도모하기 위하여 특정용도를 입지시킬 필요가 있는 촉진구역에 대하여는 특정 용도를 지정할 수 있다.
(4) 인구집중 유발시설(백화점, 예식장, 주유소 등)이나 주변 환경에 현저한 영향을 미치는 시설을 입지시키고자 하는 경우에는 촉진구역 규모, 도로, 주변지역에의 영향 등 제반조건을 종합적으로 검토하여야 한다.
(5) 공공시설용지로 활용하고자 하는 나대지인 경우에는 용도 간 상충이 일어나지 않는 범위 안에서 복합화계획으로 활용성을 높이도록 한다.
4-2-8. 밀도에 관한 계획
(1) 개발밀도 설정 시에는 다음의 사항을 고려하여 작성한다.
가. 촉진지구 및 그 주변지역의 기반시설 현황 및 용량
나. 촉진지구 또는 그 주변의 건축물 및 도시계획사업 현항
다. 촉진지구와 그 주변지역의 토지이용 및 용도지역 지정현황
라. 촉진지구의 특성 및 계획방향
(2) 촉진계획 수립 시 건폐율, 용적률 등의 계획은 촉진지구 전체 차원에서 우선 수립하되, 촉진구역별로 적정 배분될 수 있도록 상한선 또는 하한선 등을 정할 수 있다.
4-2-9. 하나의 촉진구역이 2이상의 용도지역(예: 제2종일반주거지역과 준주거지역)에 걸쳐 있는 경우 촉진구역의 사업유형 결정은 토지이용 현황, 향후 도시발전 방향 및 각 용도지역의 면적 등을 종합적으로 검토하여 계획하여야 한다. 이 때 용도지역계획은 기존의 용도지역을 유지하되 합리적인 계획 수립을 위해 필요한 경우 용도지역을 조정할 수 있다.
4-2-10. 고밀복합형 재정비촉진지구의 토지이용계획 수립 시 고밀복합 개발과 소형주택 공급확대가 가능하도록 법 제19조에 따른 용도지역 변경과 용적률 상향을 적극 검토하여야 하며, 이때 대중교통 이용이 용이한 중심부(역 승강장의 중심점 또는 간선도로의 교차점에서 200미터 이내)는 용적률을 높여 고밀도로 개발하고 주변부(역 승강장의 중심점 또는 간선도로의 교차점에서 200～500미터 이내)는 다소 낮게 하여 중밀도로 개발하는 등 전략적인 토지이용이 가능하도록 계획하는 것을 원칙으로 한다.
제3절 인구․주택 수용계획
4-3-1. 인구·주택 수용계획은 광역도시계획 및 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래발전계획 등을 고려하여 작성한다.
4-3-2. 촉진지구 및 촉진구역 내 계획인구는 사회적 증가율과 인근지역으로의 이동 가능성 등을 고려하여 계획하고 이주 및 재정착(임대 및 세입자에 대한 대책 포함) 방안을 포함한다.
4-3-3. 촉진계획 수립 시 촉진구역 내 주거기능이 포함될 경우 촉진구역별로 주택유형을 구분하여 인구수, 세대수를 적정하게 계획한다. 이 경우 임대주택을 포함한 주택의 평형은 세대당 전용면적 40제곱미터 이하, 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 및 85제곱미터 초과로 구분하여 관계법령이 정하는 범위 내에서 적정하게 배분하여 계획한다.
4-3-4. 촉진계획 수립 시 촉진지구 및 촉진구역의 가용토지자원, 개발가능밀도, 기반시설의 한계용량에 따른 인구 수용능력 등을 고려하여 인구·주택 수용계획을 수립하며 촉진지구의 단계별 수용계획도 별도로 수립하여야 한다.
제4절 기반시설(설치)계획
4-4-1. 기반시설계획이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제6호의 규정에 의한 시설에 관한 계획을 말하며, 도시기본계획 및 도시주거환경정비기본계획 등 관련 계획상의 도시기반시설계획 및 공급처리시설 계획 등을 고려하여 적합하게 수립하여야 한다.
4-4-2. 촉진계획에 따른 기반시설의 설치계획은 촉진사업을 상호 연계하여 광역적으로 수립하여야 하고, 촉진지구 내 존치지역 및 촉진사업의 시행시기 등을 종합적으로 고려하여 수립하여야 한다.
4-4-3. 기반시설은 규모의 적정성을 검토하여 규모의 과대 또는 과소로 인하여 시설관리상의 지장이나 주변에 불필요한 피해가 발생하지 않도록 적정규모로 설정하여 계획하되, 촉진지구 내 기 설치된 기반시설 부지의 총면적이 유지되거나 늘어나도록 계획하는 것을 원칙으로 한다.
4-4-4. 촉진구역별 기반시설의 수요를 감안하여 촉진지구 전체 차원에서 기반시설이 적정 배치될 수 있도록 하여야 하며, 사업유형 및 밀도계획 등과 연계하여 도시환경조성 유도수단으로 활용될 수 있도록 계획한다.
