제1장 총칙제1절 지침의 목적
1-1-1. 이 지침은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다) 제5조제3항에 따라 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 "기본계획"이라 한다)의 작성에 관한 세부 작성기준 등을 정하는 데 그 목적이 있다.
제2절 기본계획의 의의
1-2-1. 기본계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법"이라 한다) 제2조제3호에 따른 도시ㆍ군기본계획(이하 "도시ㆍ군기본계획"이라 한다) 등 상위계획의 이념과 내용이 법 제2조제2호에 따른 정비사업(이하 "정비사업"이라 한다)을 통해 실현될 수 있도록 도시정비의 미래상과 목표를 명확히 설정하고 실천 전략을 구체적으로 제시한다.
1-2-2. 기본계획은 도시기능의 보존ㆍ회복ㆍ정비 차원에서 법 제2조제1호에 따른 정비구역(이하 "정비구역"이라 한다)별 정비사업의 방향과 지침을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성 및 도시기능의 효율화를 도모한다.
1-2-3. 기본계획은 도시의 경제ㆍ사회ㆍ문화활동, 물리적 환경의 현황, 장래 변화에 대한 과학적 분석과 정비사업 수요 예측에 따라 단계별로 사업이 이루어지도록 함으로써 장래의 개발수요에 효과적으로 대처하고 정비사업의 합리성ㆍ효율성을 도모한다.
제3절 기본계획의 지위와 성격
1-3-1. 기본계획은 도시ㆍ군기본계획의 하위계획으로 도시ㆍ군기본계획상 토지이용계획과 부문별 계획 중 도시ㆍ주거환경의 정비에 관한 내용을 반영하며, 기본계획의 내용은 정비계획 등 하위계획 및 관련 토지이용계획에 반영되어야 한다.
1-3-2. 기본계획은 정비사업에 관한 종합계획으로 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시(이하 "시"라 한다) 단위로 수립한다.
1-3-3. 기본계획은 정비계획의 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시한다.
제4절 법적 근거 및 수립범위
1-4-1. 법 제5조(기본계획의 내용) ③ 기본계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
제5절 기준연도 및 목표연도
1-5-1. 계획의 기준연도는 계획의 수립에 착수하여 인구현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 하고, 목표연도는 기준연도로부터 10년을 기준으로 한다. 다만, 법 시행 후 최초로 수립하는 기본계획의 목표연도는 2010년으로 한다.
1-5-2. 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 반영한다.
제2장 계획수립 일반원칙
제1절 기본원칙
2-1-1. 기본계획은 국토계획법 제2조제1호에 따른 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획 등 상위계획을 수용하고, 국토계획법 제2조제4호에 따른 도시ㆍ군관리계획과 서로 연계되도록 수립한다.
2-1-2. 기본계획은 여건의 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 포괄적이고 개략적으로 수립한다.
2-1-3. 정비의 기본방향, 목표, 단계별 추진계획, 부문별 계획 등 기본계획의 전 과정은 합리적 근거에 따라 수립한다.
제2절 기본계획의 수립절차 및 작성기준
2-2-1. 기본계획은 법 제4조부터 제7조까지의 규정에 따라 수립 또는 변경한다.
2-2-2. 기본계획은 별표 1 기본계획 작성기준 및 별표 2 기본계획도면 작성예시(안)에 따라 작성한다.
제3절 도시ㆍ주거환경정비의 목표 및 정비사업의 기본방향
2-3-1. 기본계획에는 해당 시의 도시ㆍ주거환경정비의 목표와 정비사업의 기본방향이 명시되어야 한다.
2-3-2. 도시ㆍ주거환경정비의 목표는 해당 시의 도시ㆍ주거환경정비사업의 지향점을 분명히 할 수 있도록 설정한다.
2-3-3. 도시ㆍ주거환경정비의 기본방향은 목표를 실현하기 위한 수단이며 부문별 계획수립의 지침의 성격을 지닌다.
2-3-4. 도시ㆍ주거환경정비의 목표 및 기본방향 작성시 제3장의 기초조사 내용과 다음 각 호의 사항에 대한 검토가 이루어져야 한다.
(1) 시행된 정비사업의 현황 및 성과 분석
(2) 소요재정 및 재원확보 방안
(3) 지역주민의 주거환경개선과 지역 활성화 노력 지원 방안
(4) 국내외 유사한 도시의 정비사업 경향
제4절 광역적 계획의 수립
2-4-1. 기본계획은 정비구역으로 지정될 예정인 구역(이하 "정비예정구역"이라 한다)과 그 인근 지역에 대해서 개발이후의 세대규모와 인구유입 등을 총량적으로 고려하여 광역적으로 수립한다.
2-4-2. 기본계획 수립시 일정 범위 내에서 인접하는 2 이상의 정비예정구역은 정비사업의 효과성과 효율성을 극대화 할 수 있도록 구역간 연관성과 상호보완성을 고려하여 광역적인 계획을 수립한다.
2-4-3. 2-4-2.의 광역적인 계획을 수립하는 경우에는 향후 효율적인 사업 추진을 위해 광역단위의 정비예정구역이 분할 시행되는 경우에 대비하여 분할 이전의 총량적인 정비기반시설 및 공동이용시설, 공공ㆍ편익시설 등의 설치계획이 분할 구역별로 적정히 분담ㆍ배치될 수 있도록 수립한다.
제3장 기초조사의 내용과 방법
제1절 기본원칙
3-1-1. 기초조사는 도시ㆍ주거환경정비의 측면에서 시가 갖고 있는 문제의 파악 및 기본계획수립의 기초자료로 활용하기 위하여 실시한다.
