계약해지로인한임대차보증금반환·임대차보증금반환

원고(반소피고) (소송대리인 변호사 한흥모)

피고(반소원고) (소송대리인 변호사 장해창)

서울고등법원 2003. 12. 5. 선고 2003나7205, 7212 판결

원심판결의 본소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 260,000원 및 이에 대하여 2001. 11. 23.부터 2003. 12. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원의 지급을 명한 부분을 파기한다. 위 부분에 관한 소송은 2003. 12. 5. 원심판결이 선고됨으로써 종료되었다. 원고(반소피고)의 상고와 피고(반소원고)의 나머지 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용과 부대상고비용은 각자가 부담한다.

1. 원고(반소피고)의 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다. 가. 계약의 합의해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결, 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조). 원심은, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)와 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)가 2001. 5.경 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다는 점에 부합하는 그 판시와 같은 증거들을 배척하고, 그 판시와 같은 채택 증거들을 종합하여, 피고는 2001. 5.경 원고로부터 정화조 청소 및 보일러 전면교체를 해 주지 않을 경우 이 사건 임대차계약을 합의해지하고 임대차보증금을 반환해 달라는 요구를 받자, 이 사건 여관이 다른 사람에게 임대되는 경우에 한하여 임대차보증금을 반환할 수 있다면서 2001. 6. 초순경 부동산중개업소에 이 사건 여관의 임대를 의뢰하였으나, 이를 임차하겠다고 나서는 사람이 전혀 없었던 사실을 인정한 다음, 이와 같이 원고와 피고 사이에 서로 다른 조건을 내세워 그 조건이 이루어지면 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시로는 쌍방이 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다. 기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임대차계약의 합의해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 나. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,34708 판결 참조). 원심은, 이 사건 여관의 정화조 청소, 난방보일러 수리, 방실 천장의 누수에 대한 보수를 해 주지 않아 여관 내부에 악취가 나고 온수를 사용하지 못하며 방실의 벽지가 부식하여 곰팡이, 벌레가 생겨 여관 영업을 할 수 없는 상태에 이르렀음에도 임대인인 피고가 아무런 조치를 취해 주지 않는 등 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 게을리하였다는 점에 부합하는 그 판시와 같은 증거들을 배척하고, 그 판시와 같은 채용 증거들을 종합하여, 피고는 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관이 동파되어 천장 등에서 누수가 발생하자 2001. 2.경부터 같은 해 3.말경까지 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관 보수공사를 완료한 후 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 원고측은 이 사건 여관을 명도받기 전 여관을 수차례 방문하여 시설 및 부품을 점검하고도 당시 정화조 악취, 누수에 관하여 전혀 언급이 없었던 사실, 피고는 원고의 임차 이후 원고로부터 이 사건 여관에서 정화조 악취가 나고 난방보일러에 하자가 있다는 항의를 받자 2001. 5. 26. 원고와 사이에 이 사건 여관에 배출기를 설치해 주면 원고가 향후 정화조에 관하여 이의를 제기하지 않기로 하고 2001. 6.경 원고에게 배출기를 제공한 사실, 피고는 2001. 6.경 원고측과 사이에 이 사건 여관의 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 주면 원고측이 향후 난방보일러 문제에 관하여 이의를 제기하지 않고 이후 고장은 원고측이 수리해서 사용하기로 하고 2001. 6. 20. 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 준 사실, 제1심법원이 2001. 10. 22. 이 사건 여관에서 현장검증을 실시하였는데 당시 정화조 악취는 확인할 수 없었고, 몇 개 방실의 천장 및 벽면에서 발생시기와 원인을 알 수 없는 습기와 곰팡이자국을 확인한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 사실관계하에서라면 피고가 임대인으로서 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 불이행하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다. 기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채무불이행을 이유로 한 임대차계약의 해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 다. 