4-4-5. 촉진사업으로 인하여 개발밀도가 현재보다 현저히 늘어날 것이 예상되는 경우 또는 도로 및 공원 등의 기반시설이 부족한 경우에는 기반시설 등에 대한 확대방안이 계획되어야 한다. 이 경우 기반시설에 대한 분담은 촉진구역의 면적(공공시설 및 기반시설은 제외), 수용인구(세대수), 건축연면적(용적률) 등을 고려하여 각 촉진구역별로 형평성 있게 배분한다.
4-4-6. 촉진계획의 목표 및 기본방향 실현, 촉진지구의 특성화 촉진, 촉진사업의 원활한 시행, 단계별 추진계획, 기반시설공급 우선순위 등을 종합적으로 고려하여 기반시설 중 선투자가 필요한 대상을 선정하여 촉진계획 결정 후 지방자치단체 또는 총괄사업관리자로 하여금 우선 설치하도록 할 수 있다.
4-4-7. 촉진계획 수립 시 공공편익시설은 다음의 기준에 적합하도록 계획한다.
(1) 공공편익시설은 계획세대수 및 유입인구 등을 고려하여 생활권 단위별로 계획한다.
(2) 학교, 도서관, 문화시설, 사회복지시설 등은 생활권 중심, 보행자도로체계 등과 연계하여 계획하며, 시설별 이용인구가 적정규모가 되도록 시설규모를 계획한다.
(3) 공공편익시설간의 이용편의성, 토지의 효율적 활용 등을 위해 복합적 시설설치계획을 적극 고려하며, 공공편익시설을 건축물의 일부분으로 계획할 수 있다.
(4) 미래의 공공편익시설 수요에 대비하기 위해 필요한 경우 유보지 성격의 공공편익시설 용지를 계획할 수 있다.
(5) 공공편익시설의 확보규모는 시설별 관계법령에서 정한 기준 이상으로 계획하여 미래형 도시공간 형성과 주민의 생활환경수준 제고를 유도할 수 있도록 한다.
(6) 고밀복합형 촉진지구 내 공공편익시설의 확보 시 지구 내 가구 및 구성원의 특성(1～2인 가구, 직장인, 신혼부부 등)을 반영하는 계획을 수립한다.
4-4-8. 촉진계획에서 법 제16조의 규정에 의하여 일단의 기반시설 부지를 대상으로 민간 투자사업을 계획하는 경우에는 다음 사항을 종합적으로 검토하여 민간의 사업참여가 가능한 실현가능한 계획이 수립되도록 한다.
(1) 민간투자사업추진방식(BTO/BTL 등)
(2) 대상사업의 추정투자금액 ·건설기간·예정지역 및 규모 등에 관한 사항
(3) 사용료·부대사업 등 사업시행자의 수익에 관한 사항
(4) 재정지원의 규모 및 방식 등 국가 또는 지방자치단체의 지원에 관한 사항
(5) 민간투자사업에 의하여 건설된 사회기반시설의 관리 및 운영에 관한 사항
(6) 사업시행자의 자격요건에 관한 사항
(7) 민간투자사업의 타당성조사(2,000억원 이상 사업에 한한다.)
(8) 그 밖의 민간투자사업 시행을 위해 필요한 사항
4-4-9. 민간투자사업 계획수립과 관련하여 본 지침에서 별도로 규정하지 아니한 사항에 대하여는 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 의한 민간투자사업기본계획에 따른다.
제5절 공원 ․ 녹지 및 환경보전계획
4-5-1. 공원·녹지체계는 촉진지구 및 그 인접지역에 입지한 기존 도시공원 및 녹지공간, 광역적 녹지체계와 촉진구역별 녹지체계 등이 상호 연계되도록 계획한다.
4-5-2. 촉진지구 내 공원계획은 생활권별 접근성과 보행자도로체계 등을 고려하여 공원유형별로 적정 배치하여야 한다.
4-5-3. 공원·녹지는 면적(面的) 공원과 선적(線的) 공원(보행몰, 가로공원 등)을 균형 있게 조성함으로써 주민들의 이용편의성 제고와 다양한 휴식공간 제공에 기여할 수 있도록 계획한다.
4-5-4. 촉진지구 내 보전필요성이 있는 생물서식공간이 있는 경우에는 보전을 원칙으로 계획하며, 가급적 이러한 지역은 공원·녹지와 상호 연결되도록 한다.
4-5-5. 촉진지구 내 공원·녹지의 확보는 다음의 기준에 따른다.
(1) 촉진사업이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업이거나 「도시개발법」에 따른 도시개발사업인 경우에는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙」제5조에 따라 해당 개발계획 규모별로 정한 비율 이상을 확보하여야 한다.
(2) 촉진지구 내 공원·녹지는 해당 촉진구역 내에서 확보하는 것을 원칙으로 한다. 다만 도시재정비위원회 등에서 재정비촉진지구의 합리적인 토지이용계획 수립 등 광역적인 개발을 유도하기 위하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 않을 수 있다.
제6절 교통(처리)계획
4-6-1. 촉진지구의 교통처리계획 수립시 광역교통 및 지역교통에 대한 교통체계를 고려하고, 현재의 토지이용현황 및 도로망 현황, 장래 토지이용계획과 향후 촉진사업 시행시의 교통량 등을 면밀히 분석하여 교통계획을 수립한다.
4-6-2. 촉진구역의 가로망계획에서는 촉진사업 시행에 따른 교통량 증가 등 향후 토지이용계획에 부합되고, 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변간선 교통체계와 연계된 가로망 계획이 수립되어야 한다.