3-1-2. 기초조사는 기준연도를 중심으로 조사하도록 하되, 기준연도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 과거자료나 외국의 사례로부터 추정하여 활용할 수 있다.
제2절 조사내용
3-2-1. 기초조사는 조사내용의 충실도에 따라 기본계획 수립에 많은 영향을 줄 수 있으므로 상세하게 조사하여야 하며, 필요한 경우 전수조사와 측량(항공측량 포함)도 실시할 수 있다.
3-2-2. 기초조사는 법령 또는 조례에서 정하고 있는 정비사업유형별 구역지정 요건에 해당하는 항목을 조사하여 기본계획 수립권자가 정비사업의 분류에 지장을 초래하지 않도록 한다.
3-2-3. 기초조사는 「도시ㆍ군기본계획수립지침」 별표를 참고하여 조사하되, 다음 각 호의 내용을 조사한다. 다만, 수립권자가 필요하다고 판단되는 사항을 포함할 수 있으며, 조사내용 중에 해당 시에 해당되지 않는 사항은 조사에서 제외할 수 있다.
(1) 도시ㆍ군기본계획 및 도시ㆍ군관리계획 등 관련 계획
(2) 산사태ㆍ수해 등 자연재해 발생현황 및 가능성
(3) 문화재, 역사적 유물, 전통건물 또는 기타 문화자원 등 인문환경
(4) 지역별ㆍ산업별ㆍ연령별 인구의 구성, 인구이동 현황 및 변화 추이
(5) 지역총생산액, 지역별 산업체수 및 종사자수 변화 추이
(6) 각 지역의 유형별ㆍ규모별 주택의 구성 및 변화추이, 노후ㆍ불량 건축물(법 제2조제3호에 해당하는 건축물을 말한다. 이하 같다)의 정도, 주택밀도, 주택접도율, 주택의 가격과 소유 및 이용 형태 등 건축물(무허가 건축물 포함) 현황
※ 주택접도율 = 4M이상 도로에 접한 건축물 수/구역내 건축물 수
(7) 용도지역ㆍ지목별 면적 및 분포, 토지의 소유형태 및 지가, 토지의 형상ㆍ고도ㆍ경사도ㆍ수계 등 지형상태, 과소필지 등 토지이용현황
(8) 교통량과 도로ㆍ상수도 등 정비기반시설 및 공동이용시설 지역별의 편재 등 현황
(9) 공공ㆍ문화체육시설, 공간시설 등의 지역별 편재 등 현황
(10) 주민의 소득수준, 생활보호 대상자 및 최저주거수준 미달 가구 현황
(11) 재개발사업 임대주택을 포함한 공공임대주택 현황
제3절 방법 및 관리
3-3-1. 기초조사는 도시ㆍ군기본계획의 자료나 통계자료, 각종문헌 등 기존자료 활용 및 현장조사를 통하여 신뢰도를 높이도록 한다. 이 경우 기존 자료를 활용하고자 할 경우에는 공식적이고 가장 최근의 자료를 사용한다.
3-3-2. 기본계획 수립을 위해 필요시 시민들을 대상으로 한 여론 조사를 실시할 수 있다.
3-3-3. 기초조사결과는 과거부터 추이ㆍ현황ㆍ향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 책자 또는 CD 등의 형태로 보관ㆍ관리하며, 일반인과 사업을 하고자 하는 사람들이 쉽게 접근할 수 있도록 해당 시의 홈페이지에 게시토록 한다.
제4장 부문별 수립기준
제1절 기본원칙
4-1-1. 기초조사에 의한 현황을 분석하고 장래를 예측한 후 계획을 수립하되 목표연도에 유념하여 작성한다.
4-1-2. 부문별 계획은 목표, 기본방향, 부문별 계획간 위계성 및 연관성을 가지면서, 상호 환류속에서 유기적으로 작성되어야 한다.
제2절 정비예정구역의 설정 요건
4-2-1. 기초조사 내용을 토대로 법령 및 조례에서 정하고 있는 정비구역 지정요건을 검토하여 법에서 정하고 있는 정비사업유형별로 작성한다.
4-2-2. 정비예정구역의 설정은 대상지역의 물리적 환경ㆍ기능을 중심으로 분석하되 특히 다음의 사항을 고려한다.
(1) 상습적인 침수ㆍ산사태 등 재해의 위험
(2) 이주민 정착촌, 개발제한구역, 국ㆍ공유지ㆍ무허가 건축물 과다 등 지역의 특수성
(3) 선행된 정비사업의 재정비 필요성
(4) 개발전략상 도시환경 개선에 파급효과가 클 것으로 예상되는 지역
(5) 기 시행된 정비구역 주변의 환경의 건전성
(6) 주차장ㆍ도로 등 정비기반시설의 설치수준 및 지역주민의 정비사업 희망수준
4-2-3. 정비예정구역의 지정기준은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 별표 1에 따른다.
4-2-4. 재건축사업은 「주택법」에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」에 따른 허가 받은 단위로 추진할 수 있도록 구획한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 하나의 주택단지로 사업계획승인을 받았더라도 도시계획도로 등으로 구분되어 각각 관리되고 있는 경우 별개의 단지로 보아 각각 사업대상 구역으로 구분
(2) 별개의 단지로 사업승인을 받았더라도 하나의 단지처럼 관리되고 있는 경우에는 하나의 사업으로 구역 구분
(3) 법 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
4-2-5. 주거환경개선사업 예정구역으로 분류하고자 할 경우에는 사업의 시급성, 개선효과, 정비기반시설 현황 등을 분석하여 법 제23조제1항 각 호의 방식으로 구분할 수 있다.
