임대차보증금·부당이득금

원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김종화 외 2인)

피고(반소원고)

인천지법 2024. 2. 6. 선고 2021나75644, 75651, 2023나51604 판결

원심판결 중 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원에 환송한다. 원고(반소피고)의 본소에 관한 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다. 1. 사안의 개요 원심판결의 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2020. 8. 8. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)로부터 인천 부평구 (이하 생략) 외 2필지 (건물명 생략) (호수 생략)호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 월차임 없이 임대차보증금 165,000,000원에 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 피고에게 계약금 15,000,000원을 지급하였다. 나. 이 사건 부동산은 원래 피고의 소유였다가 2017. 8. 18. 수탁자인 주식회사 생보부동산신탁 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 상태였는데, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 ‘신탁은 잔금일에 말소하기로 한다.’고 정하였다. 다. 원고는 이 사건 임대차계약에서 정한 잔금일인 2020. 8. 14. 피고에게 나머지 임대차보증금 150,000,000원을 지급하였으나, 피고는 잔금일 이후에도 주식회사 생보부동산신탁 명의로 마쳐진 소유권이전등기를 말소하지 않았다. 라. 원고는 2021. 1. 21. 피고에게 ‘2021. 2. 3.까지 신탁등기말소절차를 이행하지 않을 경우 2021. 2. 4. 자로 이 사건 임대차계약을 해제한다.’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명은 2021. 1. 22. 피고에게 도달하였다. 마. 피고는 신탁재산의 귀속을 원인으로 2022. 7. 18. 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 바. 원고는 임대차보증금을 반환받기 위하여 2022. 9. 21. 이 사건 부동산에 관한 강제경매를 신청하여 2022. 9. 22. 경매개시결정을 받았고, 2023. 11. 9. 위 경매절차에서 142,687,594원을 배당금으로 수령하였다. 사. 원고는 2024. 1. 2. 이 사건 부동산에서 퇴거하였다. 2. 본소 부분에 관한 판단 원고는 본소 부분에 대하여 상고하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이 부분에 관한 상고이유의 기재가 없다. 3. 반소 부분에 관한 판단 가. 원심의 판단 원심은 반소에 관하여 그 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 임대차계약이 해지된 다음 날인 2021. 2. 5. 이후로서 피고가 구하는 2021. 2. 9.부터 원고가 피고에게 이 사건 부동산을 인도한 2024. 1. 2.까지 이 사건 부동산을 사용·수익하면서 이에 따른 이익을 얻었으므로 피고에게 이 사건 부동산의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 나. 대법원의 판단 1) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 가) 임차인은 월차임 없이 임차보증금만을 교부하고 임대차기간 중 건물을 점유·사용하여 수익하고 임대인은 임차보증금의 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 임대차계약에서 임대차기간이 만료된 경우에, 임대인이 임차보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 임차목적물을 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 임차인이 부당이득하였다고 볼 수 없다(대법원 1979. 9. 25. 선고 79다762 판결, 대법원 2014. 5. 29. 선고 2013다72138 판결 등 참조). 나) 이 사건 임대차계약은 월차임 없이 임대차보증금만을 교부하는 이른바 채권적 전세계약으로서 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에 대한 이자 상당액은 점유·사용에 따른 차임 상당액과 대가관계에 있으므로(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다65942, 65959 판결 등 참조), 이 사건 임대차계약이 종료한 후 원고가 피고로부터 임대차보증금을 반환받지 않은 상태에서 이 사건 부동산을 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 부당이득하였다고 보기는 어렵다. 2) 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 차임 상당 부당이득금의 반환을 구하는 피고의 반소 청구를 일부 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 채권적 전세에 있어서 부당이득의 성립 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 3) 한편 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 이 사건 부동산이 경매절차에서 매각되었다는 것인데, 위 경매절차를 통해 이 사건 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되었다면 피고가 원고를 상대로 부당이득의 반환을 구할 수 있는 권원을 상실하였다고 볼 여지가 있다. 환송 후 원심으로서는 이 사건 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되었는지, 그 시점은 언제인지를 심리할 필요가 있음을 지적하여 둔다. 4. 결론 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 본소에 관한 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노태악(재판장) 서경환 신숙희(주심) 마용주