4-6-3. 촉진지구를 포함한 인접지역에 대하여는 도시 내 교통현황을 분석하고, 도시 내 교통상황이 취약한 경우에는 향후 촉진구역 사업 시 개선될 수 있도록 개선방안을 제시한다.
4-6-4. 토지이용계획 수립단계부터 환경친화적이며 대중교통지향형(TOD: Transit-Oriented Development) 교통체계가 구축될 수 있도록 계획한다.
(1) 대중교통중심체계의 교통체계를 구축토록 한다.
(2) 보행 및 자전거 중심의 녹색교통체계를 구축토록 한다.
(3) 미래지향적 첨단교통체계의 도입을 검토한다.
(4) 직장과 주거의 근접 원칙에 입각해 계획토록 한다.
4-6-5. 촉진지구의 도로등급별 기능체계, 주차장, 버스 정차대 및 환승시설 등에 관한 계획이 포함되어야 하며, 교통처리시설이 보행자도로 및 자전거도로 등 보행자 중심의 가로와 연계되도록 한다.
제7절 경관계획
4-7-1. 경관계획 수립 시 광역도시계획 · 도시기본계획 및 도시관리계획의 경관부문계획의 내용을 고려하여 도시전체의 경관계획과 조화를 이루도록 한다.
4-7-2. 촉진지구의 자연적 경관의 골격을 구성하는 하천, 도로, 해변, 녹지 등을 분류하여 도로축 경관, 수(水)공간축 경관, 녹지축 경관 형성에 대하여 종합적이고 일체감 있는 경관조성계획을 제시한다.
4-7-3. 촉진지구의 역사·문화적 자원이 있을 때는 역사·문화적 특성이 드러날 수 있도록 향토문화의 구현과 지역특정 이미지의 부각을 위한 계획이 수립 되도록 한다.
4-7-4. 촉진지구의 랜드마크적 요소로 주민이나 방문자에게 방향감을 제공하는 등 당해 지역에 대한 이미지를 강화시켜 줄 수 있는 상징적 요소를 개발하여 적재적소에 배치하도록 하며 촉진구역별로 건축물 외관의 형태, 색채, 스카이라인 등에 대한 계획기준을 제시한다.
4-7-5. 촉진지구나 촉진구역별 특성을 나타내기 위해 필요한 경우 야간경관을 향상시키기 위한 방안을 제시할 수 있다.
4-7-6. 경관계획 수립 시 필요한 경우 3D모델 또는 매스모델을 작성토록 하여 경관에 대한 종합적인 검증이 가능하도록 한다. 이 경우 과다한 기교나 채색으로 인한 왜곡을 지양하고 정확한 공간이해를 하도록 하는데 주안점을 두어 작성하도록 한다.
제8절 기타 계획
4-8-1. 방재계획
(1) 전기, 가스, 수도 등 공급시설의 관망 정비는 가급적 블록화, 지중화로 계획한다.
(2) 기존 하수용량과 실제 처리능력을 검토하여 사업 완료 후의 적정 처리용량을 계획하는 등 배수능력을 제고하여 풍수해발생 예방을 위한 방재계획을 수립한다.
4-8-2. 정보화 계획
(1) U-City(Ubiquitous City)의 구현을 위해 초고속 정보통신 및 무선인터넷 서비스 등을 지역주민에게 원활하게 공급할 수 있도록 전기, 정보통신 시설 및 광통신 장비 등의 설치공간을 일정규모 이상 확보한다.
4-8-3. 에너지 순환계획
(1) 투수성 포장, 지하수 보전, 오수·우수 처리계획, 중수도 계획 등 물 관련계획을 수립하여 환경친화적인 에너지 순환형 계획이 수립되도록 하여야 한다.
4-8-4. 자족성 계획
(1) 촉진지구 내 자족성을 높이기 위한 일자리 창출 등에 대한 계획을 수립하여야 한다.
4-8-5. 특성화 계획
(1) 역세권과 같이 촉진지구와 그 인근지역의 거점역할을 할 수 있는 지역 또는 주요시설 및 건축물의 특성을 강조하거나 특화된 계획이 필요한 부분에 대해 특성화 계획을 수립할 수 있다.
(2) 유형적, 무형적 역사적 정체성을 확보하고 있거나 자연경관, 생태 등 자연 환경적 정체성을 확보하고 있는 경우 적극적인 특성화 계획을 수립하여야 한다.
(3) 촉진지구의 특성 강조와 특성화계획 수립에 필요할 경우 용도지역 조정 등 특성화 계획을 실현시키기 위한 계획을 수립할 수 있다.
(4) 촉진지구 내 도시의 랜드마크적 요소나 시범사업 등 특정 목적의 촉진계획 수립을 위하여 필요한 경우 건축계획 등에 대하여 현상설계 등을 시행할 수 있다.
제5장 촉진구역 지정 및 사업계획 수립
제1절 촉진구역 지정계획
5-1-1. 촉진구역의 지정원칙은 다음 기준에 따른다.