4-2-6. 정비예정구역의 지정방법은 다음 기준에 따른다.
(1) 구역지정대상은 노후 또는 불량건축물이 밀집되어 주거환경이 불량한 부분으로 한정하되, 건축물의 연령ㆍ구조ㆍ설비에 의한 불량의 정도와 이들 건축물의 과밀정도ㆍ상하수도ㆍ도로 등 정비기반시설의 설치와 이용상태 및 대지의 규모ㆍ안전 등 주거환경의 안전성과 위생상태 및 도시미관 등을 종합적으로 판단한다.
(2) 정비예정구역에는 원칙적으로 공원ㆍ녹지ㆍ나대지를 포함하여서는 아니된다. 다만, 지형여건, 건물의 배치, 토지이용계획의 증진을 위하여 필요한 경우 또는 순환정비방식으로 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 이를 포함하여 계획할 수 있다.
(3) 구역의 범위는 지형ㆍ행정구역ㆍ사업규모, 주민의견과 부담능력을 감안하여 동시에 사업이 시행될 수 있도록 정한다.
(4) 정비사업의 시행으로 도로 등 정비기반시설의 기능에 장애가 되지 아니하도록 구역을 정하거나 기능을 보완할 수 있는 정비기반시설을 설치할 수 있도록 구역을 정한다.
(5) 지정하고자 하는 구역경계부근에 도로가 있는 경우에는 그 도로를 경계선으로 한다. 다만, 개설된 도로는 가급적 구역에서 제외하고 개설되지 아니한 계획도로인 경우에는 구역에 포함시킬 수 있다.
(6) 구역의 형태는 정비사업 시행시 가급적 효율적인 토지이용이 될 수 있도록 정한다.
(7) 구역의 경계선은 원칙적으로 도로를 기준으로 하되 지적경계선을 기준으로 할 경우에는 가급적 직선의 형태로서 굴곡이 심하지 않도록 정한다.
(8) 토지의 지적경계선등을 경계선으로 하여, 불가피한 경우를 제외하고는 경계선이 건축물에 저촉되지 않도록 한다.
(9) 대상구역을 구획할 때에는 해당 구역의 생활권 등을 함께 고려한다.
(10) 재개발사업 예정구역의 범위는 원칙적으로 가구단위로 획정하며, 토지의 고도이용으로 필요한 공간을 확보할 수 있는 규모이상으로 한다.
4-2-7. 기초조사 분석결과 주거환경개선사업과 재개발사업 대상지역에 모두 해당하는 경우에는 사업의 성격ㆍ특성과 지역여건을 등을 감안하여 분류하되, 다음 각 호에 해당하는 경우에는 우선적으로 주거환경개선사업 구역으로 분류를 검토한다.
(1) 상습침수지역 등 전면매수 방식으로 시급히 사업시행이 필요한 지역
(2) 대상구역 내 국ㆍ공유지 비율이 많아 거주주민의 재정착에 실질적인 도움이 되는 지역
(3) 정비기반시설 등에 국가나 지방자치단체의 재정이 투입되어야 사업시행이 가능한 지역
(4) 주민의 소득수준이 낮아 관리처분방식으로 사업시행이 어렵다고 판단되는 지역
(5) 주민의 정비사업 시행 욕구가 낮거나 재개발사업을 추진하였으나 장기간 방치된 지역으로 시급히 사업시행이 필요한 지역
4-2-8. 주거환경개선사업 및 재개발사업 대상지역에 해당하는 경우에는 재건축사업구역으로 분류할 수 없다.
제3절 정비예정구역의 개략적인 범위의 표시
4-3-1. 기본계획에는 정비예정구역의 개략적인 범위를 표시한다. 다만, 기본계획에 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향을 포함하는 경우에는 생략할 수 있다.
4-3-2. 정비예정구역의 표시는 국토계획법 제2조제2호에 따른 도시ㆍ군계획이 포함된 축척 1:5,000이상의 도면에 표시하는 것을 원칙으로 하고 해당 시의 규모 및 예정구역의 면적에 따라서 축척을 조정할 수 있다.
4-3-3. 정비예정구역을 표시할 때 사업유형을 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 구분 표시한다. 다만, 주거환경개선사업 예정구역과 재개발사업 예정구역은 구분하여 표시하지 않을 수도 있다.
4-3-4. 부지 3만㎡를 초과하는 정비예정구역은 개략적인 범위를 표시하는 것 외에 건폐율ㆍ용적률 등 개발규모와 개발 시기를 정하며, 부지 3만㎡ 이하의 정비구역은 범위를 설정하기 보다는 좌표로서 그 위치를 표시하고 개발규모 등을 표기한다.
제4절 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안
4-4-1. 기본계획 수립시 다음 사항을 고려하여 도심 활성화계획을 수립한다.
(1) 도심환경의 질적 향상과 문화적 다양성 보전
(2) 산업기반 구축을 통한 도시경쟁력 강화
(3) 복잡다양한 도시수요의 충족
(4) 주변 환경을 고려한 환경친화적 개발
(5) 보행자 우선 동선처리
4-4-2. 인구 및 주거기능 감소로 야기되는 도심 공동화 지역에 대하여 도심부활성화 방안과 연계하여 공동화 방지 대책을 수립할 수 있다.
