사기·무고·공전자기록등불실기재·불실기재공전자기록등행사·공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반

곽계령(기소), 장아량(공판)

법무법인 위더스 담당 변호사 임철

피고인을 벌금 1,500,000원에 처한다. 피고인이 위 벌금을 납입하지 아니하는 경우 50,000원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역장에 유치한다. 위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다. 이 사건 공소사실 중 공전자기록등불실기재, 불실기재공전자기록등행사, 각 사기, 무고의 점은 각 무죄

피고인은 △△공인중개사무소의 중개보조원으로, 중개업자 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 국토해양부령의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니된다. 그럼에도 피고인은 2010. 7. 3. 대구 달성군 (이하 3 생략)에 있는 공소외 2 농협에서 대구 달성군 (주소 1 생략)빌라 502호에 대하여 매도인 공소외 3과 매수인 공소외 4의 매매(매매대금 2,500만 원)를 중개한 후 같은 달 7. 위 공소외 3으로부터 사례비 명목으로 150만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 국토해양부령의 규정에 의한 수수료를 초과하여 금품을 받았다.

1. 피고인의 법정진술 1. 공소외 5, 3에 대한 각 경찰 진술조서 1. 고소장 1. 부동산매매계약서(1억 1,000만 원) 1. 수사보고(부동산 매매계약서 첨부)

1. 범죄사실에 대한 해당법조 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호, 제32조 제3항, 벌금형 선택 1. 노역장유치 형법 제70조, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항

1. 공전자기록등불실기재, 불실기재공전자기록등행사의 점 가. 공소사실의 요지 피고인은 대구 달성군 (이하 1 생략) 토지에 대해 그 소유자 공소외 5로부터 1억 1,000만 원에 매수하였음에도 양도소득세를 면탈할 목적으로, 2010. 3. 24.경 대구 달서구 용산동에 있는 대구지방법원 서부지원 등기과에서 그 사실을 모르는 위 등기소 담당직원에게 1억 8,000만 원에 매수한 것처럼 위 토지에 대한 소유권이전등기 신청서류를 작성한 후 제출하여 위 담당 직원으로 하여금 위 토지에 대하여 1억 8,000만 원에 매매가 된 것처럼 소유권이전등기를 마치게 하여 공무원에게 허위 신고를 하여 부동산등기부와 동일한 공전자기록에 불실의 사실을 기록하게 하고, 그 무렵 위 대구지방법원 서부지원에 위와 같이 불실의 사실이 기록된 위 부동산등기부와 동일한 공전자기록을 비치하게 하여 이를 행사하였다. 나. 판단 피고인의 법정진술, 공소외 5에 대한 경찰 진술조서, 등기부등본 등에 의하면, 피고인이 위 토지를 공소외 5로부터 1억 1,000만 원에 매수하였음에도 1억 8,000만 원에 매수한 것처럼 허위 신고를 하였고, 이에 따라 위 토지의 부동산등기부에 피고인과 공소외 5 사이의 거래가액이 1억 8,000만 원인 것으로 기재되어 이 법원에 비치되어 있는 사실을 인정할 수 있다. 살피건대, 형법 제228조 제1항에 정하여진 불실의 기재라고 함은, 객관적인 진실에 반하여 존재하지 아니하는 사실을 존재하는 것으로 하거나 존재하는 사실을 존재하지 아니하는 것으로 기재하는 것을 말하는데, 그 불실기재 여부를 판단함에 있어 기재된 내용이 허위에 해당한다 하더라도 공정증서의 권리의무에 관한 사항에 영향을 주는 것이라고 할 수 없는 경우에는 불실기재라고 할 수 없다. 부동산등기법이 2005. 