(1) 촉진구역의 지정대상은 건축물의 연령·구조·설비에 의한 불량의 정도와 과밀정도, 상하수도·도로 등 기반시설의 설치와 이용 상태, 대지의 규모·안전 등 주거환경의 안전성과 위생상태 및 도시미관 등을 종합적으로 판단한다.
(2) 촉진구역에는 원칙적으로 공원·녹지를 포함하여서는 아니된다. 다만, 지형여건, 건물의 배치, 토지이용계획의 증진, 공원·녹지의 재배치 등을 위하여 필요한 경우 이를 포함하여 계획할 수 있다.
(3) 촉진구역의 범위는 지형·행정구역·사업규모, 주민의견과 부담능력을 감안하여 동시에 사업이 시행될 수 있도록 정한다.
(4) 도시계획시설사업으로 시행되는 기반시설 외에 촉진사업의 시행으로 도로 등 기반시설의 기능에 장애가 되지 아니하도록 촉진구역을 정하거나 기능을 보완할 수 있는 기반시설을 설치할 수 있도록 구역을 정한다.
(5) 지정하고자 하는 촉진구역 경계 부근에 도로가 있는 경우에는 그 도로를 경계선으로 한다. 다만, 개설된 도로는 가급적 촉진구역에서 제외하고 개설되지 아니하거나 개량되어야 할 계획도로인 경우에는 구역에 포함시킬 수 있다.
(6) 촉진구역의 형태는 촉진사업 시행 시 가급적 효율적인 토지이용이 될 수 있도록 정한다.
(7) 촉진구역의 경계선은 가급적 도로 등의 기반시설을 기준으로 하되, 지적경계선을 기준으로 할 경우에는 가급적 직선의 형태로서 굴곡이 심하지 않도록 정한다.
(8) 대상구역을 구획할 때에는 당해 구역의 생활권 등을 함께 고려한다.
(9) 촉진구역의 범위는 원칙적으로 가구단위로 획정하며, 토지의 고도이용으로 필요한 공간을 확보할 수 있는 규모 이상으로 한다.
5-1-2. 촉진구역의 사업별 지정기준은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」 법령 및 하위규정과 본 법을, 도시개발사업은 「도시개발법」 법령 및 하위규정을, 시장정비사업의 경우 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 법령 및 하위규정을 각각 준용한다.
5-1-3. 촉진계획 수립 시 촉진구역의 경계의 표시는 다음과 같이 한다.
(1) 촉진계획에는 촉진구역의 경계를 표시한다.
(2) 촉진구역의 표시에는 도시계획과 지적이 포함된 축적 1:1,000이상의 지형도면에 표시하는 것을 원칙으로 하고 당해 시의 규모 및 촉진구역의 면적에 따라서 축척을 조정할 수 있다.
(3) 촉진구역을 표시할 때 사업유형을 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업으로 구분 표시한다.
5-1-4. 재정비촉진사업의 활성화, 소형주택의 공급확대, 주민이주대책 지원 등을 위해 필요한 경우 우선사업구역을 지정할 수 있으며, 그 지정요건은 다음과 같다.
(1) 촉진사업의 활성화를 기대할 수 있는 구역
(2) 소형주택 건설이 필요한 구역
(3) 순환용주택 건설이 용이한 구역
(4) 대중교통 이용이 편리한 구역
(5) 주민의 사업추진 참여도가 높은 구역
제2절 존치지역 관리 및 정비계획
5-2-1. 존치지역의 지정기준은 다음과 같다.
(1) 신축 건물 등의 양호한 건축물이 입지하고 있는 획지 및 기반시설이 비교적 양호하여 존치하거나 자력개발이 가능한 지역은 존치토록 한다.
(2) 존치지역 내 기반시설이 부족할 경우 도시계획시설사업을 통해 확충될 수 있도록 하며 필요시 개별 획지단위 및 획지간 공동개발을 통해 건축행위가 이루어지도록 한다.
(3) 촉진구역의 지정 필요성이 인정되나 촉진구역 지정요건에 충족되지 않는 경우 향후 사업실현 가능성을 고려하여 존치지역으로 지정할 수 있다.
(4) 존치지역은 촉진구역과 달리 개별법에 의해 관리되며, 필요한 경우 지구단위계획을 수립하여 인근 촉진구역의 촉진계획과 조화를 이룰 수 있도록 한다.
5-2-2. 존치지역을 세분하여 관리할 필요가 있는 경우 존치지역의 성격에 따라 다음과 같이 구분하며, 구체적인 사항은 본 지침의 범위 내에서 시·도지사 또는 대도시 시장이 별도로 정할 수 있다.
(1) 존치정비구역 : 촉진구역의 지정요건에는 해당하지 아니하나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 촉진사업의 필요성이 높아질 수 있는 구역
(2) 존치관리구역 : 촉진구역의 지정요건에 해당하지 아니하거나 기존의 시가지로 유지 관리 할 필요가 있는 구역
5-2-3. 세분화된 존치지역은 다음의 기준에 의하여 관리한다.
(1) 존치정비구역 : 촉진계획 수립 시 존치정비구역에 대한 관리계획이 필요한 경우 지구단위계획을 수립할 수 있다. 다만 향후 시간이 경과하여 촉진지구의 사업요건에 해당하는 경우 시장·군수·구청장은 촉진구역 및 촉진계획의 변경을 시·도지사에게 신청할 수 있다.
