토지차임

수원지방법원 안산지원 2016. 12. 7. 선고 2016가단16887 판결

2017. 10. 26.

1. 원고의 부대항소에 따라 당심에서 확장된 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고에게 45,000,000원과 그 중 30,000,000원에 대하여는 2016. 7. 29.부터, 15,000,000원에 대하여는 2017. 9. 28.부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송총비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다.

1. 청구취지 및 부대항소취지 주문 제1항과 같다(원고는, 제1심에서는 30,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 구하다가, 피고만이 항소한 당심에서 부대항소를 통하여 위와 같이 청구취지를 확장하였다). 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 기초사실 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3, 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 각 인정할 수 있다. 가. 인천 옹진군 (주소 1 생략) 양어장 4,156㎡[2015. 9. 7. 그 중 28㎡가 (주소 2 생략)으로 분할되어 4,128㎡만 남게 되었다. 이하 ‘이 사건 토지’라고 한다]는 원래 소외 1과 소외 2가 각 1/2 지분으로 공유하던 토지이다. 나. 원고의 제부인 소외 3은 2004. 3.경 이 사건 토지에 수조식 육상종묘배양장 시설(부화 사육시설 923.16㎡, 여과기 9.92㎡, 살균기 9.92㎡, 산란시설 307.72㎡, 발전기 16.5㎡, 보일러 3.3㎡, 뒤프시설 6.61㎡, 배전시설 등, 이하 통틀어 ‘이 사건 시설물’이라고 한다)을 설치하고, 그 무렵 소외 3의 처인 소외 4(원고의 자매, 2007. 4. 26. 소외 3과 소외 4는 협의이혼 하였다) 명의로 종묘생산어업허가를 받아 이 사건 토지에서 치어양식판매업체인 ‘○○수산’을 운영하였다. 다. 피고는 2007. 7. 27. 소외 3에게 ‘○○수산’ 운영자금으로 153,000,000원을 대여하였으며, 이후 소외 3과 사이에, 피고가 운영자금을 전액 출자하고, 소외 3은 노무를 제공하여 이 사건 토지에서 치어양식판매업체를 2008년부터 2018년까지 10년 동안 공동으로 운영하며, 그 운영수익금 중 소외 3에게 배당될 수익금을 위 대여금의 변제에 우선 충당하기로 하는 내용의 동업약정을 체결하였다. 이에 따라 피고는 2007. 11.경 소외 1과 사이에 이 사건 토지에 관하여 임대차계약을 체결하고, 2008. 2. 5.경 피고 명의로 종묘생산어업허가를 받은 다음, 소외 3과 공동으로 이 사건 토지에서 치어양식판매업체인 ‘△△수산’을 운영하였다. 라. 그 후 피고는 2011. 2. 20. 소외 1과 사이에, 이 사건 토지에 관하여 임대차보증금을 10,000,000원, 차임을 연 15,000,000원, 임대차기간을 2011. 2. 20.부터 2014. 3. 12.까지로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였는데(종전 임대차계약을 갱신한 것으로 보인다), 이 사건 임대차계약에는 ‘계약 만료 후 임차인(피고를 가리킨다)은 시설물 100% 철거 후 임대인(소외 1을 가리킨다)에게 반환한다. 위 사항을 위반 시 보증금을 반환하지 아니한다’는 등의 특약사항이 포함되어 있었다. 마. 피고와 소외 3은 동업으로 ‘△△수산’을 운영하던 중, 소외 3이 2012. 8. 1. 피고로부터 히팅펌프비용 명목으로 40,000,000원을 편취하는 등 피고와 소외 3 사이에 다툼이 발생하였고, 결국 피고와 소외 3의 동업관계는 2013. 8.경 종료되었으며, 피고는 2013. 8. 5. ‘△△수산’에 관하여 휴업신고를 하였다. 바. 소외 1은 2014. 2. 10. 피고에게 ‘이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다’는 취지의 서면을 내용증명 우편으로 발송하였고, 이에 대하여 피고는 2014. 2. 18. 소외 1에게 ‘그 동안 소외 1이 보여준 언행을 믿고 지속적으로 투자를 늘려왔으므로, 소외 1이 돌연 태도를 바꾸어 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하는 것은 효력이 없으며, 어떠한 보상 없이는 이 사건 토지에서 퇴거하지 않겠다’는 취지의 서면을 내용증명 우편으로 발송하였다. 사. 원고는 2014. 6. 25. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 2014. 6. 23. 