12. 29. 법률 제7764호로 개정되면서 2006. 6. 1.부터 매매에 관한 거래계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기부에 거래가액을 기재하도록 하였는바, 이러한 법의 개정취지는 당사자가 실제로 거래한 금액을 등기부에 공시함으로써 거래의 투명성을 확보하고, 적정한 세금을 부과하는 등 부동산투기를 방지하는데 있는 것으로, 등기부에 기재된 거래가액은 공정증서의 권리의무에 관한 사항에는 아무런 영향을 주지 않는다고 할 것이다. 따라서 등기부에 기재된 거래가액이 허위에 해당한다 하더라도, 이를 형법 제228조 제1항에 정하여진 불실의 기재에 해당한다고 볼 수 없다. 결국, 이 사건 공소사실 중 공전자기록등불실기재 및 동행사의 각 점은 범죄로 되지 아니하는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 전단에 따라 무죄를 선고한다. 2. 2010. 4. 8. 사기의 점 가. 공소사실의 요지 피고인은 2010. 4. 8.경 대구 달성군 (주소 2 생략)에 있는 피해자 공소외 3 운영의 □□□□ 마트에서 “대구 달성군 (이하 1 생략)에 있는 토지는 대구에 있는 사람 땅인데 명의만 내 이름으로 해 놓은 것이다. 이 땅을 사면 금방 내가 비싼 값에 팔아주겠다. 금방 안 되면 구지 보상금이 나오면 팔 수 있다. 그것도 아니면 이 토지는 대구○○○○○○ 계획 안에 들어가 있고 토지 양쪽으로 도로가 생길 예정이기 때문에 땅값이 엄청나게 뛰어서 정부로부터 보상금이 많이 나온다. 그러면 매매대금으로 사용할 대출금 1억 2,000만 원 갚고도 충분히 남는 장사가 된다”라고 거짓말하면서 지적도에 위 토지의 왼쪽에는 토지를 편입한 도로가 생기고 토지의 오른쪽에는 토지에 인접한 도로가 생길 것이라는 취지로 싸인펜으로 줄을 그었다. 그러나 사실 위 토지는 피고인 소유의 토지로 다른 사람으로부터 명의수탁 받은 것이 아니고, 대구 ○○○○○○ 계획 안에 들어가 있지 않을 뿐 아니라 토지 양쪽으로 도로가 생길 계획이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 피해자에게 이와 같이 거짓말하여 이에 속은 피해자와 위 토지에 관해 “매매대금 1억 5,000만 원, 계약금 1,000만 원, 중도금 공소외 6 농협대출승계(1억 2,000만 원), 잔금 2,000만 원”으로 하는 매매계약을 체결하고, 피해자로부터 즉석에서 계약금 명목으로 1,000만 원을, 2010. 5. 4.경 잔금 명목으로 2,000만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자를 속여서 재물을 교부받았다. 나. 판단 1) 검사가 주장하는 피고인의 기망행위 검사는, 피고인이 피해자를 상대로 ① 대구 달성군 (이하 1 생략)에 있는 토지가 피고인의 소유임에도 마치 타인으로부터 피고인이 명의수탁 받은 것처럼 이야기하고, ② 위 토지가 대구 ○○○○○○계획 범위에 포함되어 있지 아니함에도 마치 포함되어 있는 것처럼 이야기하였으며, ③ 위 토지의 양쪽으로 도로가 설치될 예정이 없음에도 마치 그러한 예정이 있는 것처럼 이야기함으로써, 피해자를 기망하였다고 주장한다. 2) 위 ①의 기망행위에 관하여 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거에 의하면 피고인이 피해자를 상대로 공소사실 기재와 같이 위 토지의 소유관계를 속인 사실은 인정된다. 그러나 피고인의 위와 같은 행위는 피해자로부터 중개수수료를 지급받기 위함으로 보이고, 피해자로서도 이로 인하여 지급할 필요가 없는 중개료를 착오로 지급한 것에 불과할 뿐 매매계약 체결 여부의 결정에는 별다른 영향을 받은 바 없는 것으로 보인다(피해자는 이 법정에서 “위 토지의 소유관계를 정확히 알았다면 피고인에게 중개수수료를 지급하지 아니하였을 것이고, 피고인의 이야기를 의심하여 구체적으로 여러 사정들을 직접 확인해 보았을 것이다”는 취지로만 진술하고 있다). 