4-4-3. 4-4-2.의 공동화 방지 대책에는 다음의 사항에 대한 조사와 방향 제시가 포함되어야 한다.
(1) 도심 및 인접주거지의 주거실태와 거주자 특성파악
가. 도심부의 인구감소 현황
나. 주거지의 쇠퇴경향
다. 타 용도로의 전환사례
라. 거주자의 사회경제적 특성
마. 거주이유와 거주 만족도
바. 계속거주 의향
(2) 도심주거의 유지와 확보를 위한 정책방향 제시
가. 수립되어 있는 공동화방지 대책의 문제점 및 개선방향 도출
나. 인접 주거지역에 대한 용도관리방안
다. 도심주거확보 및 유지를 위한 도시 계획적 조치
4-4-4. 도심공동화 대책이 필요한 지역에 대하여 개발유도를 위하여 별도의 구역(주거복합 의무화구역, 주거복합 권장 구역 등)을 지정하거나 상위계획에서 허용하는 범위에서 용적률, 층수 및 높이 등을 완화하여 허용할 수 있다.
제5절 주거지 관리 계획
4-5-1. 주거지 관리란 주거지 활성화와 불량화 방지를 위한 해당 지역 주민, 단체, 지방자치단체 등의 물리적 및 비물리적 활동을 말하며, 주거지 관리계획은 이를 위한 계획을 말한다.
※ 물리적인 주거지 관리활동은 해당지역의 물리적 환경의 개선을 통해 주거환경을 개선하고 활성화하는 활동으로 마을 공원가꾸기, 골목 꽃길 만들기, 담장없애기, 쌈지공원 만들기 등과 같은 활동을 포함한다
※ 비물리적인 주거지 관리활동은 해당 지역의 사회경제적 환경을 개선하기 위한 활동으로 빈곤문제를 해결하기 위해 소득원의 개발, 직업 교육, 취업정보센터, 공동탁아서비스, 청소년프로그램, 자원방범활동 등을 말한다.
4-5-2. 주거지 활성화 및 불량화 방지를 위하여 도시의 특성에 맞는 주거지 관리계획을 수립하여야 하며, 매년 주거지관리 효과에 대한 평가를 하도록 하여 5년 마다 기본계획의 타당성 여부 검토시 반영한다.
제6절 공공과 민간의 역할
4-6-1. 공공에는 국가ㆍ지방자치단체가 해당되며, 민간에는 주민ㆍ조합ㆍ시공업체ㆍ정비사업전문관리업자 또는 시민단체 등이 해당되고, 지방공사ㆍ한국토지주택공사 등 공기업은 양 부문에 다 해당한다.
4-6-2. 공공은 계획수립 등 행정업무, 조합임원 및 조합원 교육, 지역의 주거환경개선과 활성화를 위한 주민 및 도시관련 시민단체의 지원, 관계법령ㆍ기본계획 및 정비계획에 적합하게 사업이 추진되고 있는 지에 대한 관리ㆍ감독 등의 방법으로 참여하고 민간은 설계, 시공, 자금지원과 정비사업 밖에서의 자발적인 주거환경개선을 위한 활동 등의 역할을 수행한다.
4-6-3. 기본계획에는 필요한 경우 정비예정구역별로 공공과 민간의 역할을 설정할 수 있다. 특히, 정비예정구역 지정시 법 제26조제1항제1호, 제4호, 제5호, 제7호에 해당하거나 대단위 구역인 경우, 개발제한구역인 경우 또는 안전에 문제가 있어 시급히 사업시행이 필요한 구역 등에는 공공의 참여를 우선적으로 고려한다.
4-6-4. 기본계획에는 정비예정구역별로 정비기반시설 설치 등 공공의 참여범위를 함께 설정할 수 있다.
4-6-5. 기본계획에는 지역주민의 주거환경개선을 위한 자발적 노력을 공공이 지원하는 방안을 포함한다.
제7절 정비사업에 필요한 재원 조달에 관한 사항
4-7-1. 기본계획 수립시 계획기간에 발생할 재정수요와 재원조달계획을 수립한다.
4-7-2. 재정수요는 과거에 시행된 정비사업에 투입된 재정과 계획중인 정비사업을 근거로 사업유형 및 정비예정구역별로 추정한다.
4-7-3. 재원조달계획은 정비사업과 관련하여 배정 가능한 예산과 적립 가능한 도시ㆍ주거환경정비 기금을 중심으로 추정하며, 제3섹타 방식 및 민간자본을 유치하는 재원계획을 포함할 수 있다.
4-7-4. 배정 가능한 예산은 정비사업과 관련하여 과년도에 배정된 국비ㆍ교부세ㆍ지방비의 변화추이를 감안하여 추정한다.
4-7-5. 도시ㆍ주거환경정비기금은 기금의 원천이 되는 도시계획세, 개발부담금, 정비구역 내 국ㆍ공유지 매각대금을 근거로 추정한다.
제8절 단계별 추진계획
4-8-1. 단계별 추진계획은 우선순위 선정원칙과 단계별 시행계획이 포함되어야 한다. 다만, 기본계획에 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향을 포함하는 경우에는 단계별 추진계획을 생략할 수 있다.
4-8-2. 우선순위 선정원칙에는 다음 각 호의 사항이 반영되어야 한다.
(1) 상위계획 및 관련계획과의 부합성
(2) 도시기능의 개선효과
(3) 주거생활 질의 개선효과
(4) 주민의 사업추진의지
(5) 정비예정구역 내 거주자 중 가옥 또는 토지소유자의 비중
(6) 재해 등이 발생할 우려가 있어 사업시행이 시급히 요구되는 지역
4-8-3. 단계별 시행계획은 각 단계의 총량의 범위 및 주민들의 사업추진의지에 따라서 수정이 가능하다.
