관리비등

뉴코아중동백화점관리단 (소송대리인 법무법인 정동 담당변호사 조용익)

2008. 11. 27.

1. 피고는 원고에게 107,037,900원 및 이에 대하여 2008. 5. 20.부터 2008. 12. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급 하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 160,479,900원 및 이에 대하여 소장 부본 송달 다음날부터부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라.

1. 기초사실 가. 원고는 부천시 원미구 상동 461에 있는 뉴코아중동백화점(이하 ‘이 사건 백화점’이라 함)의 대지 및 건물의 관리, 운영을 위하여 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이고, 피고는 위 백화점 내에 있는 점포 중 제7층 제712호 및 제785호에 관하여 2002. 4. 4. 피고 명의로 소유권이전등기를 마친 자이다. 나. 원고의 관리단규약에 의하면, 구분소유자는 건물의 유지, 관리 및 상가 활성화에 소요되는 관리비, 홍보비 등 제비용을 부담할 의무가 있고(제6조), 구분소유자로부터 전유부분을 임대차 또는 기타의 사유로 점유한 자(점유자)는 구분소유자가 관련법률 및 규약, 관리단 집회의 의결에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 가지며(제9조), 구분소유자 및 점유자가 관리단 또는 관리인에 대하여 부담하는 관리비, 홍보비 등의 채무는 당해 구분소유자 및 점유자가 연대하여 변제할 책임을 진다(제10조)고 규정되어 있다. 다. 피고는 2004. 2. 1.부터 2008. 4. 30.까지 위 점포 712호에 대하여 합계 146,843,600원 상당의 관리비 및 연체료를 미납하고 있고(이 중 2006. 1.부터의 연체관리비는 79,401,600원임), 2003. 4. 1.부터 2008. 4. 30.까지 위 점포 785호에 대하여 합계 13,636,300원 상당의 관리비를 및 연체료를 미납하는 등 총 160,479,900원을 지급하지 않고 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 33, 갑 제3호증의 1 내지 33, 갑 제4, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 본안 전 항변에 관한 판단 피고는, 관리단규약은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻어 설정되어야 하고, 서면 결의에 의할 경우 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성을 얻어야 하는데 위 요건을 충족시키지 못하였으므로 위 관리단규약은 부적법하고, 따라서 위 관리단규약에 따라서 선출된 원고의 대표자 소외 1(대법원판결의 소외인)은 대표권이 없다고 할 것이어서 이 사건 소는 부적법하다고 본안 전 항변을 한다. 살피건대, 갑 제22호증의 1 내지 3, 갑 제23호증의 1의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 2002. 8.경 당시 이 사건 백화점의 구분소유자 2,284명 중 1,832명이, 의결권 45,064.799㎡ 중 40,880.587㎡가 각 서면 동의함으로써(구분소유자의 80.21%, 의결권의 90.72%) 이 사건 관리단규약을 제정한 사실, 위 관리단규약에는 관리인의 선출은 관리단집회에서 전체 의결권의 과반수 이상의 찬성으로 선출한다고 규정되어 있는 사실(규약 제41조 제1항), 2007. 10. 2. 개최된 관리단집회에서 소외 1이 전체 의결권의 63.27%의 찬성으로 관리인으로 선출된 사실 등을 인정할 수 있는바, 위 인정사실을 종합하면, 이 사건 관리단규약은 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면에 의한 찬성으로 적법하게 설정되었다고 할 것이고, 소외 1 역시 2007. 10. 2. 개최된 관리단집회에서 의결권의 과반수 찬성으로 적법하게 선출되었다고 할 것이므로 소외 1의 대표권이 없다는 피고의 본안 전 항변은 이유 없다. 피고는, 구분소유자를 계산함에 있어 1인이 다수의 점포를 소유하고 있는 경우 구분소유자로서는 1인으로 계산하여야 한다는 취지로 주장하나, 구분소유자는 구분소유권에 대응하는 개념이고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 하나의 건물 안에 구분소유권이 여러 개임을 기초로 그들 사이의 이해를 조절하기 위한 법률이어서 구분소유권별로 구분소유자 수를 계산하는 것이 합리적이라 할 것이므로 피고의 위 주장도 이유 없다. 또한, 피고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 찬성이 있었는지를 기준으로 관리인의 적법 여부를 판단하여야 한다고 고 주장하나, 위와 같이 적법하게 설정된 관리단규약이 있는 경우 관리단집회의 의사는 규약의 규정에 따라 의결하면 족한 것이므로( 법 제38조 제1항) 위 주장도 이유 없다. 3. 본안에 관한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 총 미납관리비 160,479,900원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 (1) 피고는, 이 사건 백화점은 유통산업발전법이 적용되는 상가로서 같은 법 제12조 제2항 제2호에 따라 법인 형태의 관리주체가 상가 관리를 하거나, 입점상인 2/3 이상의 동의를 얻어 조직된 관리단체가 6월 이내 법인의 자격을 갖추어 관리를 하여야 하는데, 원고는 위와 같은 대규모점포개설자의 요건을 구비하지 못하였으므로 이 사건 백화점의 관리 업무를 수행할 수 없고, 따라서 피고에게 이 사건 관리비를 청구할 권한이 없다고 주장한다. 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에서 정한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이므로 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다. 