건물명도

대구지법 2008. 5. 6. 선고 2007가단108989 판결

2008. 7. 1.

1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지 피고는 원고에게, 대구 수성구 만촌동 1036-23 대 273.1㎡ 지상의 별지 도면 표시 3, 4, 5, 6, 3의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나)부분 파이프천막 17.9㎡를 철거하고, 별지 목록 기재 건물 중 1층의 별지 도면 표시 1, 2, 3, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 경량철골조 일반음식점 53.55㎡를 명도하라. 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 인정 사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 제5호증의 1, 2, 3의 각 기재및 제1심 증인 소외 1, 2의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 원고는 2005. 8. 13. 소외 3, 4로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 및 그 대지인 별지 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 2005. 9. 29. 그 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 원고는 2005. 11. 26. 피고와 사이에, 이 사건 건물 중 1층(등기부에는 2층으로 잘못 표시되어 있음) 경량철골구조 일반음식점 53.55㎡(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 보증금 300만 원, 월 임료 55만 원, 임대기간 2005. 11. 26.부터 2007. 11. 25.까지로 정하여 피고에게 임대하는 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 다. 한편, 피고는 이 사건 점포의 종전 임차인 소외 5로부터 소외 5가 이 사건 점포 입구에 설치한 파이프천막(대구 수성구 만촌동 1036-23 대 273.1㎡ 지상의 별지 도면 표시 3, 4, 5, 6, 3의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈏부분 파이프천막 17.9㎡, 이하 ‘위 천막’이라 한다)을 포함하여 이 사건 점포에 관한 권리를 권리금 2,000만 원에 양수하였다. 라. 피고는 원고에게 위 보증금 300만 원을 지급하고, 이 사건 점포를 명도받아 이 사건 점포와 천막에서 ‘ (상호 생략)’이라는 상호로 음식점 영업을 하였다. 위 인정 사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 계약은 2007. 11. 25. 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다. 그리고 원고 소유 토지 위에 설치된 위 천막은 동산으로 피고의 소유인데 원고의 토지소유권을 방해하고 있으므로, 위 천막을 철거할 의무가 있다. 2. 피고의 항변 및 원고의 재항변 등에 대한 판단 가. 피고는 이 사건 계약이 피고의 갱신요구에 의하여 적법하게 갱신되었다고 항변하고, 이에 대하여 원고는 이 사건 점포를 철거하고 재건축하기 위하여 갱신을 거절하였다고 재항변한다. 살피건대, 갑 제4호증의 기재에 의하면 이 사건 계약 종료일로부터 약 4개월 전인 2007. 7. 24. 피고가 원고에게 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 계약의 갱신을 요구한다는 서면통지를 한 사실이 인정되나, 한편 갑 제3호증, 제6호증 내지 제9호증의 3, 제12호증의 1 내지 제19호증, 제21호증 내지 제23호증의 2, 제28호증의 1 내지 제29호증의 3의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언, 이 법원의 현장검증 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2007. 6. 20.경 주식회사 삼풍엔지니어링 건축사사무소에 이 사건 토지에 신축할 건물에 관하여 가설계를 의뢰하여 개략적인 설계도면이 완성된 사실, 원고는 2007. 7. 16.경 피고에게 재건축을 위하여 이 사건 계약의 갱신이 불가하므로 임대기간이 만료되면 이 사건 점포를 명도해 달라는 서면통지를 한 사실, 원고는 2007. 11.경 주식회사 건축사사무소 미르건축에 다시 이 사건 토지에 신축할 건물에 관한 설계용역을 의뢰하여 2007. 12. 28. 위 미르건축으로부터 설계·감리용역 견적서를 제출받고, 2008. 1. 28. 총 설계용역 계약금액을 9,000만 원으로 하여 건축물의 설계·용역계약을 체결한 사실, 원고는 주식회사 하이드로티엔지에 이 사건 토지에 관한 지질조사를 의뢰하여 2008. 1. 지질조사 보고서를 제출받은 사실, 2008. 3. 3. 대구 수성구청에서 이 사건 건물의 대지에 신축할 건물에 관하여 건축위원회 심의가 열렸는데, 이 때 몇 가지 조건이 부가되어 가결처리가 된 사실, 원고는 2008. 5. 13. 대구 수성구청으로부터 위 건물 신축 허가를 받은 사실, 원고는 시공사 선정을 마치고 공사착공만을 앞두고 있는 사실, 한편 원고가 2006. 12.경부터 이 사건 건물을 철거하고 새건물을 신축하고자 이 사건 건물의 다른 임차인들과는 임대차계약을 갱신하지 아니함으로써 현재 이 사건 건물에는 피고 외에는 다른 임차인이 없는 사실이 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면, 임대기간이 만료되기 전에 이미 원고가 이 사건 건물의 전부를 철거하고 재건축하기 위해 건물의 점유 회복이 필요하였다고 인정되므로 원고의 갱신거절은 적법하다고 할 것이므로 이 사건 계약은 갱신되지 아니한 채 임대차기간이 만료되었다고 할 것이니, 원고의 재항변은 이유 있고 피고의 위 항변은 이유 없다. 피고는, 이 사건 건물이 1997. 8. 신축된 건물로써 노후하거나 안전에 문제가 있는 등으로 재건축의 필요성이 있지 않으므로 법 제10조 제1항 제7호의 갱신거절사유에 해당하지 않는다고 주장하므로 살피건대, ① 상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하나, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점 ② 법 제10조 제1항 제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점 ③ 법 제10조 제1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하므로, 위 주장은 이유 없다. 나. 피고는, 원고로부터 임차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 점포를 명도할 수 없다고 동시이행항변을 하므로 살피건대, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 임대차와 관련하여 발생하는 차임, 차임 상당의 부당이득금 등 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 원고에게 임차보증금 300만 원을 지급한 사실과 피고가 2007. 11. 26. 이후부터 현재까지 이 사건 점포를 점유·사용하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고는 이 사건 계약의 종료일 이후부터 명도 완료일까지는 이 사건 점포를 법률상 원인 없이 점유·사용하면서 임료 상당의 부당이득을 얻고, 이로 인하여 원고에게 임료 상당의 손해를 입혔다고 할 것이니, 피고는 원고에게 이 사건 계약의 종료일 이후부터 명도 완료시까지 임료 상당액인 월 55만 원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있는데, 2007. 11. 26.부터 이 사건 변론종결 전인 2008. 5. 9.까지 발생한 부당이득금이 피고의 임차보증금 채권액과 같은 액수인 300만 원(= 5개월 × 월 55만 원 + 14일 × 18,333원)이 되므로, 이를 당연히 공제하면 피고의 임차보증금 채권은 소멸하였으므로, 피고의 동시이행항변은 이유 없다. 피고는 2007. 11. 26.부터 2008. 6. 25.까지 7개월분의 임료 3,850,000원을 변제공탁하였다고 주장하나, 이 사건 계약은 2007. 11. 25. 기간만료로 이미 종료하였으므로 원고는 피고로부터 그 후의 임료를 수령할 의무가 없고, 피고는 부당이득반환채무의 변제로 공탁한 것이 아니며 원고는 위 공탁금을 수령하지도 않았으므로 위 공탁에도 불구하고, 원고의 임차보증금 반환채무는 앞서 본 부당이득금의 당연 공제로 인하여 소멸하였다고 할 것이니, 위 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 건물목록 및 도면 : (생략)] 판사 진성철(재판장) 이종길 장미옥