4-8-4. 단계별 시행계획에는 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함하고, 정비예정구역에 대한 사업시기와 사업기간을 명시하여 사업에 대한 예측가능성을 높여 지역주민들의 경제활동에 지장이 없도록 한다.
제9절 사업지구내 거주민의 주거안정 대책
4-9-1. 정비사업 시행으로 인하여 저소득층이 거주할 수 있는 저렴한 가격의 주택수가 감소될 우려가 있는 경우 사업지구내 거주민의 주거안정에 대한 대책이 수립되어야 한다.
4-9-2. 사업지구내 거주민이란 가옥주와 세입자 및 그 동거 가족을 말한다.
4-9-3. 주거안정대책을 수립하기 위해서는 시행된 정비사업으로 인한 사업지구내 거주민의 주거에 미친 영향에 대한 조사와 분석을 수행한다.
4-9-4. 거주민의 주거에 미친 영향의 조사와 분석은 가능한 다음 각 호의 사항을 포함한다.
(1) 정비사업 시행 후 거주지의 변화실태 및 그 이유
(2) 정비사업 시행 후 주거비의 변화실태
(3) 정비사업 시행 후 인근 지역 주택가격 및 전세가격의 변화실태 및 변화요인
4-9-5. 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자를 고려한다.
4-9-6. 주거환경개선사업이나 재개발사업의 경우 구역의 세입자를 위한 임대주택건설이 가능한 지 여부를 판단하여 정비예정구역의 범위를 설정할 수 있다.
4-9-7. 주거환경개선사업 또는 재개발사업 대상구역에 세입자용 임대주택을 건설하기가 곤란한 경우 인근의 임대주택 활용여부 등을 검토하여 해당 주거환경개선사업이나 재개발사업과 연계하여 추진할 수 있으며, 이를 위하여 단계별 추진계획을 조정할 수 있다.
4-9-8. 세입자용 임대주택을 건설할 경우에는 세입자의 소득수준을 감안하여 임대주택 건설을 적극 고려한다.
4-9-9. 주거환경개선사업이나 재개발사업은 세입자 및 주민의 주거안정을 위하여 순환정비방식의 시행을 고려한다.
4-9-10. 대규모 정비사업이 시행될 경우에는 해당 지역 거주 세입자는 물론 인근지역 임대시장에 미치는 영향이 크므로 주변지역 임대시장 동향 등을 파악하여 단계별 추진계획 등에 반영할 수 있다.
4-9-11. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 도시ㆍ주거환경정비기금 확대 조성을 추진하고 우선적으로 세입자용 임대주택 건설을 위한 재정확보에 최선의 노력한다.
제10절 정비예정구역의 관리
4-10-1. 기본계획에는 정비예정구역 지정 이후 정비사업이 착수되기 전까지 정비예정구역의 불량화 방지를 위한 대책을 수립할 수 있다.
4-10-2. 정비예정구역 지정 이후 정비사업이 착수되기 전까지의 기간이 길어질 경우 ‘정비예정구역관리계획’을 별도로 수립할 수 있다.
제11절 토지이용계획
4-11-1. 도시별ㆍ지역별 특성 및 입지적인 잠재력 그리고 현재의 토지이용 상황과 토지이용의 효율성 및 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 반영한 계획이어야 한다.
4-11-2. 법에 따라 주거환경개선사업구역으로 지정고시가 있을 경우에는 국토계획법 등 관련 법률에도 불구하고 영 제58조제1호 및 제2호에 따라 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다는 내용을 감안하여 그 구역에 적합한 토지이용계획이 수립될 수 있도록 한다.
4-11-3. 하나의 정비예정구역이 2이상의 용도지역(예: 일반주거지역 및 상업지역)에 걸쳐 있는 경우 정비예정구역의 사업유형 결정은 현 토지이용 현황 및 향후 도시발전 방향, 각 용도지역의 면적 등을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하며, 개발밀도계획은 국토계획법 제78조 및 제84조에 따라 계획할 수 있다.
4-11-4. 준공업지역 내 노후ㆍ불량주택 등이 밀집하여 정비가 필요한 지역 등에 대하여는 용도지역에 구애됨이 없이 현재의 토지이용 현황과 향후 도시 발전방향 및 도시ㆍ군기본계획 등을 종합적으로 고려하여 사업유형을 결정하여야 하며, 도시정비의 효율성 등을 위하여 필요시 노후불량주택 인근의 공장부지 등을 포함하여 정비예정구역으로 계획할 수 있다.
4-11-5. 정비예정구역 내 문화재나 주요시설물 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존이 필요한 경우에는 정비사업 시행 후 보존될 수 있도록 보존지구로의 지정을 계획하여야 하며, 여타 경관의 보호나 미관의 유지, 쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용을 위한 건축물의 높이를 제한하여야 할 필요가 있다고 인정되는 경우 등에는 고도지구 또는 경관지구 등의 용도지구 지정을 계획하여야 한다.
제12절 정비기반시설계획 및 공동이용시설설치계획
4-12-1. 정비기반시설계획이란 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등에 관한 계획을 말한다.
4-12-2. 도시ㆍ군기본계획 등 관련 상위계획상의 기반시설계획 및 공급처리시설계획 등을 반영하여 적합하게 수립하여야 하며, 도시ㆍ군계획시설의 설치 및 규모결정 기준 등은 국토계획법에 따른 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」에 적합하게 계획한다.
