기업도시 개발이익 산정기준

제1장 총 칙

제1절 기준의 목적

1-1-1. 이 기준은 「기업도시개발특별법」제8조 및 제20조의 규정에 의하여 기업도시 개발에 따른 개발이익의 산정을 위한 객관적 기준을 마련함으로써 기업도시 개발의 원활한 추진과 개발이익의 투명하고 공정한 환수를 도모하는 것을 목적으로 한다.

제2절 기준의 의의

1-2-1. 기업도시개발은 민간기업에 의한 도시개발과정에서 토지이용에 대한 규제완화, 교육 및 의료기관 설치 등을 통한 특례 적용, 기타 다양한 지원이 이루어진다는 점에서 개발이익 환수의 필요성이 특별히 강조된다.

(1) 개발이익을 공정하고 투명하게 환수하기 위해서는 객관적으로 인정할 수 있는 개발이익의 산정이 요구됨

(2) 기업도시 개발이익 산정 기준은 다양한 유형과 특성을 지닌 기업도시개발의 개발이익 산정에 보편적으로 적용할 수 있는 최소한의 틀과 방법을 마련하는데 의의가 있음

1-2-2. 이 기준은 다음 업무의 처리에 관한 기준을 제공한다.

(1) 기업도시의 개발을 추진하고자 하는 사업시행주체가 사업성 분석을 수행하고자 할 경우, 사업성 분석 자료를 작성하기 위한 비용, 수입, 개발이익의 산정에 관한 업무

(2) 개발이익의 산정, 재산정, 사후조정 등의 절차에 따라 사업시행자가 수행하여야 하는 업무

제3절 용어의 정의

1-3-1. 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

(1) "개발이익"이라 함은 기업도시 개발사업의 결과로 조성된 토지로부터 발생한 이익으로 개발단계에 있어서의 총수입에서 총비용을 차감한 금액을 의미함

(2) "개발이익의 산정"이라 함은 기업도시 개발구역 지정 제안시 사업시행자의 사업성 분석에 의한 개발이익의 추정을 의미함

(3) "개발이익의 재산정"이라 함은 기업도시 실시계획의 승인시 개발이익 산정의 기초가 된 중요한 사항의 변동이 있은 경우에 개발이익을 다시 산정하는 것을 의미함

(4) "개발이익의 사후조정"이라 함은 기업도시 개발의 준공검사를 받기 전에 사업성 분석자료를 개발사업 시행의 결과와 대비하여 수정하는 것을 의미함

(5) 기타 이 기준에 특별한 정의가 없이 법령에서 정의된 용어는 그에 따름

제4절 법적 근거

1-4-1 이 기준의 직접적인 법적 근거는 다음과 같다.

(1) 법 제8조(개발이익의 추정 및 무상양여 등) 및 「기업도시개발특별법시행령」(이하 "영"이라 함) 제12조(개발이익의 추정 등)

(2) 법 제20조(비용부담의 사후조정) 및 영 제32조(비용부담의 사후조정)

1-4-2 (재검토 기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2019년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

제2장 개발이익 산정기준의 작성원칙

(1) 법령과의 적합성

- 기업도시개발특별법에서 정한 내용을 토대로 함

(2) 개발계획과의 정합성

- 개발이익은 개발계획에 근거하여 산정되도록 하되, 기준의 내용이 과도하게 개발계획의 수립 등에 영향을 미치는 일이 없도록 함

(3) 개발사업간 형평성

- 유형 및 지역별 기업도시 개발사업의 특성을 고려하되, 사업 간에 공정하게 개발이익이 산정되도록 함

(4) 산정방식의 합리성 및 자료의 신뢰성

- 합리적인 산정방식을 선정하고, 국가적으로 공인되고 있는 자료의 활용을 원칙으로 함

(5) 평가의 객관성

- 감정평가사의 활용 등 시스템에 의한 객관적 평가를 유도함

(6) 산정에 따른 소요비용의 최소화

- 개발이익 산정의 신뢰성과 형평성을 유지하는 범위 내에서 산정에 따른 소요비용을 최소화하여 기업의 부담을 덜어주도록 함

제3장 개발이익 산정기준

제1절 개발이익 산정의 전제

(1) 개발이익은 총개발수입에 총개발비용을 차감하여 산정

(2) 사업기간은 계획상 개발비용이 발생되는 시점으로부터 개발수입이 완료되는 시점까지의 기간을 의미

(3) 개발이후 운영단계에서 발생되는 수입과 비용은 산정대상에서 배제

(4) 개발이익의 산정은 개발구역 지정 제안시점을 기준으로 불변가격을 적용하여 산정

(5) 법 제16조제1항의 규정에 의하여 시행자에 의하여 직접 사용되는 토지는 개발이익의 산정에서 제외

(6) 개발사업에 한정하여 기업회계기준에 따라 별도 산정(사업시행자는 사업기간동안 도시개발사업부문에 대한 재무제표를 기업의 연결재무제표와 구분하여 별도 관리)