원심은 나아가, 그 채용 증거들에 의하면, 원고는 2001. 10. 22. 제1심법원의 현장검증 당시 피고에게 이 사건 여관의 열쇠를 건네주며 여관을 명도하려고 하였으나 피고가 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속함을 이유로 열쇠의 수령을 거부하자 2001. 11. 8. 피고에게 이 사건 여관을 명도한다는 취지가 담긴 내용증명 우편에 이 사건 여관의 열쇠를 동봉하여 우송한 후 이 사건 여관에서 철수한 사실을 인정할 수 있지만, 이 사건 임대차계약이 도중에 해지된 것으로 볼 수 없는 이 사건에 있어서 임대차계약에서 정한 임대차기간은 2001. 4. 13.부터 2003. 4. 13.까지이므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 1억 원에서 위 임대차기간 동안의 연체차임 6,700만 원을 공제한 나머지 3,300만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임대차에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 피고의 부대상고이유를 본다. 가. 원심은, 그 채용 증거를 종합하여, 원고가 이 사건 여관을 명도받은 이후 객실의 세면대를 교체시공하면서 1,326,700원을 지출한 사실을 인정하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부대상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 나. 원고의 1개의 청구의 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 피고만이 항소를 하였더라도 제1심판결의 심판대상이었던 청구 전부가 불가분적으로 항소심에 이심되나, 항소심의 심판범위는 이심된 부분 가운데 피고가 불복 신청한 한도로 제한되고, 나머지 부분에 관하여는 원고가 불복한 바가 없어 항소심의 심판대상이 되지 아니하므로 항소심으로서는 원고의 1개의 청구 중 불복하지 아니한 부분을 인용할 수 없다(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다58200 판결, 2001. 4. 27. 선고 99다30312 판결 등 참조). 기록에 의하면, 원고는 이 사건 본소청구로서 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 한 1억 원의 임대차보증금반환청구 및 피고의 채무불이행을 원인으로 한 난방보일러 온수통 및 배관 수리비 79만 원, 세면대 교체시공비 105만 원 등 10개 항목 합계 2,180만 원의 손해배상청구를 하였는데, 이에 대하여 제1심은 이 중 1억 원의 임대차보증금의 반환청구를 인용하는 한편, 채무불이행을 원인으로 하는 손해배상청구에 관하여는 난방보일러 온수통 및 배관 수리비 79만 원 부분만을 인용하고 나머지 청구를 기각한 사실, 이러한 제1심판결에 대하여 피고만이 그 패소 부분에 관하여 항소하자, 원심은 이 사건 본소청구 가운데 임대차보증금의 반환청구 중 3,300만 원 부분만을 인용하여 이를 초과하는 제1심판결의 피고 패소 부분을 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하는 한편, 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 관하여는 그 판시와 같은 이유로 세면대 교체시공비 1,326,700원 중 원고가 구하는 105만 원 부분을 인용하면서 이를 초과하는 제1심판결의 피고 패소 부분을 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다고 판단하였음을 알 수 있다. 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 본소청구 가운데 채무불이행으로 인한 손해배상청구 중 제1심이 인용한 79만 원 부분을 초과하는 부분은 원고가 불복한 바 없어 원심의 심판대상이 되지 아니하므로 원심으로서는 이 부분을 다시 인용할 수 없다고 할 것임에도, 원심이 위 79만 원 부분보다 26만 원을 초과하여 105만 원 부분을 인용한 것은 항소심의 심판범위에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 부대상고이유에서의 주장은 이유 있다. 나아가 이와 같이 항소심의 심판대상이 되지 아니하는 26만 원 부분에 관하여는 원심판결의 선고와 동시에 확정되어 소송이 종료되었다고 할 것이다(위 99다30312 판결 참조). 다. 원심은, 이 사건 임대차계약 체결 당시 월 차임을 1회 이상 연체하는 경우 차임에 1할을 가산하여 지급하기로 약정하였다는 점에 부합하는 그 판시 증거는 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 이에 관한 피고의 주장을 배척하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부대상고이유에서 주장하는 바와 같이 처분문서에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 원심판결의 본소에 관한 피고 패소 부분 중 26만 원 및 이에 대한 지연손해금부분을 파기하고, 이 부분에 관하여는 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하여 이 부분에 관한 소송이 2003. 12. 5. 원심판결이 선고됨으로써 종료되었음을 선언하기로 하며, 원고의 상고와 피고의 나머지 부대상고를 모두 기각하기로 하고, 상고비용과 부대상고비용은 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이규홍(재판장) 조무제 이용우(주심)