가. 존치정비구역의 지정 요건은 촉진구역의 지정요건에는 해당하지 않으나 3년 이내의 시간의 경과에 의해 지정요건을 충족시킬 수 있는 지역을 원칙으로 한다.
나. 존치정비구역 내 기반시설부담계획은 도시계획시설사업 또는 지구단위계획으로 확보하는 것을 원칙으로 하며, 촉진구역의 지정요건이 갖추어 질 경우 촉진계획 변경시 기반시설분담계획을 조정토록 한다.
(2) 존치관리구역 : 촉진계획 수립시 존치관리구역에 대한 관리계획을 수립하여야 하며 필요한 경우 지구단위계획을 수립할 수 있다.
제3절 촉진사업별 용도지역·지구 변경계획
5-3-1. 촉진계획에서 용도지역·지구는 그 지역의 교통 및 기반시설, 잠재력, 주변 환경 등과 도시기본계획에 나타난 토지이용계획의 기본방향 등을 함께 고려함으로써 촉진구역의 토지이용과 시·군 전체의 토지이용계획 및 기반시설의 용량과 조화를 이루도록 한다.
5-3-2. 용도지역·지구를 변경하는 경우에는 주변지역의 토지이용실태에 대한 조사를 실시하고 그 변경사유를 명시하며, 녹지지역과 같이 저밀개발 또는 보전을 위주로 하는 지역의 주변지역이 고밀 개발되지 않도록 유의하고, 건축물의 용도·밀도·높이 등 건축물에 관한 계획과 경관계획 등 다른 부문별 계획도 함께 고려하여, 건축계획과 기반시설이 조화를 이루고 시·군 전체의 경관이 향상되도록 한다.
5-3-3. 동 법·령 및 시행지침에서 정하지 아니한 용도지역·지구의 지정 및 변경 등에 대하여는 도시관리계획 수립지침에서 제시된 용도지역․지구의 지정 및 변경에 대한 기준을 고려하여 적용한다.
제4절 촉진사업별 건축계획
5-4-1. 촉진사업별 건축계획에는 다음과 같은 기본적인 내용을 포함하여 계획을 수립하여야 한다.
(1) 사업별 설계개요 : 대지면적, 용적률, 건폐율, 조경면적 비율 등
(2) 계획개념 : 현황 분석, 계획의도 및 목표 등
(3) 기본구상
가. 건축물 배치계획 : 주변 컨텍스트와 건축물과의 관계를 볼 수 있는 개략적인 배치계획
나. 외부동선계획 및 공간계획 : 보행 및 자동차 동선, 공공공지 위치 등에 관한 계획
다. 높이계획 : 전체적인 스카이라인을 판단할 수 있는 높이계획
5-4-2. 촉진지구 전체에 대한 계획의 취지가 촉진구역별 사업 시행 시 반영될 수 있도록 건축물의 개략적인 배치, 외부동선, 스카이라인, 공원·녹지체계, 통경축 등을 포함하는 건축계획지침을 수립할 수 있다.
5-4-3. 촉진계획의 건축물 높이계획은 도시 내 랜드마크 구축과 자연스런 도시경관 형성 등 계획적 요소와 관계법령의 규정을 동시에 고려하여 수립되어야 하며, 지구단위계획과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업의 경우 촉진계획으로 건축물의 최고높이를 정할 수 있다.
5-4-4. 촉진계획의 건축물 배치와 건축선계획 수립 시 인접가로의 폭과 특성, 인접지역의 일조권, 지형과 조망, 바람통로 등을 종합적으로 고려하여 친환경적인 계획이 되도록 기준을 제시한다.
5-4-5. 촉진계획의 건축물의 형태, 외관, 색채 등의 계획 수립 시 도시경관의 향상, 지역정체성 확보, 가로의 연속성 등을 고려한 기준을 제시한다.
5-4-6 촉진구역 안의 공공시설, 주민편익시설 등 공공시설 건축물은 접근이 용이한 위치에 계획하여 지역주민이 쉽게 이용할 수 있도록 하며, 다양한 세대와 계층이 함께 어울릴 수 있도록 계획한다.
5-4-7. 촉진구역 및 인근의 역사적 유물과 전통적 건축물을 종합적으로 고려하여 보존 또는 활용계획을 세워야 하며, 이를 위해서 역사적 유물과 전통적 건축물에 대한 충실한 조사가 선행되도록 한다.
제5절 건축규제완화 등의 기준
5-5-1. 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위하여 불가피한 경우에는 법 제9조제3항에 의한 주민공람 이전에 시·도 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거쳐「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정 또는 동법의 위임에 따라 규정한 조례로 허용하지 아니하는 건축물도 입지시킬 수 있다.
5-5-2. 건폐율, 용적률, 높이의 완화기준은 다음과 같다.
(1) 촉진구역에 적용되는 건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제84조에서 정한 범위 안에서 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
(2) 촉진구역에 적용되는 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조의 규정과 관련한 위임규정에 따라 규정한 조례에서 정한 용적률의 범위를 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 동법 제78조의 규정에 따른 용적률의 상한을 초과할 수는 없되, 기반시설 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 아니한다.