(7) 법인세를 납부한 후의 세후 개발이익을 전제

(8) 개발계획 승인 등의 과정에서 변경된 내용은 개발이익 산정에 수정 반영하여야 함

제2절 개발비용의 산정

3-2-1 개발비용의 구성

(1) 기업도시개발사업의 총사업비는 토지취득비용, 도시조성비용, 자본비용, 그 밖에 사업추진상 불가피하게 소요되는 비용 또는 경비로 구성

(2) 도시조성비용은 조사비, 설계비, 공사비, 일반관리비 및 기타경비로 구성

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* 기업도시 개발비용은 매각토지와 사업시행자 직접사용토지(법 제16조 제1항)로 구분하여 산정하는 것을 원칙으로 한다. 다만 매각토지와 직접사용토지로 구분하여 산정하기 곤란한 경우 각각 전체의 개발비용에 대한 해당 구역별 토지의 면적비율로 산정 가능

- 관리청에 무상귀속되는 공공시설도 구분산정하여 각각 포함하는 것을 원칙으로 하되, 곤란한 경우 매각토지 및 직접사용 토지의 면적비율로 배분

3-2-2 토지취득비용의 산정

(1) 토지취득비용의 구성

토지취득비용은 토지매입비, 지장물 보상비, 권리 보상비 및 이주대책비 등으로 구성

- 토지매입비는 산정의 편의상 이미 취득한 토지와 추후 매입할 토지로 분류

(2) 이미 취득한 토지의 취득비용 산정

매립지 등 조성토지, 타인으로부터 매입한 토지 등에 관계없이 산정 시점에서 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의하여 감정평가법인등이 감정평가한 감정평가액을 적용하여 산정

(3) 추후 매입할 토지의 취득비용 산정

감정평가법인등이 예상보상가격을 추계한 용역보고서에 의하여 산정

- 예상보상가격의 추계는「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」의 절차를 준용

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(4) 기타 보상비의 산정

기타 보상비는 지장물 보상비, 권리 보상비, 이주대책비 등을 의미

이들 보상비는 추후 매입할 토지의 매입비용 산정과 마찬가지로 감정평가법인등이 예상보상가격을 추계한 용역보고서에 의하여 산정

지장물 보상비

- 지장물 보상비는 건축물입목공작물 기타 토지에 정착한 물건의 이전에 필요한 비용을 의미

- 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」 제75조 건축물 등 물건에 대한 보상 및 시행규칙 제3절 건축물 등 물건의 평가를 준용

권리 보상비

- 권리 보상비는 광업권어업권 및 용수 등의 사용에 대한 권리의 보상비를 의미

- 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」제76조 권리의 보상, 제77조 영업의 손실 등에 대한 보상 및「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙」제4절 권리의 평가, 제5절 영업의 손실 등에 대한 평가를 준용

이주대책비

- 이주대책비는 공익사업의 시행으로 생활의 근거를 잃는 사람을 위하여 이주대책을 수립실시하거나 이주정착금의 지불비용을 의미

- 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」 제6조 이주정착금 등의 보상 및 제78조 이주대책의 수립 등을 준용

(5) 감정평가법인등의 선정

ㅇ 토지평가를 위한 감정평가법인등 선정은 사업시행자가 관할 시장군수에게 의뢰하고 관할 시장군수는 2명의 감정평가법인등을 선정. 이의 감정평가에 소요되는 비용은 사업시행자가 부담

3-2-3 도시조성비용의 산정

(1) 도시조성비용의 구성

도시조성비용은 조사비, 설계비, 공사비, 일반관리비 및 기타경비로 구성

- 조사비는 측량비 및 기타 조사비용의 합계액을 의미

- 설계비는 설계를 위하여 지출한 비용의 합계액을 의미

- 공사비는 공사의 시행을 위한 재료비노무비경비일반관리비이윤의 합계액을 의미

- 일반관리비는 관리활동부문에서 발생한 제비용의 합계액을 의미

- 기타 경비는 세금공과금부담금, 천재지변으로 인한 피해액, 산업재해보상보험료 등을 의미

※ 제세공과금은 공사의 시행준공등기 및 소유권 이전과 관련한 취득세, 등록세, 부가가치세 등 일체의 세금 및 공과금과 기타 법률에 의하여 부과되는 각종 부담금으로 구성

도시개발 이후의 건축물 공사비는 도시조성비용에서 제외

- 단, 「기업도시개발특별법」 제4조제2항제7호의 시설을 관할 시장군수와 협의한 사업추진 등에 관한 협약안에 따라 무상공급할 경우에는 건축물 공사비도 포함