한편, 백화점, 대형할인점 등과 같은 대규모 상가의 경우 구분소유자, 입점상인, 소비자 등과 사이에 이해관계를 조절하면서 대규모점포를 효율적으로 관리하기 위하여 유통산업발전법이 제정되었으나, 유통산업발전법이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단을 통하여 집합건물을 관리하도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 배제하도록 규정한 것은 아니다(특히 유통산업발전법 제12조 제4항은 대규모점포개설자의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른다고 규정하고 있다). 따라서 이 사건 백화점이 유통산업발전법에 의한 대규모점포에 해당한다고 하더라도 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 규정에 따라 관리비를 청구할 권한이 있다고 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다. (2) 또한 피고는, 원고는 관리비 부과의 산정기준을 구체적으로 제시하지 않고, 일률적으로 정액관리비를 부과하고 있으므로 이 사건 관리비는 부당하게 과다하다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 백화점 중 피고 점포가 위치한 7층 부분에 대한 관리비는 종전에 위 7층 전부를 소유하고 있던 한국팔콘 주식회사가 7층 각 점포의 임차인들에게 정액의 관리비를 부과하여 이를 수납한 후 원고에 납부할 실제관리비와의 차액은 위 한국팔콘 주식회사가 부담하는 형식으로 납부되어 왔던 점, 그 후 한국팔콘 주식회사가 관리비를 연체하자 원고측이 2002. 5.경부터 7층 각 점포에 대한 관리비를 직접 수납하면서 종전과 같은 방식으로 정액의 관리비를 부과하여 오고 있는 점 등은 원고가 인정하고 있으나, 한편 갑 제2호증의 1 내지 33, 갑 제3호증의 1 내지 33, 갑 제4호증, 갑 제 7호증의 1 내지 3, 갑 제12 내지 15호증, 갑 제18호증, 갑 제19호증의 1 내지 3, 갑 제20, 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 백화점은 구분소유의 대상이 되는 각 점포들로 이루어진 집합건물이지만 실제로는 이 사건 백화점의 각 점포들이 벽체 등으로 구분되지 아니한 채 개방된 매장의 형태를 이루고 있는 점, 따라서 전기, 수도 등의 검침이 층 단위로 이루어질 수밖에 없어 전유부분 관리비와 공용부분 관리비를 명확하게 구분하기 어려운 구조인 점 등을 인정할 수 있어 원고가 정액관리비를 부과한다는 사정만으로는 원고의 관리비 부과방식이 부당하게 과다하다고 보이지는 않고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 이유 없다. (3) 피고는, 2005. 11.경 원고와 사이에 위 점포 제712호에 대하여 피고가 당시 체납하고 있던 관리비 60,197,600원을 25,000,000원으로 삭감하여 주기로 하는 합의가 있었다고 주장한다. 살피건대, 을 제1, 2호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2005. 12. 14.경 이 사건 점포 제712호에 대하여 피고가 당시까지 체납하고 있던 총 관리비 약 60,000,000원을 25,000,000원으로 감액하여 주기로 합의한 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 위 감액 주장은 이유 있다. 나아가, 피고는 위 감액된 나머지 25,000,000원 중 10,000,000원은 피고가 원고에게 일괄납부하고 나머지 15,000,000원은 피고로부터 위 점포 제712호를 임차한 소외 2로부터 소외 2가 피고에게 지급해야 할 차임을 원고가 먼저 지급받아 매월 1,000,000원씩 공제하고 나머지 금액을 피고에게 지급하여 주기로 하였으므로 나머지 부분도 모두 변제되었다고 주장한다. 살피건대, 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고는, 감액된 25,000,000원 중 15,000,000원은 피고로부터 위 점포 제712호를 임차한 소외 2가 피고에게 지급하여야 할 차임 중 매월 1,000,000원씩을 원고가 먼저 지급받고, 나머지 10,000,000원은 원고가 소외 2에게 지급하여야 할 금액 8,000,000원과 소외 2가 원고에게 지급하여야 할 월 임대료 8,000,000원을 상계처리하여 지급된 것으로 하며, 남은 2,000,000원은 피고로부터 지급받는 것으로 갈음하기로 한 사실, 피고는 위 합의에 따라 원고에게 2,000,000원 및 소외 2의 차임 중 1회분인 1,000,000원 등 합계 3,000,000원을 지급한 사실 등을 인정할 수 있으나, 위와 같이 상계처리된 8,000,000원 및 피고가 지급한 3,000,000원 등 합계 11,000,000원을 제외한 14,000,000원 부분에 관하여서는 변제되었음을 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 변제 주장은 11,000,000원의 범위 내에서 이유 있다. (4) 소결론 따라서 피고는 위 감액 합의에 따른 미지급금액 14,000,000원, 감액 합의시점 이후인 2006. 1.부터의 점포 712호에 대한 연체관리비 79,401,600원, 점포 785호에 대한 연체관리비 13,636,300원 등 합계 107,037,900원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결 론 그렇다면, 피고는 원고에게 107,037,900원 및 이에 대하여 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 송달 다음날인 2008. 5. 20.부터 이 판결 선고일인 2008. 12. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서만 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 강을환(재판장) 곽경평 강소현