낙찰불허가

재항고인

서울지법 1999. 7. 3. 자 99라3652 결정

원심결정을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

재항고이유를 판단한다. 1. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 임의경매 대상 부동산에 대한 최선순위 근저당권은 서울경기양돈축산업협동조합의 1996. 11. 11. 자 근저당권설정등기인 사실, 제1심 법원은 1999. 4. 22. 입찰물건명세서를 작성하면서 재항고외인에 대한 임대차현황에 관하여 임대보증금을 금 15,000,000원, 주민등록 전입신고 일자를 1995. 3. 7.로 기재하였는데, 그 후 재항고외인이 1995. 5. 3. 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였음에도 입찰물건명세서에 위 배당요구 사실을 기재하지 아니한 채 경매절차를 진행하였고, 이에 따라 재항고인이 1999. 5. 11.의 입찰기일에서 최고가매수신고를 한 사실, 제1심 법원은 1999. 5. 18.의 낙찰기일에서 재항고외인의 배당요구 사실을 이유로 낙찰불허가 결정을 한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 입찰물건명세서 작성의 하자는 일반 수요자의 매수의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이라고 봄이 상당하므로 이는 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호 소정의 낙찰불허가 사유에 해당하고, 따라서 제1심 법원의 낙찰불허가 결정은 정당하다고 판단하였다. 2. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람을 할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지인 것이다(대법원 1994. 1. 15. 자 93마1601 결정, 1995. 11. 22. 자 95마1197 결정, 1997. 10. 13. 자 97마1612 결정 등 참조). 그런데 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 입찰물건명세서의 작성일까지는 임차인 재항고외인이 배당요구를 하지 아니한 관계로 단순히 선순위의 임차인이 존재하는 것으로만 기재되어 있어 낙찰인이 그 임대차에 관한 권리의무를 승계하여야 하는 것으로 되어 있었지만, 그 후 재항고외인이 배당요구를 함으로써 낙찰기일을 기준으로 할 때에는 특별한 사정이 없는 한 낙찰자가 이를 승계하지 아니하는 상태로 되었음을 알 수 있다. 그러나 기록에 의하면, 이 사건 입찰 대상 부동산은 대지 및 그 지상의 5층 건물로서 당초의 감정평가액이 금 1,134,729,720원이었고, 유찰을 거듭한 결과 최저입찰가격이 금 371,828,220원으로 저감된 위 입찰기일에서 재항고인이 금 480,900,000원에, 변금례가 금 400,100,000원에 각 응찰함으로써 재항고인이 최고가매수신고인이 된 사실, 당초의 감정평가액 금 1,134,729,720원은 이 사건 입찰 대상 부동산에 임대차 등 타인을 위한 용익권의 부담이 전혀 부착되어 있지 아니한 것을 전제로 그 평가가 이루어진 것이고, 최저입찰가격도 제1회 입찰기일에 있어서 금 1,134,729,720원으로 정하여진 이래 재항고외인 등 대항력 있는 임차인들의 배당요구에 따른 별도의 변동이 없이 단지 유찰에 따른 저감만이 이루어졌던 사실, 재항고인이 위 입찰기일에서 최고가매수신고인이 된 후 위 낙찰기일까지 사이에 이해관계인으로부터 아무런 이의도 없었던 사실을 알 수 있는바, 이와 같이 임차인 재항고외인이 배당요구한 임차보증금 15,000,000원이 당초의 감정평가액의 1.3%, 재항고인이 최고가매수신고인이 된 위 입찰기일에서의 최저입찰가격의 4%, 재항고인의 입찰가격의 3.1% 정도에 불과할 뿐만 아니라, 재항고외인의 임대차에 관한 권리의무가 낙찰인에게 승계되지 아니함을 전제로 정하여진 최저입찰가격에 따라 재항고인 등의 이 사건 입찰이 이루어졌던 사정 등에 비추어 보면, 이 사건 입찰물건명세서에 임차인 재항고외인의 배당요구 사실이 기재되지 아니하였다는 사정만으로는 재항고인을 포함한 일반 매수 희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 적지 않은 영향을 받을 정도에 이른 것이라고 보기는 어렵고, 따라서 이로써 낙찰불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 앞서 본 이유만으로 제1심의 낙찰불허가 결정을 정당하다고 판단하여 이를 유지한 것은 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 재항고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다. 대법관 조무제(재판장) 김형선(주심) 이용훈 이용우