1. 목적
1-1-1. 이 기준은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제10조제1항 별표 1 제3호에서 정한 단독주택지 재건축 업무처리기준을 정하는데 그 목적이 있다.
2. 주요업무 처리기준
2-1. 일반원칙
2-1-1. 단독주택지 재건축사업은 노후화된 단독주택 등이 밀집한 지역으로 집단개량이 필요하나, 주변 기반시설이 양호하여 주택재개발사업을 시행할 수 없는 지역의 주거환경을 개선하기 위해 도입된 것이므로, 주택재개발사업의 임대주택건설의무 등을 회피하기 위한 목적으로 단독주택지 재건축사업을 추진할 수 없으며, 기존 공동주택에 인접한 나대지를 확보하기 위한 수단이 되지 않도록 운용하여야 한다.
2-1-2. 단독주택 재건축사업이 가능한 곳은 다음과 같다.
① 과거 토지구획정리사업, 택지개발사업, 일단의 주택지조성사업, 시가지 조성사업, 재개발사업 등에 의해 계획적으로 조성된 지역
② 그 밖에 시·도지사가 기반시설이 양호하다고 인정한 일단의 지역
2-1-3. 단독주택지 재건축사업을 위한 정비구역은 2-1-1의 기준에 해당하는 곳으로서 2-2, 2-3, 2-4의 기준을 고려하여 지정한다. 다만, 영 별표 1(이하 “별표 1”이라 한다)제6호에 해당하는 경우에는 시·도지사가 판단하여 주택재건축구역으로 지정할 수 있다.
2-2. 정비구역 지정방법
2-2-1. 대상지역이 전부 단독주택만 있는 경우뿐 아니라 당해 대상지역 안에 상가나 다세대 주택 등이 일부 있는 경우도 정비구역 지정기준을 만족하면 가능하다.
2-2-2. 정비구역은 특별한 사정이 없는 한 일단의 가구(街區) 전체로 지정하여야 한다. 즉, 가구 중 일부지역만으로 정비구역 지정기준을 충족하더라도 그 일부 지역만으로 정비구역을 지정하는 것은 바람직하지 아니하다.
예) 아래의 경우 단독주택지 A만으로 정비구역 지정하지 말고 A+B로 지정하는 것이 타당
〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕
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2-2-3. 정비구역은 가구 내 일단의 대지의 외곽선으로 지정하는 것을 원칙으로 하되(예1), 지역여건 및 계획의 특성에 따라 도로중심선 및 도로 건너편 인접지 경계선으로 지정이 가능하다.
※ 예를 들어 도로 건너편 인접대지 경계선 밖에 공공공지 등이 위치하고 당해 공공공지로의 통행에 문제가 없다면 인접지 경계선을 정비구역의 범위로 결정할 수 있으며(예2), 도로로 계획되어 있으나 미 개설된 도로, 정비사업 시행을 통하여 정비할 수 있는 도로는 구역의 범위에 포함할 수 있다.
〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕
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정비구역 범위 : A+B 정비구역 범위 : A+B
2-2-4. 단독주택지가 도로로 분리되어 있는 경우 재건축 사업 후 하나의 단지로 개발되면 하나의 정비구역으로 지정 가능하나 두개의 단지로 개발된다면 별도로 기준을 산정함
〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕
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- A와 B가 하나의 단지로 개발되는 경우 A+B 정비구역 지정가능
- A와 B가 별도 단지로 개발되는 경우 A+B로 정비구역 지정이 불가하며 A만 정비구역 지정 가능
- 가구 안 단독주택지 전부가 아닌 일부인 C 지역은 A+C로 지정 불가
2-2-5. 단독주택이란 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 규정에 해당하는 것을 말하며, 호수산정 시 다중주택, 다가구주택, 공관은 각 1호로 산정한다.
2-2-6. 상가, 공동주택 등 단독주택이 아닌 건축물은 정비구역 지정 호수기준(200호) 산정에서 제외하되, 부지면적 기준(1만㎡)에는 포함할 수 있다. 다만, 특별시장·광역시장 또는 도지사가 단독주택이 아닌 건축물의 부속 토지 및 나대지 상한면적을 정한 경우에는 그 상한면적을 초과하는 면적은 부지면적에 포함하지 아니한다.
예1) 단독주택 195호, 공동주택 4동, 상가 3동인 경우 호수는 195임
〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕
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예3) “단독주택이 아닌 건축물의 부속토지 및 나대지의 상한면적”을 3,000㎡로 정한 경우 대상지역 안의 단독주택이 아닌 건축물의 부속토지, 나대지의 면적이 4천㎡인 경우 3천㎡로 계산함
2-3. 노후불량지 판단기준
2-3-1. 노후불량건축물의 판단은 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호의 규정에 따르며, 주택이 아닌 건축물의 경우도 동호의 규정을 준용하여 판단한다. 노후불량건축물에 해당하는 지 여부가 불확실한 때에는 안전진단을 실시할 수 있으며, 안전진단 기준이 없거나 적용하기 곤란한 건축물에 대하여는 건축구조기술사 등 전문가의 조사 등으로 판단한다.
2-3-2. 별표 1제3호나목(2) 중 “당해 지역 안에 있는 건축물수” 산정은 단독주택뿐 아니라 구역안의 단독주택이 아닌 건축물을 포함하되, 공동주택의 경우 구분소유권의 수와 관계없이 1동으로 산정한다.
3. 행정사항
3-1. (재검토기한) 국토교통부장관은 이 훈령에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2021년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.