소유권이전등기

유한회사 보리곰 (소송대리인 법무법인 백송 담당변호사 김환수 외 2인)

피고 1 외 7인 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 외 4인)

광주고법 2022. 4. 27. 선고 2021나23956 판결

원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다. 1. 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조 본문). 채무자는 변제의 제공으로 채무불이행의 책임을 면하고 변제의 제공은 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하는데(민법 제460조, 제461조), 금전채무의 현실제공은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 급부를 즉시 수령할 수 있는 상태에 있어야만 인정될 수 있다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2011다17403 판결 참조). 채권자가 채무자의 급부불이행 사정을 들어 계약을 해제하겠다는 통지를 한 때에는 특별히 그 급부의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 아니하는 한 그로써 이행의 최고를 하였다고 볼 수 있으며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 이행되지 아니하였다면 채권자는 계약을 해제할 수 있다(대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결 참조). 다만 동시이행관계에 있는 반대급부의무를 지고 있는 채권자는 채무자의 변제의 제공이 없음을 이유로 계약해제를 하기 위하여는 스스로의 채무의 변제제공을 하여야 한다(대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결 참조). 2. 원심은, 원고와 피고들이 2019. 12. 20. 원고가 피고들로부터 원심의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결한 후 피고들이 2020. 6. 11. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약의 해제 통지를 하였는데, 위 해제 통지 전에 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하지 않았을 뿐만 아니라 원고가 늦어도 2020. 6. 11.경 이 사건 매매계약의 잔금에 관한 대출을 성사시켜 잔금의 이행 준비 또는 제공을 하였다는 이유로, 피고들의 이 사건 매매계약 해제 항변을 배척하고, 피고들이 원고로부터 잔금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다. 3. 그러나 이 사건 매매계약의 해제 여부에 관한 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고와 피고들은 2019. 12. 20. 원고가 피고들로부터 골프연습장 용도로 사용되던 이 사건 부동산을 대금 155억 원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 10억 5,000만 원을 지급하였고, 2020. 3. 30. 중도금 20억 원, 2020. 5. 29. 잔금 124억 5,000만 원을 지급하고, 잔금 지급과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 하였으며, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였다. 2) 원고는 2020. 3. 30. 피고들에게 중도금 20억 원 중 15억 원만을 지급하면서, 나머지 5억 원을 잔금과 함께 지급하기로 합의하고 위 5억 원에 대한 이자 명목으로 1,500만 원을 지급하였다. 3) 원고는 잔금 지급기한의 연장을 요청하였고, 피고들은 2020. 6. 3. 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급기한을 2020. 6. 10.까지로 연장해 주었다. 4) 피고들은 2020. 6. 7. 원고에게 "○○동 계약 관련 본건 잔금 2020. 5. 28.을 매수인/중개인 소외 1로부터 은행대출관련 2020. 6. 1.~3. 조건으로 구두 연장하였으나 2020. 6. 3. 또한 잔금지불 연장요구 하시어 2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속한바 2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다."라는 내용의 문자메시지를 보냈다. 5) 피고들은 원고의 요청에 따라 2020. 5. 29., 2020. 6. 5. 및 2020. 6. 8. 매수인을 유한회사 보리영과 소외 2로 한 매도용 인감증명서와 주민등록초본을 각 발급받음으로써 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마쳤고, 이러한 사실을 공인중개사 소외 1에게 알려주었다. 또한 피고 주식회사 일진스포렉스는 이 사건 부동산 내의 골프연습장 영업을 중단하고 회원들에게 회비를 환불해 주었고, 직원들을 퇴사시킨 뒤 2020. 6. 1. 퇴직금을 지급하였으며, 최초 잔금 지급기일인 2020. 5. 29. 이전까지 이 사건 부동산 내의 임차인들과 임대차계약을 해지하거나 그들로부터 임대차목적물을 반환받는 등 원고에게 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비를 마쳤다. 6) 원고가 2020. 6. 10.까지 잔금을 지급하지 않자, 피고들은 2020. 6. 11. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냈다. 7) 원고는 2020. 6. 11. 대출을 받기 위하여 우리자산신탁 주식회사와 이 사건 부동산 중 광주 광산구 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지를 제외한 나머지 부동산을 담보신탁하는 등의 내용으로 부동산담보신탁계약을 체결하였다. 8) 피고들은 제1심 소송 중인 2020. 7. 7. 이 사건 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서를, 2021. 6. 16. 같은 취지의 준비서면을 각 제출하였고, 2020. 7. 8. 및 2021. 6. 16. 원고측에게 각 송달되었다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 원고는 최종 잔금 지급기일 다음 날인 2020. 6. 11. 잔금 상당의 대출을 받기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하는 등 잔금의 지급을 준비하고 있었을 뿐 피고들에게 잔금을 즉시 수령할 수 있는 상태로 현실제공하였다고 볼 수 없다. 반면, 피고들은 2020. 6. 10. 이전에 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마치고 담당 공인중개사에게 이를 통지하였고, 피고 주식회사 일진스포렉스는 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비를 마치는 등으로 원고에게 이행제공을 하였으므로, 원고는 위 잔금 지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었다. 원고의 이행지체를 이유로 한 피고들의 매매계약 해제 통지 중 2020. 6. 11. 자 문자메시지에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 이 사건 매매계약에서 정한 서면에 의한 것이 아니므로 이행의 최고로서의 효력을 인정할 수도 없다. 그러나 피고들의 2020. 7. 7. 자 답변서에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력은 없지만, 위 답변서에 특별히 잔금의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 않은 이상 이행의 최고로서의 효력이 있어, 이 사건 매매계약은 피고들의 2021. 6. 16. 자 준비서면이 원고측에게 송달된 2021. 6. 16.경 적법하게 해제되었을 여지가 있다. 다. 그런데도 원심은 피고들이 이 사건 매매계약 해제 전에 이행을 최고하지 않았을 뿐만 아니라 원고가 피고들에 대하여 이행제공을 하였다고 보아, 피고들의 이 사건 매매계약 해제 항변을 배척하고 원고의 청구를 일부 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 이행최고, 이행제공 등 계약해제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유 주장은 이유 있다. 다만 환송 후 원심은 피고들의 원고에 대한 이행제공이 위 2020. 7. 8.로부터 상당한 기간이 경과할 때까지 계속되고 있었는지에 대해서 추가로 심리·확정할 필요가 있음을 지적하여 둔다. 4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하며, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박정화(재판장) 노태악 오경미(주심)