따라서 피고인이 중개수수료를 지급받은 점에 대한 사기죄의 성립 여부는 별론으로 하더라도, 위 토지의 매매대금을 지급받은 점에 대한 사기죄에 있어서의 피고인의 위와 같은 행위는 기망행위에 해당한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 피해자의 처분행위 사이에 인과관계가 있다고 보기도 어렵다. 3) 위 ②, ③의 기망행위에 관하여 가) 피해자는, 피고인으로부터 위 토지가 대구 ○○○○○○계획 범위에 포함될 뿐만 아니라, 토지의 양쪽으로 인접하여 도로가 설치될 예정이라는 이야기를 듣고 매매계약을 체결하였다는 취지로 주장하나, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 위 토지는 2006.경 이미 대구 ○○○○○○계획 범위에서 제외되었고, 피고인과 피해자가 매매계약을 체결할 당시에는 이미 대구 ○○○○○○ 공사가 진행되고 있었던 점{수사협조 의뢰에 대한 회신( (이하 1 생략)번지 토지 관련)} ② 피해자도 매매계약 체결 당시 이미 대구 ○○○○○○ 공사가 진행되고 있었던 사실을 알고 있었던 점{피고인에 대한 검찰 피의자신문조서(제1회, 대질)} ③ 위 토지의 대구 ○○○○○○계획 범위 편입 및 공사진행 여부는 누구든지 관할관청에 문의함으로써 간단히 그 사실 여부를 확인할 수 있을 뿐만 아니라, 피해자는 2007.경부터 위 토지와 대구 ○○○○○○ 부지로부터 비교적 근접한 거리에 거주하고 있어 비교적 그러한 사실을 파악하기 용이하였던 점(피해자의 법정진술) ④ 위 토지의 좌측으로 위 토지 일부를 포함하여 폭 40 내지 50m의 도로가 설치될 예정인 사실은 토지이용계획확인원에 의하여 명백히 인정되는바, 예정대로 위 도로가 설치된다면 위 토지에서 건축 등의 개발행위가 가능하여(다만, 너비 8m 이상 도로에 인접할 경우에 주유소 설치가 가능) 일정 가치가 보장되는 것으로 보이고(위 수사협조 의뢰에 대한 회신), 피해자가 주장하는 위 토지 우측의 폭이 좁은 도로의 설치 여부는 위 토지의 개발행위의 가능여부, 가치, 매매계약 체결 여부에 별다른 영향을 끼칠만한 내용이 아닌 것으로 보이는 점(다만, 예정과 달리 위 토지 좌측에 도로가 설치되지 않아 매매계약 당시 피해자가 예상하였던 가치를 유지하지 못하는 것일 뿐으로 보인다), ⑤ 위 토지의 좌측에 폭 40 내지 50m의 도로가 설치되어 상단의 도로와 연결될 예정이고, 위 토지와 인접한 같은 리 (이하 4 생략) 토지 아래쪽으로 이미 도로가 설치되어 있어 상단의 도로와 연결되어 있는 상황임에도 또다시 위 토지 오른쪽에 인접하여 상단의 도로와 연결되는 도로가 설치될 예정이라는 주장 자체도 선뜻 납득이 가지 아니하는 점(지적도), ⑥ 위와 같이 기망당한 사실을 알게 된 경위에 관한 피해자의 주장 역시 믿기 어려운 점{피해자는 매매계약 체결로부터 상당 기간이 경과한 후 지적도를 보고 피고인의 기망행위를 알게 되었다고 진술하나, 피고인이 매매계약 당시 제시한 지적도(또는 토지이용계획확인원)가 달리 위·변조된 것이 아닐 뿐만 아니라, 위 지적도(또는 토지이용계획확인원)만으로는 위 토지의 대구 ○○○○○○계획 범위 포함 여부, 토지 우측의 도로 설치 예정 여부 등을 확인할 수 없다) 등에 비추어 보면, 피해자의 진술을 그대로 믿기는 어렵다. 나) 한편, 공소외 1은, 피고인이 피해자와 위 토지의 매매계약을 체결하면서 “위 토지의 양쪽으로 도로가 건설될 계획이고, 대구 ○○○○○○ 계획 안에 들어간다”는 취지로 이야기하는 것을 들었다고 진술하나, 공소외 1은 피해자의 동거인으로 그 이해관계를 같이 하는 사람이므로 그 진술의 객관성을 보장하기 어려울 뿐만 아니라 위 가)항에서 살펴본 사정들에 비추어 이를 그대로 믿기는 어렵다. 