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다. 아. 소외 3은 2014. 8. 6. 피고를 상대로 인천지방법원 2014가합56436호로 이 사건 시설물이 소외 3의 소유임의 확인을 구함과 아울러 ‘△△수산’의 사업자 명의를 소외 3의 전처인 소외 4로 변경할 것을 구하는 취지의 소송을 제기하였고, 위 소송이 계속되던 중, 피고는 소외 3을 상대로 인천지방법원 2014가합56443호로 대여금과 동업정산금 등 합계 324,524,728원의 지급을 구함과 아울러 이 사건 시설물이 피고의 소유임의 확인을 구하는 취지의 반소를 제기하였다. 그 후 피고와 소외 3 사이의 위 각 소송은 2015. 3. 27. 피고와 소외 3 사이에 ① 소외 3은 피고에게 230,000,000원을 지급하되, 이를 분할하여 2015. 8. 31.부터 2018. 8. 31.까지 매년 8월 말에 50,000,000원씩을 지급하고, 2019. 8. 31. 30,000,000원을 지급하며, ② 피고는 위 돈을 모두 지급받을 때까지 양도담보의 형식으로 이 사건 시설물의 소유권을 보유하되, 피고가 이 사건 시설물의 소유권을 보유하는 기간에도 소외 3이 이 사건 시설물을 점유, 관리, 수익하고, 위 돈의 지급을 완료한 때 이 사건 시설물의 소유권이 소외 3에게 이전되며, ③ 이 사건 토지를 사업장으로 하는 인·허가 명의를 소외 3으로 변경하기로 하는 내용의 조정(이하 ‘이 사건 관련 조정’이라고 한다)이 성립됨으로써 종결되었다. 자. 원고는 2014. 8. 11. 피고에게 2014. 8. 말까지 이 사건 토지에 있는 이 사건 시설물을 철거하여 달라는 취지의 서면을 내용증명 우편으로 발송하였고, 이는 그 무렵 피고에게 송달되었다. 2. 청구원인에 대한 판단 가. 부당이득 반환의무의 발생 1) 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2014. 3. 12. 임대차기간의 만료로 종료되었고, 피고가 정당한 권원 없이 원고 소유의 이 사건 토지를 점유·사용하고 있으므로, 피고는 원고에게 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득한 날인 2014. 6. 25.부터 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다(피고가 원고에 대하여 이 사건 토지의 차임에 상당하는 부당이득 반환의무를 부담함을 인정하므로, 원고가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였음을 전제로 피고에 대하여 연체차임의 지급을 구하는 원고의 선택적 청구에 관한 주장에 대해서는 따로 판단하지 아니한다). 2) 이에 대하여 피고는, ㉮ 피고가 이 사건 관련 조정을 기초로 이 사건 시설물에 관한 담보권을 취득하였으므로, 법률상 원인 없이 이 사건 토지를 점유·사용한다고 할 수는 없고, ㉯ 소외 3이 이 사건 시설물을 이용하여 치어양식판매업을 하고 있으므로, 이 사건 토지를 점유·사용하고 있는 당사자는 피고가 아니라 소외 3이며, 피고는 2013. 8. 5. ‘△△수산’에 관하여 휴업신고를 하고, 치어양식판매업을 폐업하기에 이르렀으며, 이 사건 토지를 사업장으로 하는 피고 명의의 종묘생산어업허가기간도 2014. 3. 12. 만료되는 등으로 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 만료된 이후에는 이 사건 토지를 점유·사용한 적이 없고, ㉰ 피고가 이 사건 토지의 점유·사용을 통해 얻은 이익도 없으므로, 피고는 원고에게 이 사건 토지의 차임에 상당하는 부당이득을 반환할 의무가 없다고 주장하므로 살피건대, ⑴ 이 사건 관련 조정은 피고와 소외 3 사이에서 성립된 것으로 당사자가 아닌 원고에 대하여 어떠한 효력도 미치지 아니하고, 따라서 피고가 이 사건 관련 조정에서 소외 3을 상대로 취득한 이 사건 시설물에 관한 담보권을 원고에 대한 관계에서 이 사건 토지를 점유할 법률상 권원으로 주장할 수는 없으며, ⑵ 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다고 하더라도, 건물소유자는 토지소유자와의 관계에서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득 반환의무를 진다고 볼 수 없으므로, 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것인데(대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4633 판결 등 참조), 앞서 인정한 바와 같이 피고와 소외 3은 모두 이 사건 시설물이 자신의 소유라고 다투었고, 결국 이 사건 관련 조정을 통해 피고가 이 사건 시설물의 소유권을 보유하고 있다가, 소외 3으로부터 이 사건 관련 조정에서 정한 돈을 모두 지급받으면 소외 3에게 이 사건 시설물의 소유권을 이전하여 주기로 한 이상, 이 사건 시설물은 일응 피고의 소유이고, 따라서 피고는 이 사건 토지에 설치된 이 사건 시설물을 소유함으로써 이 사건 토지를 점유하고 있다고 볼 것이어서, 사실상 소외 3이 이 사건 시설물을 점유·사용하고 있다거나(피고가 주장하는 바와 같이 소외 3이 이 사건 시설물을 무단으로 사용·수익하였다면, 이로써 피고가 소외 3에 대하여 이 사건 시설물의 차임에 상당하는 부당이득의 반환을 구할 수 있을 것이다), 이 사건 토지를 사업장으로 하는 피고 명의의 종묘생산어업허가의 기간이 만료되었다거나, 피고가 2013. 