점포임차권확인청구사건

원고

피고

서울민사지방법원(82가합223 판결)

1. 원판결을 취소한다. 2. 원고의 주된 청구를 기각한다. 3. 서울 중구 소공동 87 반도조선아케이트 지상 (호수 생략)호 건평9.33평 점포에 관하여 소외 주식회사 반도조선아케이트와 피고 사이의 1980. 10. 28.자 위 점포 임대차가계약에 기한 임대차계약을 체결할 수 있는 임차청약인의 지위가 원고에게 있음을 확인한다. 4. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

(당심에서 청구취지변경) 주된 청구취지 : 주문 제3항 기재 점포에 관한 임차권이 원고에게 있음을 확인한다. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 제1차적 예비적 청구취지 : 주문 제3, 4항과 같다. 제2차적 예비적 청구취지 : 피고는 원고에게 위 점포에 관하여 1981. 11. 7.자 양도계약을 원인으로 소외 주식회사 반도조선아케이트와 피고 사이의 1980. 10. 28.자 점포임대차가계약에 기한 임차청약인의 명의변경절차를 이행하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결

1. 본안전항변에 대한 판단 피고는 이사건 본안전항변으로서 원고는 피고가 소외 주식회사 반도조선아케이트로부터 주문 제3항 기재 점포에 관하여 임대차가계약을 체결한 사실관계를 전제로 피고로부터 동 가계약상의 임차청약인의 지위를 양수했다는 소외 1에게서 동 가계약상의 지위를 다시 원고가 양수했다고 주장하면서 위 점포에 관한 임차권이 원고에게 있다는 확인을 구하고 있으니 위 점포에 관하여는 임대차가계약만이 체결된 사실관계만이 현존하고 임차권이라는 권리관계는 현재까지 발생하지 않았다고 할 것이어서 이러한 사실관계에는 현재의 권리관계존부 확인을 구하는 확인의 이익이 없다고 항변하므로 살피건대, 위 가계약상의 임차청약인에게도 뒤에서의 인정하는 바와 같은 권리 및 법률관계가 있다 할 것이고 또 피고가 그 권리관계를 다투는 이상 원고에게 현존하는 불안 내지 위협에 봉착되어 있다 할 것이므로 확인의 이익이 있다 할 것이어서 피고의 위 항변은 이유없다. 2. 주된 청구에 대한 판단 원고는 주된 청구원인으로서 피고가 1980. 10. 28. 소외 주식회사 반도조선아케이트로부터 주문 제3항 기재 점포를 보증금 평당 금 3,500,000원, 임대료 평당 월 30,000원, 임대차기간 20년으로 정하여 임차하기로 하되 임대보증금을 완납하면 정식으로 위 내용의 임대차계약을 체결키로 하는 약정아래 점포임대차가계약을 체결한 뒤에 임대보증금 일부만을 납부한 채 위 가계약상의 권리를 소외 1에게 양도하였고 원고는 1981. 11. 7. 동 소외인으로부터 이를 양수하였으며 그 후 임대보증금잔액과 1981년 8월부터 같은해 11월까지의 임료 및 관리비등을 원고가 위 소외 회사에 납부하고 동 소외 회사로부터 점포명도 및 점포임대차 가계약상의 권리양수 승인까지 받았음에도 불구하고 피고가 위 권리양수관계를 다투므로 인하여 위 소외 회사에서 원고와의 정식임대차계약 체결을 거절하고 있는 실정이어서 위 점포에 관한 임차권이 원고에게 있다는 확인을 구하고저 이사건 청구에 이르렀다고 주장하므로 살피건대, 원고에게 임차권이 있기 위하여는 위 소외 회사와 피고간에, 또는 소외 회사와 원고간에 임대차계약이 체결된 사실이 있는 것을 전제로 한다 할 것인데 원고의 주장자체에 의하더라도 위 가계약이 체결된 사실을 전제로 하고 있을 뿐이고 정식 임대차계약의 체결사실을 내세우고 있지 않으며 또 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(가계약서)의 기재(동 가계약서 제7조)에 의하면 위 가계약상의 임차청약인이 위 임대보증금을 완납하고 소외 회사와 정식으로 점포임대차계약을 체결하여야만 비로소 점포임차권이 발생하며 가계약체결상태에서는 점포임차권이 발생하지 아니하는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로 위 가계약상의 임차청약인의 지위를 양수하였다는 주장 사실만으로는 원고에게 임차권이 있음을 인정할 수 없으므로 결국 원고의 이사건 주된 청구는 이유없다 할 것이다. 3. 제1차적 예비적청구에 대한 판단. 위 갑 제1호증, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(양도양수서) 갑 제3호증의 1, 2(각 인감증명서), 원심증인 소외 2의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제4호증의 1, 2(각 영수증)의 각 기재와 위 증인의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 피고가 임차청약인이 되어 1980. 10. 28. 