다) 그 밖에 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 피해자를 상대로 위와 같은 이야기를 한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 4) 결론 결국 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다. 3. 2010. 7. 19. 사기의 점 가. 공소사실의 요지 피고인은 2010. 7. 19.경 대구 달성군 (주소 3 생략)에 있는 △△부동산 사무실에서 피해자 공소외 3에게 “경남 창녕군 (이하 2 생략)에 있는 토지는 다른 사람 소유인데, 명의만 나의 명의로 되어 있다. 현재 위 토지는 2차선을 접하고 있지만 밀양공항이 들어서면 6차선으로 확장될 계획이니 차후에 많은 이익을 볼 수 있다”라고 거짓말하면서 지적도에 위 토지 위쪽에 확장될 도로를 싸인펜으로 그리고 그 안에 형광펜으로 색칠을 하였다. 그러나 사실 위 토지는 피고인 명의의 토지로 다른 사람으로부터 명의 수탁 받은 것이 아니고, 6차선으로 확장될 계획이 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 피해자에게 이와 같이 거짓말하여 이에 속은 피해자와 위 토지에 관해 “매매대금 9,000만 원, 계약금 대출금 4,000만 원 포함하여 7,000만 원, 잔금 2,000만 원”으로 하는 매매계약을 체결하고 피해자로부터 즉석에서 계약금 명목으로 1,000만 원을, 2010. 7. 31. 나머지 계약금 명목으로 2,000만 원을, 2010. 12. 23. 잔금 명목으로 1,000만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자를 속여서 재물을 교부받았다. 나. 판단 1) 검사가 주장하는 피고인의 기망행위 검사는, 피고인이 피해자를 상대로 ① 경남 창녕군 (이하 2 생략) 토지가 피고인의 소유임에도 마치 타인으로부터 피고인이 명의수탁 받은 것처럼 이야기하고, ② 밀양공항이 들어서면 경남 창녕군 (이하 2 생략) 토지에 접한 2차선 도로가 6차선으로 확장될 계획이 있는 것처럼 이야기함으로써, 피해자를 기망하였다고 주장한다. 2) 위 ①의 기망행위에 관하여 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거에 의하면 피고인이 피해자를 상대로 공소사실 기재와 같이 위 토지의 소유관계를 속인 사실은 인정되나, 위와 같은 행위는 위 2. 나.의 2)항 기재와 같은 이유로 기망행위에 해당한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 피해자의 처분행위 사이에 인과관계가 있다고 보기도 어렵다. 3) 위 ②의 기망행위에 관하여 가) 피해자는, 피고인으로부터 밀양공항이 들어서면 경남 창녕군 (이하 2 생략) 토지에 접한 2차선 도로가 6차선으로 확장될 계획이 있는 것처럼 이야기를 들었다고 주장하나, 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 각 증거를 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 피해자가 피고인으로부터 위 토지를 매수할 당시인 2010. 7.