(2) 공사비의 산정

공사비는「국가를당사자로하는계약에관한법률시행령」제9조의 규정에 의한 예정가격 결정기준과 정부표준품셈 및 단가에 의하여 산출

- 이미 수행한 사업을 토대로 축적한 실적공사비로서 중앙관서의 장이 인정한 가격을 적용

- 정부고시가격이 없는 경우는 조달청 등 공인된 계약단가로부터 추출하거나, 정부표준품셈에 의하여 원가산정

(3) 기타 도시조성비용의 산정

조사비, 설계비, 일반관리비는 이하의 기준에 따라 공사비의 일정 비율에 의하여 산정

- 조사비는 「엔지니어링산업 진흥법」제31조의 규정에 의한 엔지니어링 사업대가의 기준에 의하여 산정

- 설계비는 「엔지니어링산업 진흥법」제31조의 규정에 의한 엔지니어링 사업대가의 기준 또는「건축사법」제19조의3의 규정에 의하여 산정

- 일반관리비는「국가를당사자로하는계약에관한법률시행령」 제9조의 규정에 의한 예정가격 결정기준에 의한 일반관리비율에 의하여 산정

기타 경비의 산정

- 제세공과금은 개발구역의 지정 제안시 사업시행자와 관할 시장군수 간의 협약안에 제시된 감면율에 의하여 산정

- 다른 법령이나 개발사업의 승인조건 등에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 납부한 부담금 등은 당해 개발사업의 승인조건 등에 의하여 산정

- 보험료는 「산업재해보상보험법」 등에 의하여 산정

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3-2-4 자본비용의 산정

(1) 자본비용은 사업기간 중 사업비 조달에 소요되는 비용을 의미

- 타인자본을 조달하는데 드는 비용 뿐 아니라 자기자본 조달비용도 포함

(2) 자본비용은 연차적으로 조달된 사업비에 자본비용율을 곱하여 산정

- 자본비용율은 기준 자본비용율에서 ±1%의 범위 내에서 결정하되 금리변동 추세 및 사업별 특성 등을 감안

- 기준 자본비용율은 당해 연도를 제외한 최근 3년간 민간투자사업의 평균수익률을 적용

* 「민간투자지원센터 백서」(국토연구원, 민간투자지원센터, 2005)에 나타난 2002~2004년 기간 중 협상 완료된 44개 수익률을 대상으로 추정한 기준 자본비용율은 7.2% 수준

(3) 이 경우, 선수금 수령에 따라 예상되는 발생이자는 차감

3-2-5 그밖에 사업추진상 불가피하게 소요되는 비용 또는 경비

(1) 기업도시를 계획기간내에 개발계획에 따라 개발하고 당초의 투자계획에 의한 산업체의 설치이전 등을 위하여 투여할 수밖에 없는 비용으로 객관적으로 인정되는 비용

- 지방자치단체와 사업시행자간의 기업도시개발 협약안과 협약서에 명시된 "시행자의 기업이전 및 사업장 설치계획"을 이행하기 위하여 시설의 운반과 설치에 직접적으로 투여되는 비용을 의미

- 시설의 구입비용, 건축비용, 기타 부대비용 등은 제외

제3절 개발수입의 산정

3-3-1 개발수입의 대상

(1) 개발수입은 토지의 처분과 임대 등에 의하여 발생되는 수입금을 대상으로 산정

(2) 개발이후 운영의 결과로 나타나는 수입은 제외

(3) 유보지는 준공전까지 개발수입을 개발비용과 같도록 처리하되, 준공시점에는 그 용도에 따라 직접사용토지 또는 매각토지로 산정

3-3-2 토지 매각수입의 추정

(1) 조성토지의 매각수입은 조성토지의 예상감정평가액 또는 예상감정평가액을 추계한 용역보고서에 의한 가격에 의하여 산정

- 예상감정평가액의 추계는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인등이 블록단위로 대표지점을 평가

- 이 경우 블록은 가구(街區)단위로 평가하는 것을 원칙으로 하되, 용도가 상이할 경우 등 필요시, 당해 획지단위로 평가

- 임대료, 사용료 등에 의한 수입을 목적으로 하는 토지의 경우에도 매각가격으로 환원하여 산정

- 관광레저형 개발사업에 의한 조성토지의 경우, 골프장, 테마파크 등의 시설이 조성되기 전의 토지가격을 기준으로 평가

- 필요시 별도의 감정평가법인등에 의한 예상감정평가액과 비교

(2) 조성토지의 예상감정평가액의 추계는 사업의 특성에 따라 거래사례비교법, 원가법 및 수익환원법 중 가능한 방법을 선정하여 추정한 후 이를 비교하여 종합 평가

- 이 경우 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조와 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 제17조 등을 준용