위 소외 회사와 사이에 전항기재 원고 주장과 같은 내용의 점포임대차가계약을 체결한 사실, 위 가계약상의 임차청약인의 지위는 임대보증금을 완납하였을때 소외 회사와 다시 위와 같은 내용으로 임대차계약을 체결하여 정식으로 임차권을 취득할 수 있는 조건부권리인 사실, 그후 피고는 임대보증금 일부만을 납부한 상태에서 위 가계약상의 임차청약인의 지위를 소외 1에게 양도하였고 원고는 1981. 11. 7. 동 소외인으로부터 이를 대금 30,000,000원에 양수한 후 소외 회사에 양수사실을 알리고 1981. 12. 5.경 원고 자신이 직접 임대보증금잔금과 점포 내장비 일부를 소외 회사에 납부한 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증없다. 피고는 다음과 같은 항변을 하므로 이에 관하여 차례로 판단한다. 첫째로, 원고가 양수한 임차청약인의 지위는 가계약상의 지위에 불과하고 정식의 임차권을 가진 것이 아니어서 양도가 불가능한 것이어서 가계약상의 지위양도는 무효라고 항변하나 위 인정사실과 같은 내용의 가계약상의 지위도 양도대상이 될 수 있다 할 것이어서 위 항변은 이유없다. 둘째로, 피고는 1981. 1. 12. 소외 1로부터 동인 소유의 서울 강동구 천호동 (지번 생략) 소재 대지 150평을 대금 165,000,000원에 매수키로 약정한 후 계약금 및 중도금조로 도합 금 1억 원을 지급하고 잔금의 일부조로 위 임차청약인의 지위를 대금 37,200,000원으로 결가하여 대물변제하기로 약정한 다음 그 점포에 관한 권리의 무 양도양수서등 양도관계서류를 작성하여 이를 위 대지의 소유권이전등기 관계서류와 상환으로 소외 1에게 넘겨주라면서 대서인에게 맡겼는데 소외 1이 대서인을 기망하여 대지소유권이전등기 관계서류의 상환없이 위 양도양수서만을 교부받아 갔으므로 이를 이유로 피고가 1982. 3. 10. 소외 1에게 위 부동산매매계약 및 대물변제계약(피고는 대물변제계약이라고 주장하나 법리상으로는 대물변제예약으로 인정된다)의 해제통지를 하여 대물변제계약이 해제되었으니 임차청약인의 지위는 여전히 피고에게 남아 있는 것이라고 항변하나, 이에 부합되는 듯한 을 제4호증, 갑 제5호증(각 통고서)의 각 기재는 앞에서 든 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재 및 원심증인 소외 2의 증언에 비추어 믿기 어렵고, 을 제1호증(등기부등본)을, 제2호증(매매계약서), 을 제3호증의 1 내지 4(각 영수증)의 각 기재만으로는 위 주장을 인정할 자료가 되기에 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 항변도 이유없다. 세째로, 소외 1은 피고의 대리인도 아니고 대리권도 없는 자이므로 원고와 동인과의 양도계약이 무효라고 하는 듯한 항변을 하나 위 인정사실과 같이 소외 1은 가계약상의 임차청약인의 지위를 양수한 본인이므로 동인이 피고의 대리인임을 전제로 한 위 항변 역시 이유없다. 넷째로, 원고가 임차청약인의 지위를 소외 1로부터 양수했다 하더라도 위 갑 제1호증의 제8조 기재에 의하면, 소외 회사의 사전 승인없이는 양도할 수 없다고 약정되어 있으므로 소외 회사의 사전 승인없이 이루어진 위 양도ㆍ양수는 무효이며, 또 그 지위의 양도계약은 단순한 채권양도계약에 불과하여 채무자격인 소외 회사의 승낙이나 당초의 채권자격인 피고의 소외 회사에 대한 통지가 없이는 그 양수를 피고에게 대항할 수 없어 무효라는 듯한 취지로 항변하나, 위 가계약의 상대방인 소외 회사측에서 양도의 효력을 다투는 것은 별론으로 하고 당초의 양도계약의 당사자인 피고는 양수인의 지위와 양립할 수 없는 법률상의 지위를 취득한 자라고 할 수 없으므로 민법 제450조 소정의 제3자에게 해당되지 아니하여 피고에게는 그 양도의 효력을 주장할 수 있는 것일 뿐더러 한편 위 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재와 원심증인 소외 2의 증언에 의하면 소외 회사에서 원고의 지위승계를 승인한 사실이 인정되므로 위 항변도 이유없다. 그렇다면 위 점포에 관하여 소외 회사와 피고간의 1980. 10. 28.자 위 점포임대차가계약에 기한 앞에서의 인정사실과 같은 내용의 임대차계약을 체결할 수 있는 임차청약인의 지위가 원고에게 있음을 다투는 피고에 대하여 그 확인을 구하는 원고의 제1차적 예비적청구는 이유있다 할 것이다. 4. 따라서 원고의 이사건 주된 청구는 이유없어 기각하고 제1차적 예비적청구는 이유있어 인용할 것인바, 원판결은 이와 결론을 달리하여 원고의 주된 청구를 인용하고 있어 부당하므로 원판결을 취소하고, 주된 청구를 기각하며 제1차적 예비적청구를 인용하기로 하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조, 제92조 단서를 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이시윤(재판장) 윤우정 최동렬