4-12-3. 정비기반시설계획은 기존의 기반시설 규모를 토대로 주변지역을 포함하는 광역적 수요추정에 의한 공간적 범위와 향후의 토지이용계획 및 교통계획, 건축계획 등 관련계획을 종합적으로 고려하여 계획하여야 하며, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 등 관련 개별법령에 적합하게 수립한다.
4-12-4. 일정규모 이상의 정비기반시설 등 공공용지는 도시전체에 적정 배치될 수 있도록 하여야 하며, 개발유형 및 밀도계획 등과 연계하여 도시환경 조성 유도수단으로 활용될 수 있도록 한다.
4-12-5. 정비사업으로 인하여 밀도가 현재보다 현저히 늘어날 것이 예상되는 경우 또는 도로 및 공원 등의 정비기반시설이 부족한 경우에는 기반시설 등에 대한 확대방안이 계획되어야 한다.
4-12-6. 4-12-5.에 따라 정비기반시설 등을 계획한 경우로서 공공용지에 대한 부담이 필요한 경우는 수용인구, 건축연면적 등을 기준으로 각 정비예정구역별로 형평성 있게 배분한다. 또한, 정비기반시설의 개발로 현저한 이익이 발생되는 정비예정구역이 있을 경우는 그에 상응하는 부담을 그 구역에 지울 수 있다.
4-12-7. 정비기반시설 계획시 주민이 공동으로 이용하는 놀이터 및 마을회관, 공동작업장, 탁아소, 경로당, 공동구판장, 세탁장 등 주민공동이용시설을 계획할 필요가 있는 경우에는 함께 계획한다.
4-12-8. 폭 30미터 이상의 주간선도로에 접하는 정비예정구역의 경우 진출입도로 계획을 수립하는 것이 바람직하며, 부지면적 30만 제곱미터 이상의 정비구역에 대하여는 개략적인 정비기반시설 설치계획을 수립하는 것이 바람직하다.
제13절 교통계획
4-13-1. 도시ㆍ군기본계획의 내용을 구체화하여 광역교통 및 지역교통에 대한 교통체계를 구상하고 현재의 토지이용현황과 향후 정비사업 시행시의 교통량 등을 면밀히 분석하여 교통계획을 수립한다.
4-13-2. 정비사업 시행에 따른 교통량 증가 등 향후 토지이용계획에 부합되고, 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변간선 교통체계와 연계된 가로망 계획이 수립되어야 한다.
4-13-3. 정비예정구역을 포함한 인근지역에 대하여는 도시내 교통현황을 분석하고, 도시내 교통상황이 취약한 경우에는 향후 정비예정구역개발시 개선될 수 있도록 개선방안을 제시한다.
4-13-4. 정비예정구역이 집중되거나 대규모 정비예정구역의 지정이 예상되는 경우에는 향후의 개발밀도 등을 감안한 교통영향 등을 파악하여 도시ㆍ군기본계획 및 도시ㆍ군관리계획상 도로ㆍ교통계획 등과 연계하여 검토하고, 정비예정구역과 접하고 있는 도로폭원이 「주택건설기준 등에 관한 규정」상의 진입도로 폭원에 미달되는 경우는 법상 진입도로가 확보될 수 있는 방안을 제시한다.
제14절 환경계획
4-14-1. 본 지침상의 환경계획이란 녹지ㆍ조경ㆍ에너지공급ㆍ폐기물처리 등에 관한 계획을 말한다.
4-14-2. 녹지체계 계획은 도시 전체의 광역권과 대상사업구역별 여가공간계획 등 생활권의 녹지체계가 상호연계 되도록 계획 한다.
4-14-3. 공원ㆍ녹지축은 주변에 입지한 기존 도시계획공원 및 녹지공간등과 연계될 수 있도록 계획하여야 한다.
4-14-4. 도시전체에 대한 도시관리 체계를 수립함으로써 자원절약적인 에너지 및 폐기물처리계획 등이 구축될 수 있도록 한다.
4-14-5. 정비예정구역을 포함한 인근 근린생활권내에 기존 도시ㆍ군관리계획에 의한 공원 및 녹지 등이 없거나 부족한 경우에는 향후 정비계획수립 시 적정 규모의 공원ㆍ녹지ㆍ조경 등 환경계획이 반영될 수 있도록 개선안을 제시할 수 있다.
제15절 사회복지 및 주민문화 시설 등의 설치 계획
4-15-1. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획이란 법 제2조제4호에 따른 정비기반시설과 제5호에 따른 공동이용시설 등을 제외한 주요 공공시설 및 생활편익시설(이하 "공공ㆍ편익시설"이라 한다) 등의 설치계획을 말한다.
4-15-2. 공공ㆍ편익시설이란 기본적으로는 지역주민들에게 서비스를 제공하는 물리적인 시설로서 주민들의 생활편익을 도모함과 동시에 공공의 복리증진을 위한 시설을 말하며, 교육시설ㆍ공공청사ㆍ도서관ㆍ문화시설ㆍ사회복지시설ㆍ종교시설ㆍ의료시설ㆍ판매시설ㆍ운동시설 등이 이에 포함될 수 있다.
4-15-3. 공공ㆍ편익시설 등의 설치계획은 「도시ㆍ군기본계획수립지침」에 따른 역사ㆍ사회ㆍ문화 개발계획 및 「도시ㆍ군관리계획수립지침」에 따른 공공ㆍ문화체육시설계획 등의 범위에 준하여 수립한다.