8.경 ‘△△수산’의 휴업신고를 하였고, 사실상 ‘△△수산’을 폐업하였다는 등의 사정은 별개의 문제로 하고, 피고는 이 사건 시설물의 부지로 사용되는 이 사건 토지의 점유자로서 이 사건 토지의 소유자인 원고에 대하여 이 사건 시설물 부지 부분에 관한 차임에 상당하는 부당이득을 반환할 의무를 부담함이 타당하며, ⑶ 피고 소유의 이 사건 시설물이 이 사건 토지에 설치되어 있는 이상, 피고가 얻은 이익이 없다고 볼 수도 없으므로(피고가 이 사건 관련 조정을 통해 소외 3으로부터 지급받았다고 주장하는 70,000,000원은 이 사건 토지를 점유함으로써 피고가 얻은 이익과는 무관하다), 피고의 위 주장은 이를 모두 받아들일 수 없다. 나. 부당이득 반환의무의 범위 1) 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 할 것인바, 피고가 이 사건 토지의 종전 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 임대차계약을 통하여 이 사건 토지의 차임을 연 15,000,000원으로 정한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간의 만료일인 2014. 3. 12. 이후의 차임도 위와 같은 금액일 것으로 추인할 수 있으므로, 피고가 원고에게 반환할 부당이득의 액수는 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득한 2014. 6. 25.부터 원고가 구하는 바에 따라 2017. 6. 24.까지의 차임에 상당하는 합계 45,000,000원(= 15,000,000원 × 3년)과 이에 대한 지연손해금이 된다. 2) 지연손해금에 관하여 살피건대, 차임 상당의 부당이득 반환채무는 기한의 정함이 없는 채무로서 피고는 원고로부터 그 의무에 대한 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 지게 되므로(대법원 2008. 2. 1. 선고 2007다8914 판결 등 참조), 원고가 구하는 차임 상당의 부당이득액 중 ㉮ 2014. 6. 25.부터 2016. 6. 24.까지 2년 동안의 차임 상당액 합계 30,000,000원에 대하여는 원고가 피고를 상대로 그 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2016. 7. 29.부터, ㉯ 2016. 6. 25.부터 2017. 6. 24.까지 1년 동안의 차임 상당액 15,000,000원에 대하여는 원고가 피고를 상대로 그 지급을 구하는 이 사건 청구취지확장 및 청구원인변경신청서 부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2017. 9. 28.부터 각 발생하는 것으로 보아야 한다. 3) 따라서 피고는 원고에게 45,000,000원과 그 중 30,000,000원에 대하여는 2016. 7. 29.부터, 나머지 15,000,000원에 대하여는 2017. 9. 28.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 피고의 항변에 대한 판단 피고는, 소외 3이 처제인 원고의 명의를 빌려 이 사건 토지를 매수하였는바, 이 사건 토지의 실제 소유자는 소외 3이고, 소외 3이 이 사건 토지를 전적으로 사용·수익하고 있음에도, 원고의 이름을 빌려 피고를 상대로 이 사건 소송을 제기한 것은 권리를 남용한 것으로 신의칙에 반한다고 항변하므로 살피건대, 소외 3이 원고의 명의를 빌려 이 사건 토지를 매수하고, 이 사건 관련 조정의 결과를 잠탈하기 위하여 이 사건 소송을 제기하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 당심에서 확장된 청구를 포함하여 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하고, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 당심에서 확장된 원고의 청구가 추가로 인용됨에 따라 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 홍승철(재판장) 강선아 차선영