임대보증금

태호건설 주식회사

서울민사지방법원 1994.2.16. 선고 93나34564 판결

원심판결을 파기하고, 이 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송 한다.

상고이유를 본다. (1) 원심판결 이유의 요지 원심은 거시증거에 의하여, 소외 1은 1991.5.28. 피고와 사이에 이 사건 건물을 임대차보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원, 임대차기간 1991.5.31.부터 24개월간으로 정하여 임대차계약을 체결하고 같은 날 위 보증금 중 10,000,000원을 피고에게 지급한 사실, 한편 당시 위 소외 1은 건설업을 하는 원고 회사의 대표이사 소외 2에게 충남 부여군 은산면 은산농공단지 내에 신광기계공업, 항신무역 등 여러 업체에 대한 공장신축공사를 원고 회사가 도급받을 수 있도록 하여 주겠다고 하면서 그와 관련하여 몇차례 금원을 수수한 적이 있었는데, 이 사건 건물을 임차하면서도 위 소외 2에게 사무실이 필요한데 임대차보증금이 부족하니 이를 마련하여 달라고 부탁한 사실, 이에 위 소외 2와 위 소외 1 사이에 향후 원고 회사가 위 신축공사를 도급받아 완공하면 위 소외 1에게 지급할 공사수주에 대한 사례금으로 위 소외 1의 채무를 정산하기로 하고, 원고 회사가 위 나머지 임대차보증금 10,000,000원을 지불하여 주되, 원고 회사의 위 소외 1에 대한 채권을 확보하기 위한 방법으로 이 사건 건물의 계약상 임차인은 원고 회사의 명의로 두기로 한 사실, 그래서 1991.7.30.경 피고와 위 소외 1 및 원고 회사의 대표이사인 위 소외 2가 만나, 먼저 작성한 피고와 위 소외 1 사이의 임대차계약서를 폐기하고 다시 원고 회사를 임차인으로 한 임대차계약서를 작성하여 위 소외 2와 피고가 그 계약서를 각 1통씩 나누어 가지면서, 향후 임대차계약관계가 종료할 때에는 피고는 원고 회사와 위 소외 1 중 위 임대차계약서를 소지하고 있는 자에게 임대차보증금을 반환하기로 약정한 사실, 이후 위 소외 1이 이 사건 건물에 입주하여 사용하다가 위 계약기간이 만료하기 전인 1992.3.29. 이 사건 건물을 피고(원심판결에는 원고라고 기재되어 있으나 이는 명백한 오기로 보인다)에게 명도한 사실, 현재까지 위 임대차계약서는 원고 회사가 보관하고 있는 사실을 인정하고, 위 임대차계약기간이 만료되었음은 역수상 분명하므로, 피고는 원고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 한 다음, 피고의 주장, 즉 위 임대차계약상의 임차인의 명의를 피고 회사로 한 것은 위 소외 1의 원고 회사에 대한 금 10,000,000원의 차용금채무를 담보하기 위한 것인데, 위 소외 1의 소개로 원고 회사가 공사를 수주하여 준공함으로써 원고 회사가 위 소외 1에게 지급하여야 할 사례금채무로 위 소외 1의 원고 회사에 대한 위 차용금채무가 충당되어 그 피담보채무가 소멸되었고, 이후 피고는 실질적 임차인인 위 소외 1에게 위 임대차보증금 중 미지급차임 등을 공제한 금 15,500,000원을 모두 반환하였으므로, 결국 위 임대차보증금반환채무는 모두 변제되었다는 취지의 주장에 대하여, 피고가 원고와의 사이에서 임대차계약서의 소지인에게 임대차보증금을 반환하기로 약정하였고 원고가 그 약정에 기하여 피고에게 임대차보증금의 반환을 구하고 있는 이 사건에 있어서, 피고의 주장처럼 위 소외 1이 원고에게 지고 있는 채무가 소멸되었다는 사정 등은 원·피고 간의 위 약정에 기한 청구권의 행사를 저지할 수 있는 사유가 될 수 없다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다고 판단하고, 임대차보증금 20,000,000원에 위 소외 1이 미납한 월차임과 관리비를 공제한 나머지 금 15,500,000원 및 이에 대한 지연손해금의 범위내에서 원고의 청구를 인용하였다. (2) 원·피고와 위 소외 1 사이의 3자합의의 내용에 관한 원심의 설시는 명백하지 아니하나, 피고의 위 주장을 배척하기에 이르게 된 원심의 추론과정을 미루어 짐작하여 보면, 원심은 원·피고와 위 소외 1이 위 3자합의를 함에 있어서 피고는 임대차계약관계 종료시 원고 회사가 이 사건 임대차계약서를 소지하여 이를 제시할 경우에 위 소외 1의 원고 회사에 대한 채무의 소멸 여부와는 아무런 상관 없이 무조건 원고 회사에게 임대차보증금 20,000,000원 전액을 반환하기로 약정하였다는 사실인정을 전제로 하고 있는 것으로 보인다. 그러나 원심이 인정한 바와 같이 이 사건에 있어 위 소외 1이 원고 회사와 사이에 원고 회사에 대하여 부담하는 채무를 담보할 목적으로 위 소외 1이 피고로부터 임차하여 사용하고 있던 이 사건 건물에 관한 임대차계약상의 임차인의 명의를 원고 회사로 변경하기로 약정하고, 이에 따라 원·피고, 소외 1 등 3자의 합의에 의하여 임대차계약상의 임차인의 명의를 변경하였다면, 달리 특별한 사정이 없는 한, 원고 회사와 피고 사이에 있어서 피고는 임대차계약관계의 종료시에 원고 회사에게 임대차보증금을 지급할 의무를 부담하되, 만약에 피담보채무인 위 소외 1의 원고 회사에 대한 채무가 소멸한 경우라면 적어도 원고 회사로서는 신의칙상 피고에 대하여 임대차보증금의 반환을 구할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 피고로서도 위 피담보채무의 소멸을 이유로 원고 회사의 임대차보증금반환청구에 대하여 이를 거절할 수 있다고 할 것이다. 기록에 의하면 원심의 사실인정과 같이 원·피고와 위 소외 1이 위 3자합의시 피고는 임대차계약관계 종료시 임대차계약서의 소지인인 원고 회사에게 위 피담보채무의 소멸 여부와는 아무런 상관 없이 무조건 원고 회사에게 임대차보증금 20,000,000원 전액을 반환하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 있었다고 볼만한 아무런 증거도 찾아볼 수 없다. 그럼에도 불구하고 원심이 만연히 위와 같은 특별한 사정이 있다는 취지로 사실을 인정하여 위 소외 1의 원고 회사에 대한 채무가 소멸되었다는 피고의 주장에 관하여 나아가 심리, 판단하지 아니한 채 피고의 위 주장을 배척한 것은 채무담보를 위하여 임대차계약상의 임차인의 명의를 채권자로 변경하기로 하는 이 사건 3자합의의 의사해석에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위반한 잘못을 범한 것이라고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. (3) 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 이 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 이임수