4-15-4. 시설의 종류 및 규모의 계획은 개발 이후 총 거주세대 뿐 아니라 유입인구 등을 고려해야 하며, 시설에 대한 사용자들의 인식과 접근성, 주 이용자의 특성 등을 고려하여 시설의 적정배분 및 입지 계획을 포함하도록 한다.
4-15-5. 기본계획 수립시 공공ㆍ편익시설 등의 종류와 범주를 「영유아보육법」, 「노인복지법」, 「주택건설 기준 등에 관한 규정」등에 적합한 범위 내에서 예시하되, 개발 이후 총 거주세대 및 유입인구 등을 고려하여 최소한의 수준에서 요구되는 시설의 설치기준 등을 예시하고, 기타 나머지 시설에 대해서는 정비계획 수립시 지역차원의 종합적인 검토와 함께 추가적으로 필요한 공공ㆍ편익시설 등에 대해 보다 구체적인 계획내용을 포함할 수 있다.
4-15-6. 사회복지시설이란 일반적으로 전문적인 사회복지서비스를 실시하는 장소를 말하는 것으로서 제공되는 서비스의 범위 및 대상에 따라서 다양하게 정의된다. 좁은 의미로는 보호가 필요한 자의 육체적ㆍ정신적 상태에 비추어 볼 때 주택안에서 자력으로 생활할 수 없다고 판단될 때 필요한 보호를 하는 구호시설ㆍ갱생시설ㆍ의료보호시설 등의 시설을 의미하며, 넓은 의미로 보면 좁은 의미의 사회복지시설에 사회보험, 공적부조, 공중위생 등과 관련된 제도 및 시설을 포함하는 개념으로 정의할 수 있다.
4-15-7. 계획인구와 시의 재정여건을 감안하여 탁아소, 유아원, 양로원, 모자보건 및 보건시설, 심신장애인 수용시설, 노인복지시설, 직업훈련원 등 시설의 설치 및 운영계획을 수립한다.
4-15-8. 모든 사회복지시설에 장애인 및 노약자가 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 한다.
4-15-9. 일반적으로 사회복지시설 중 종합복지관, 청소년회관, 장애인복지센터 등은 이용이 편리한 중심지역이나 근린공원 부근에 설치하고 수용시설인 양로원, 고아원, 미아시설 등은 주거지와 분리되어 있으면서 환경과 외부와의 접근성이 좋은 근린공원에 설치한다.
4-15-10. 도시저소득주민이 집단적으로 거주하는 지역으로서 주거환경정비사업이 요구되는 지역 등 타 지역과 비교하여 가구주(맞벌이가구 및 편부ㆍ편모가구 등)의 경제활동으로 인해 육아 및 노인보호를 위한 공적 지원이 더 요구된다고 판단되는 지역에 대해서는, 탁아소ㆍ유아원ㆍ노인주간보호소 등의 설치계획에 더 많은 비중을 둘 수 있다.
4-15-11. 주민의 정서함양과 건강 및 여가선용을 위하여 또는 시ㆍ군의 문화성을 향상시키기 위하여 인구계획에 따라 시민회관ㆍ생활과학관ㆍ극장ㆍ체육관ㆍ운동장 등에 관한 배치계획을 수립한다.
4-15-12. 도서관은 지역의 특성과 기능에 따라 적절한 계열화를 도모할 수 있도록 배치하되, 규모가 큰 도서관 또는 본관은 도심부에 배치하여 이용자의 접근이 용이하고 그 위치가 쉽게 확인될 수 있는 장소에 도시ㆍ군관리계획으로 배치하여야 하며, 규모가 작은 도서관 또는 분관은 대부분의 이용자가 도보로 접근할 수 있도록 근린주구(近隣住區) 또는 지역단위로 배치한다.
제16절 건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
4-16-1. 건폐율ㆍ용적률 등 개발밀도는 정비사업별 또는 정비예정구역별로 상한선을 정할 수 있으며, 필요에 따라서는 여러 개의 정비예정구역을 묶어서 정할 수 있다.
4-16-2. 개발밀도 설정시에는 다음 사항을 고려하여 작성한다.
(1) 도시의 역사ㆍ문화 보전 및 활용
(2) 경관 및 자연환경 보호
(3) 상습적인 침수 등 재해발생 방지
(4) 주요도로의 교통소통 및 지구내 도시기반시설 정비실태
(5) 토지이용 및 용도지역 지정현황
(6) 지구 주변의 건축 및 도시ㆍ군계획사업
4-16-3. 건폐율은 국토계획법 및 같은 법 시행령에서 규정한 용도지역에서의 건폐율 적용기준과 도시계획조례가 정하는 비율 이하의 범위 내에서 정하되 정비구역별, 가로구역별 성격과 특성에 따라 건폐율의 조정이 필요하다고 판단되는 경우 별도의 규정을 두어 건폐율의 최소한도 또는 최대한도를 규정할 수 있다.
4-16-4. 용적률은 국토계획법 및 같은 법 시행령에서 규정한 용도지역 안에서의 용적률 적용기준과 도시계획조례가 정하는 비율 이하의 범위 내에서 구역별 특성을 반영하여 정하되 다양한 공익요소(주거복합, 문화시설 도입, 가로환경 활성화, 역사보전, 재해방지, 침수우려지역 정비 활성화 등)의 적용에 따른 인센티브제도의 활용이 가능하도록 정할 수 있다.