(3) 촉진구역 안에서 건축물의 높이계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표5 제1호 및 제2호에 따른 제2종일반주거지역의 층수제한 규정을 적용하지 아니할 수 있다.
5-5-3. 중심지형 및 고밀복합형 촉진지구 안에서 학교시설기준의 완화적용의 범위는 교지면적에 한하여 2분의 1의 범위 안에서 완화할 수 있다.
5-5-4. 중심지형 및 고밀복합형 촉진지구 안에서 노외주차장 또는 부설주차장의 설치로 인하여 교통의 혼잡을 가중시킬 우려가 있는 경우 또는 「주차장법 시행령」 제7조제2항 각호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우에는 해당 지방자치단체 조례가 정하는 바에 의하여 주차장 설치기준을 완화하여 적용할 수 있다.
5-5-5. 인센티브의 적용기준은 다음과 같다.
(1) 사업시행자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제13호에 의한 공공시설(이하 “공공시설”이라 한다) 및 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 및 그 밖에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 기반시설(이하 5-5-5에서 “기반시설”이라 한다.)의 부지를 무상으로 제공하는 경우에는 다음의 수식 가, 나의 범위 내에서 용적률 또는 건축물의 높이를 해당 지방자치단체 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.
가. 완화할 수 있는 용적률 = 촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률 +〔 1.5 × ( 기반시설의 부지로 제공하는 면적 × 기반시설의 부지로 제공한 부지의 용적률 ) ÷ 기반시설의 부지로 제공한 후의 대지면적 〕이내
나. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제51조 규정에 따라 제한된 높이 × 〔 1 + ( 기반시설의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적 ) 〕이내
(2) 기반시설의 부지를 조성하여 조성원가 이하로 제공하는 경우에는 (1)의 가, 나의 완화범위의 3분의 1의 범위 이내에서 적용한다.
(3) 사업시행자가 건축물의 일부를 대지지분과 함께 기반시설로 제공하는 경우에는 대지지분에 해당하는 부지면적에 대하여 다음의 산식에 의해 완화되는 용적률의 3배 범위 이내로 용적률 완화범위를 적용한다.
건축물의 일부를 대지지분과 함께 기반시설로 제공하는 경우 완화되는 용적률
촉진지구지정 당시의 용도 지역에 적용되는 용적률 + 〔 1.5 × ( 기반시설의 부지로 제공하는 면적 × 기반시설의 부지로 제공한 부지의 용적률 ) ÷ 당초의 대지면적 〕
제6장 개발이익환수 및 단계별 사업추진계획
제1절 기반시설 비용분담 계획
6-1-1. 기반시설 설치에 대한 부담규모는 촉진사업별 사업규모, 토지이용계획, 건축계획, 기존 기반시설 현황, 국공유지 현황 등을 고려하여 계획하여야 한다.
6-1-2. 촉진계획에 따라 설치되는 기반시설 설치비용은 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 촉진사업의 사업시행자가 촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담하는 것을 원칙으로 한다.
6-1-3. 기반시설의 비용분담계획은 촉진사업별로 관련 사업법령을 검토하여 기반시설 설치비용 지원 가능대상 등의 사항을 고려하여 수립한다.
6-1-4. 기반시설의 비용분담계획은 촉진구역을 대상으로 수립하며 필요시 존치정비구역도 포함하여 작성할 수 있다.
6-1-5. 기반시설 비용분담계획은 촉진구역을 하나의 단위로 작성하고, 기반시설부담대상은 촉진구역의 면적을 기준으로 하되 공공시설 및 기반시설을 제외한 면적으로 하며, 각 촉진구역별 기반시설 부담비율은 동일한 것을 원칙으로 한다. 기반시설부담비율 산정시 기존 국공유지는 부담비율에서 제외한다.(사업단위별 촉진구역 면적 기준으로 작성)
6-1-6. 촉진구역의 기반시설 분담비율은 촉진지구 전체의 기반시설율(기존 국공유지제외)을 기준으로 하며 그 비율을 각 촉진구역에 적용하여 분담규모를 산정하되, 촉진구역별 개발이익의 발생정도, 촉진구역의 특성 및 여건에 따라 용도지역(조정계획 포함), 용적률의 증가분, 개략적 상대수익평가 등의 요소를 고려하여 분담비율을 보정할 수 있다.
6-1-7. 총괄사업관리자가 지방자치단체의 장을 대행하여 설치하는 기반시설 설치비용의 산정은 실 투입비용 등을 기준으로 별표1의 기반시설 설치비용 원가 산정기준에 따른다.
6-1-8. 기반시설 부담은 기반시설의 종류와는 상관없이 기반시설 설치를 위해 제공된 부지의 총량을 기준으로 하며, 부담위치는 근거리(인접지)를 원칙으로 한다.
6-1-9. 사업의 촉진을 위하여 도로 등의 기반시설 설치에 필요한 부지를 선 제공하는 경우 기반시설 설치부지를 제공한 자는 인접 촉진구역의 토지등소유자로 보며, 이 경우 해당 촉진구역 사업시행자가 기반시설설치에 필요한 부지를 제공한 것으로 본다. 단, 인접 촉진구역이라 함은 기반시설 설치 제공부지와 접한 촉진구역을 말하며, 접한 촉진구역이 없을 경우에는 직선거리로 가장 근거리의 촉진구역을 말한다. 여러 개의 촉진구역과 접할 경우에는 가장 많이 접하는 촉진구역을 말한다.