(3) 조성원가 이하 공급대상 토지

- 「기업도시개발특별법시행규칙」 제13조 제3항 제1호의 단서조항에 의하여 조성원가 등 그 이하의 금액으로 공급하는 임대주택건설용지국민주택규모의 주택건설용지 및 공공시설용지는 공급계획에서 정한 가격기준을 적용하여 산정

3-3-3 계획 내용의 반영

(1) 매각수입의 산정에 필요한 용도분류, 유상공급면적 등에 대하여는 개발계획 등의 승인내용에 따름

(2) 조성토지의 연차별 공급율과 대금회수율에 대하여도 개발계획 등의 승인내용에 따름

3-3-4 감정평가법인등의 선정

(1) 토지평가를 위한 감정평가법인등 선정은 사업시행자가 관할 시장군수에게 의뢰하고 관할 시장군수는 2명의 감정평가법인등을 선정. 이의 감정평가에 소요되는 비용은 사업시행자가 부담

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제4장 개발이익 산정 및 조정절차

제1절 개발이익 산정의 3단계 절차

4-1-1 이미 설명한 개발이익 산정절차는 주로 개발계획 시점에서의 사전적 추정을 위한 것임

4-1-2 그러나, 기업도시개발사업의 사업시행자는 개발이익 산정 이후에도, 이를 확정하는 과정에서 사업단계에 따라 재산정 및 사후조정 등 3단계의 절차를 거침

제2절 개발이익 산정 (개발구역 지정 제안 시점)

4-2-1 기업도시 개발계획 승인 이전에 사업시행자는 개발이익을 산정

(1) 사업성분석 관련 자료를 국토교통부장관에게 제출

(2) 적정개발이익을 초과하는 부분에 대하여 개발구역 밖의 지역에 설치하는 간선시설과 개발구역 안의 공공편익시설 비용의 부담계획을 수립

4-2-2 사업성 분석 수행시 관할 시장군수와 협의한 다음 사항을 반영

(1) 공공시설 등의 설치, 조성토지의 직접 사용내역, 기반시설의 설치 범위 및 설치시기와 주체, 조세 및 부담금의 감면, 사업성 분석 수행에 필요한 기타 협의사항

제3절 개발이익 재산정 (실시계획 승인 시점)

4-3-1 기업도시 실시계획 승인 이전에 사업시행자는 개발이익을 재산정

(1) 개발규모 및 토지의 직접사용 비율 등의 변경

(2) 주요 토지이용계획의 변경 등으로 인한 공급대상 토지의 변경

(3) 토지취득비용의 변경이 있는 경우

4-3-2 간선시설공공편익시설 비용의 부담계획 조정

(1) 재산정한 개발이익이 개발계획 승인 이전에 산정한 개발이익과 10% 이상의 차이가 발생할 경우

4-3-3 재산정 시점의 착안 사항

(1) 토지취득비용은 실제 발생된 비용 혹은 감정평가법인등의 감정평가에 의한 토지보상비용을 적용

(2) 도시조성비용은 실시계획을 토대로 한 조성원가를 반영

(3) 자본비용은 재산정 시점을 기준으로 당해 연도를 제외한 최근 3년간의 민간투자사업의 평균수익율을 적용

(4) 개발수입은 감정평가법인등의 감정평가에 의한 매각수입에 의하여 산정

(5) 단, 실시계획상의 토지공급계획에 의하여 조성원가를 기준으로 공급토록 되어 있는 토지는 그 기준에 의하여 산정

(6) 실시계획에 의하여 공급계획 및 대금회수계획이 변경된 경우에는 변경된 계획에 의하여 산정

제4절 개발이익 사후조정 (준공시점)

4-4-1 사업시행자는 준공검사를 받기 전에 기업도시 개발사업을 시행한 후의 개발이익과 당초 산정한 개발이익을 대비

(1) 비교 결과와 이에 대한 회계법인의 의견 및 재무제표 자료 등을 첨부하여 국토교통부장관에게 제출

4-4-2 비교 결과에 따라, 다음 시설의 설치비용 부담에 대하여 지방자치단체장과 협의

(1) 개발사업 시행 후의 개발이익이 당초 산정한 개발이익과 대비하여 20% 이상의 차이가 발생하는 경우

(2) 지역특성에 맞는 교육복지시설, 공공편익시설, 도서관문화회관운동장 등 공공편익시설, 기타 지역발전에 필요하다고 지방자치단체가 요청하는 시설

4-4-3 개발이익은 준공검사 시점에 실제 발생한 비용과 수입을 기초로 산정

(1) 개발수입 산정시, 미처 발생하지 않은 매각수입 등에 대하여는 향후 수립된 공급계획 및 대금회수계획에 따라 공급 및 회수될 것으로 전제하고 산정하되, 회수기간은 준공일로부터 5년을 초과하지 않도록 함

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