4-16-5. 개발밀도는 공익요소(주거복합, 문화시설 도입, 가로환경 활성화, 역사보전, 재해방지, 침수우려지역 정비 활성화 등)의 적용에 따른 인센티브제도를 운용하여 산정하는 것을 권장한다. 이 경우 공개공간을 제공하거나, 대지의 일부를 정비기반시설, 기반시설 등의 부지로 제공(부지와 함께 시설 등을 설치하여 제공하는 경우를 포함한다)하는 경우 추가로 용적률, 건폐율 등을 완화하여 적용하는 기준을 제시할 수 있다.
4-16-6. 인센티브제도를 적용하기 위해서는 인센티브 적용의 대상ㆍ구역 및 기준 등 구체적인 사항을 명기하여 정비계획수립시 사업자의 혼돈을 초래하지 않도록 한다.
4-16-7. 건축물 높이계획은 사업유형 및 구역특성에 따라 별도의 높이계획이 필요하다고 판단되는 경우 최고높이 및 층수 등을 구역별로 따로 지정할 수 있으며, 필요한 경우 구역별 경관시뮬레이션 등 추가적인 기초자료를 활용하여 최고높이 및 층수를 정할 수 있다.
제17절 역사적 유물 및 전통건축물의 보존 및 활용계획
4-17-1. 정비예정구역 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대하여 보존 및 정비사업과 관련한 활용계획을 세워야 하며, 이를 위해서는 정비예정구역 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대한 충실한 조사가 선행되어야 한다.
4-17-2. 예정지구 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대한 활용계획은 가능하면 해당 도시의 주요 문화재와 주변의 역사적 유물 및 전통적 건축물을 종합적으로 고려하여 수립한다.
제5장 계획수립의 절차
제1절 기본계획의 입안
5-1-1. 기본계획의 입안권자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장으로 한다.
5-1-2. 기본계획의 입안은 계획의 종합성과 집행성을 확보하기 위하여 도시계획부서 및 기획ㆍ예산ㆍ집행부서간의 긴밀한 협의에 의하여 추진될 수 있도록 한다.
5-1-3. 기본계획의 입안은 시의 게시판, 인터넷 홈페이지, 관련 시민단체, 주택단지 등의 게시판 및 반상회 등에 홍보하여 주민들의 많은 참여를 유도한다.
5-1-4. 기본계획은 기본방향 등 총론 및 각 정비사업 유형별로 별책으로 작성할 수 있다.
제2절 주민 등의 의견청취
5-2-1. 작성된 기본계획안에 대하여는 관련분야 전문가와 주민대표 및 관계기관이 참석하는 공청회를 개최할 수 있다.
5-2-2. 관할 지방자치단체의 장이 공청회를 개최할 때에는 공청회 개최예정일 14일 전까지 다음 각 호의 사항을 게시판 및 인터넷 홈페이지에 게시하고, 해당 시를 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 공고한다.
(1) 공청회 개최목적
(2) 공청회 개최 예정일시 및 장소
(3) 수립하고자 하는 기본계획의 개요
(4) 기타 필요한 사항
5-2-3. 공람과 병행하여 신문공고 이전에 해당 동의 반상회보 및 시에서 발행하는 회보에 게재하여 이해관계인 등이 널리 알 수 있도록 홍보한다.
5-2-4. 필요시 방송매체(TV, 라디오) 및 신문 등 다양한 홍보수단을 이용하여 주민에게 널리 알려 이해관계인 등의 폭넓은 의견을 들을 수 있도록 한다.
5-2-5. 필요한 경우에는 계획수립 초기단계부터 설문조사 등을 통하여 주민의식을 조사한다.
5-2-6. 공람ㆍ공청회 등에 제안된 의견은 조치결과, 미조치사유 등 의견청취 결과요지를 승인신청시 첨부한다.
제3절 기본계획의 승인
5-3-1. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 입안된 기본계획(안)을 14일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장이 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) 지방 도시계획위원회의 심의(대도시의 시장이 아닌 시장이 기본계획을 수립 또는 변경하는 경우에는 제외한다)를 거친다.
5-3-2. 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획을 수립 또는 변경하려면 도지사의 승인을 얻어야 하며, 도지사가 이를 승인함에 있어서는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 영 제6조제4항에 해당하는 기본계획의 경미한 변경사항은 법 제6조제1항 및 제2항에 따른 주민공람과 지방의회의 의견청취 절차 및 도지사의 승인을 거치지 아니할 수 있다.
5-3-3. 시장이 도지사에게 기본계획의 승인신청시 다음 각 호의 서류와 도면을 첨부한다.
(1) 기본계획승인 신청서 (공문)
(2) 기본계획도면 20부
(3) 기본계획책자 각 20부
(4) 기초조사 자료 및 계획수립을 위한 산출근거에 관한 자료집 각 20부
(5) 주민의견청취 서류 1부
(6) 지방의회의견서 1부
5-3-4. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ도지사 또는 시장(대도시의 시장이 아닌 시장은 제외한다)은 지방도시계획위원회의 심의를 거치기 전에 관계행정기관의 장과 협의를 거쳐야 한다.
5-3-5. 도지사는 지방도시계획위원회의 심의와 관계행정기관의 장과의 협의를 통하여 대도시의 시장이 아닌 시장이 신청한 기본계획을 수정, 보완하여 승인할 수 있다.
5-3-6. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 기본계획이 수립된 때에는 기본계획의 요지 및 열람장소를 포함하여 이를 지체없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
5-3-7. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 5-3-6.의 고시문과 기본계획 책자 및 기초자료 조사집 각 2부를 첨부하여 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.
제6장 행정사항
6-1. (재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2018년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.