6-1-10. 기반시설의 설치비용 부담방법은 비용분담계획에서 정한 기반시설의 설치 및 특수구조물 등의 설치비용 분담액 등으로 부담하며, 그 시기는 촉진사업의 사업시행인가일 또는 실시계획인가일에서 부터 사업준공검사 신청일 전까지 완료하여야 한다.
제2절 임대주택 건설 등 세입자등의 주거대책
6-2-1. 촉진사업 시행으로 인하여 저소득층이 거주할 수 있는 저렴한 가격의 주택수가 감소될 우려가 있는 경우 지방자치단체의 장 및 사업시행자는 촉진지구내 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지의 소유자(이하 “세입자등” 이라 한다)의 주거안정을 위한 대책을 수립하여야 한다.
6-2-2. 촉진계획은 촉진지구 내 거주자에 대한 주거실태조사를 실시하여 수립하여야 하며 세입자등의 재정착 유도를 위해 주택수요 조사를 실시하여 촉진계획에 반영하여야 한다. 조사항목은 3-2-3.를 참조하여 실시한다.
6-2-3. 촉진계획수립권자는 6-2-2.의 결과를 고려한 임대주택 건설계획을 작성하여야 하며, 사업시행자는 당해 계획에 따라 임대주택을 건설·공급하여야 한다.
6-2-4. 세입자용 임대주택을 건설할 경우에는 세입자의 소득수준을 감안하여 공공주택 건설을 적극 고려한다.
6-2-5. 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지 소유자의 주거안정을 위해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 경우에는「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2에 따라 국토교통부장관이 고시한 “정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율”(국토교통부고시 제2013-264호)에 따라 임대주택을 확보하여야 하며, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우에는 「도시개발법」제5조에 따라 국토교통부장관이 고시한 “도시개발업무지침”(국토교통부 훈령 제201호)에 따라 임대주택건설용지를 확보하여야 한다.
6-2-6. 사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 당해 촉진사업으로 증가되는 용적률(이하 “증가되는 용적률”이라 한다)의 75퍼센트 범위 안에서 다음의 비율에 따라 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 증가되는 용적률이라 함은 촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 기준으로 법 제19조의 규정에 의하여 증가되는 용적률을 말하며 산정방식은 아래와 같다. 단, 증가되는 용적률(A)에서 법 제11조제3항의 규정에 의하여 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률(이하 “부지제공 대가 용적률”이라 한다)은 산정대상에서 제외한다.
○ 증가되는 용적률(A) = 촉진계획에서 결정된 촉진구역별 용적률(B) - (촉진지구 지정 당시 용도지역의 용적률(C) + 부지제공 대가 용적률(D))
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(1) 주택재개발사업 : 20퍼센트 이상 50퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 50퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율
(2) 도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업
가. 해당 촉진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증가된 용적률(촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성비율에 따라 촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분·산정한 뒤, 촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 용도의 용적률에서 촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말한다)의 50퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율
나. 해당 촉진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 외의 용도의 증가된 용적률(촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성비율에 따라 촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외의 용도의 용적률로 구분·산정한 뒤, 촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률에서 촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말한다)의 75퍼센트 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율. 이 경우 기반시설(법 제11조제3항에 따라 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설을 제외한다)의 설치를 위한 비용분담을 고려하여야 한다.
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(3) 주택재건축사업 : 10퍼센트 이상 30퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율. 다만, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 외의 지역은 30퍼센트 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 비율
(4) 영 34조제1항제4호에 따라 「공공주택건설 등에 관한 특별법」제6조에 따라 공공주택지구가 지정되는 시·군·구에서의「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 경우에는 공공주택지구에 건설되는 임대주택 세대수를 고려하여 시·도 또는 대도시의 조례로 (1)에 따른 비율의 2분의 1의 범위에서 완화할 수 있다.
6-2-7. 법 제31조제2항에 따라 건설되는 임대주택 중 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택의 비율은 40퍼센트 이하의 범위 안에서 시·도 또는 대도시의 조례로 정하는 바에 의한다.
6-2-8. 촉진계획에는 촉진구역에 소재하는 상업용 건물에 대한 상가건물 소유자, 영세상인 및 상가세입자에 대한 대책도 포함하여야 한다.
6-2-9. 사업시행자는 재정비촉진사업을 시행하는 기간 동안 주택소유자(재정비촉진구역 안에서 실제 거주하는 자에 한한다) 또는 세입자의 주거안정을 위하여 인근지역에 자체 건설하는 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제2조제1호가목에 해당하는 공공주택 또는 매입임대주택 등으로 임시거주시설을 지원하거나 재정비촉진사업을 단계적으로 개발하는 순환개발방식을 활용할 수 있다.
제3절 단계별 사업추진계획
6-3-1. 단계별 추진계획은 한정된 자원을 효율적으로 투자하고 촉진사업으로 인하여 발생하는 촉진지구 내 또는 인근지역의 이주수요를 적절히 관리하여 주택가격 및 전세가격의 급등을 방지하기 위해 수립하는 것으로 우선순위 선정원칙과 단계별 시행계획이 포함되어야 한다.