경에는 이미 동남권 신공항 부지의 선정과 관련하여 밀양과 부산 가덕도를 놓고 각 지역 사이에 치열한 다툼이 있었고 그러한 내용이 언론을 통하여 널리 보도되었던 점, ② 따라서 피고인이 동남권 신공항 부지로 밀양이 선정된다는 전제하에 반드시 위 토지에 접한 2차선 도로가 6차선으로 확장될 것이라는 취지로 이야기하였다고 보기는 어렵고, 피해자로서도 그러한 사실을 믿었다고 보기는 어려운 점, ③ 가사, 피고인이 피해자에게 위와 같은 이야기를 하였다 하더라도 이는 동남권 신공항 부지로 밀양이 선정된다는 가정하에 위와 같은 이야기를 하였을 것으로 보이고, 피해자로서도 그런 취지로 받아들였을 것으로 보이는 점 ④ 위와 같이 기망당한 사실을 알게 된 경위에 관한 피해자의 주장 역시 믿기 어려운 점{매매계약 체결로부터 상당 기간이 경과한 후 지적도를 보고 피고인의 기망행위를 알게 되었다고 진술하나, 피고인이 매매계약 당시 제시한 지적도(또는 토지이용계획확인원)가 달리 위·변조된 것이 아닐 뿐만 아니라, 위 지적도(또는 토지이용계획확인원)만으로는 위 토지에 접한 도로가 6차선으로 확장될 예정인지 여부를 확인할 수 없다)}, ⑤ 피고인은 위 토지 매매계약의 잔금지급기일인 2010. 12. 30.까지 잔금을 지급하지 아니하다가 그로부터 6개월이 지난 후에야 이 사건 고소를 하였을 뿐만 아니라, 대구 달성군 (이하 1 생략) 토지에 관하여 위 2.항의 공소사실에 대하여 고소할 당시에는 이 부분 공소사실을 누락하였던 점 등에 비추어 보면, 피해자의 진술을 그대로 믿기는 어렵다. 나) 한편 공소외 7은, 피고인이 피해자와 위 토지의 매매계약을 체결하면서 “밀양공항이 들어설 예정이라 도로가 4-6차선으로 확장될 것이다”라 이야기하는 것을 직접 들었다는 취지로 진술하나, 위와 같은 이야기를 피고인으로부터 직접 들은 바 없고 피해자로부터 간접적으로 전해 들었다고 진술하였다가 다시 피고인으로부터 이를 직접 들었다고 그 진술을 번복하는 등( 공소외 7에 대한 경찰 진술조서) 이를 그대로 믿기 어렵다. 다) 그 밖에 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 피해자를 상대로 위와 같은 이야기를 하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 4) 결론 결국, 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다. 4. 무고 가. 공소사실의 요지 피고인은 2011. 6. 27.경 경남 창녕군에 있는 ◇◇법무사 사무실에서 공소외 3으로 하여금 형사처분을 받게 할 목적으로 공소외 3에 대한 허위 내용의 고소장을 작성하였다. 그 고소장은 “피고소인 공소외 3은 대구 달성군 (이하 1 생략) 및 경남 창녕군 (이하 2 생략)에 있는 토지를 고소인으로부터 매수하면서 위 각 토지에 접하여 도로가 날 것이라는 취지의 말을 고소인으로부터 들은 사실이 없음에도 마치 고소인의 위 말에 속아 매매계약을 체결하여 피해를 입은 것처럼 고소인에 대한 허위내용의 고소를 하였으므로 이를 처벌하여 달라”는 내용이었다. 그러나 사실 피고인은 위 (이하 1 생략) 및 (이하 2 생략)에 있는 토지를 공소외 3에게 매도하면서 위 각 토지에 접하여 도로가 생길 예정이라고 말하였고 공소외 3은 이에 속아 피고인과 매매계약을 체결, 매매대금을 지급하였다. 그럼에도 피고인은 2011. 6. 27.경 대구 달성군 현풍면에 있는 달성경찰서 민원실에 위 고소장을 제출하여 공소외 3을 무고하였다. 나. 판단 위 3. 4.항 기재와 같이, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인이 공소외 3을 기망하여 대구 달성군 (이하 1 생략) 및 경남 창녕군 (이하 2 생략) 토지를 매도한 사실을 인정할 수 없으므로, 공소외 3이 피고인을 무고하였다는 취지의 피고인 작성의 고소장 내용이 허위라 단정할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 결국, 이 부분 공소사실 역시 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하여 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다. 판사 윤희찬