6-3-2. 우선순위 선정원칙에는 다음 사항이 반영되어야 한다.
(1) 상위계획 및 관련계획과의 부합성
(2) 도시기능의 개선효과
(3) 주거생활 질의 개선효과
(4) 주민의 사업추진의지
(5) 촉진구역내 거주자 중 가옥 또는 토지소유자의 비중
(6) 이주수요 집중에 따른 주택가격 및 전세가격의 급등을 막기 위하여 당해 촉진지구내 이주수요의 순차적인 관리 필요성
(7) 원주민 재정착을 위한 순환정비사업(원주민을 위한 先 임대주택확보, 後 사업시행) 등의 우선 추진 필요성
(8) 당해 촉진지구와 인근 촉진지구 등의 사업 집중에 따른 교통난 등 부작용 최소화 정도
6-3-3. 단계별 시행계획은 재해의 위험성, 노후 불량 주택 비율·접도율·과소 필지율 등 물리적 불량정도 및 순차적인 이주수요 관리 등을 고려하여 수립하되 다음 사항이 반영되어야 한다.
(1) 기반시설은 촉진구역 간 도로 등의 도시계획시설이나 생활권 단위의 기반시설정비에 대한 연계성을 높일 수 있도록 계획하여야 한다.
(2) 이주수요 관리와 관련하여서는 당해 사업지구 내에서 시행되는 이주총량과 이주시작의 시점을 고려하여야 한다. 여기서 “이주총량”은 구역별 세입자를 포함한 기존 세대수의 합계로 산정하며 “이주시작의 시점”은 관리처분예정일을 기준으로 한다
6-3-4. 단계별 시행계획은 각 단계의 사업규모 범위, 각 단계의 이주수요 관리를 위해 계획된 이주총량의 범위, 주민들의 사업추진 의지 등에 따라 조정이 가능하다. 특히 주변 주택가격 및 전세가격에 영향을 미치지 않도록 이주총량의 범위를 벗어난 조정은 가급적 지양한다.
6-3-5. 단계별 시행계획에는 촉진구역에 대하여 다음 사항을 포함한 사업기간을 명시하여 사업에 대한 예측가능성을 높이고 지역주민들의 경제활동에 지장이 없도록 한다.
(1) 사업추진시기(조합설립추진위원회 구성 가능 시기)
(2) 이주시기(정비사업의 경우 관리처분인가 예정시기). 특히 이주 시기는 가급적 봄, 가을 이사철과 겹치지 않도록 유의한다.
(3) 입주시기(준공 예정시기 등)
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6-3-6. 대규모 촉진사업 또는 동일 시·군·구나 동일 생활권에 2개 촉진지구가 지정되어 촉진사업이 시행될 경우에는 당해 지역 거주 세입자는 물론 인근지역 임대시장에 미치는 영향이 크므로 주변지역 임대시장 동향 등을 파악하여 다음 사항이 반영된 단계별 추진계획을 수립하여야 한다.
(1) 동일 시·군·구에 2개 지구 이상의 촉진사업이 시행될 경우 지구별·사업별 우선원칙을 별도로 정하고 순환정비방식을 적극 도입한다.
예) 존치지역에 다가구 매입임대사업 확대를 통한 공공임대주택 확보 이후 재정비촉진사업 추진
(2) (1)의 경우 후순위 지구의 촉진계획을 수립할 때에는 선순위로 추진되는 지구의 단계별 사업추진계획을 고려하여 해당 지구의 단계별 사업추진계획을 수립한다.
(3) 단계별 사업추진계획을 수립할 때에는 지구 내 이주수요와 관련 있는 구역별 관리처분인가 시기 또는 실시계획인가 시기(이하 “인가시기”라 한다)를 예측하여 작성한다.
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6-3-7. (6-3-1) 내지 (6-3-6)에 따라 단계별 사업추진계획을 수립함에 있어 해당지역 인가권자는 주변지역의 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등의 우려가 있다고 판단되는 경우 해당 구역별 사업시행인가 또는 관리처분인가 시기를 1년 이내의 범위에서 조정하는 방안을 함께 강구하여야 한다.
제7장 촉진계획 수립과정에서의 주민참여
7-1. 촉진계획수립권자는 촉진계획 수립과정에서 다양한 지역주민의 의견이 반영될 수 있도록 하여야 한다.
7-2. 촉진계획수립권자는 촉진계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 듣고, 공청회를 개최하여야 한다.
7-3. 촉진계획수립권자는 계획수립과정에서 주민대표들과 간담회를 개최하거나 주민공람 이전에 주민설명회를 개최하는 등 주민의견을 수렴하기 위한 다양한 형태의 주민참여 방안을 시행하여야 한다.
7-4. 촉진계획수립권자는 촉진지구 내 혹은 그 인접지역에 입지하고 있는 대학교, 주요 공공기관(이전대상기관포함) 등이 촉진계획수립과 사업시행에 상호연관성이 크다고 판단되는 경우 계획수립과정에서 충분한 의견수렴이 될 수 있도록 하여야 한다.
제8장 행정사항
8-1. 이 법과 이 지침이 정한 범위 내에서 시·도지사가 별도의 세부지침을 만들어 운영할 수 있다.
8-2. (재검토기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2021년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.