임대차보증금

하삼갑

한국주택은행

제1심 마산지방법원 충무지원(88가단963(본소), 3580(반소)판결)

피고(반소원고)의 항소를 기각한다. 항소비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

본소; 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 금 8,000,000원을 지급하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고. 반소; 원고는 피고에게 별지목록 기재건물(이하 이 사건 건물이라 한다)을 명도하고, 1987.7.1.부터 명도완료일까지 월 금 103,000원씩의 금원을 지급하라. 반소비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

본소, 반소를 함께 판단한다. 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(건물등기부등본), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(전세계약서)의 각 기재, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(세대별 주민등록표)의 일부 기재(단 뒤에서 믿지 않는 부분 제외), 원심증인 김운태, 김필자의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 옥동주로부터 이 사건 건물을 분양받은 소외 이영순은 1984.10.30.원고에게 이 사건 건물을 임대차보증금 8,000,000원, 임대차기간 1년으로 각 정하여 임대한 사실, 원고는 같은 해 12.3. 이 사건 건물로 주민증록이전신고를 마치고 그 이래 이 사건 건물에 거주하면서 위 이영순과의 위 임대차계약의 기간을 연장하여 온 사실, 피고는 위 이영순에게 금 5,000,000원을 대출하면서 위 대출금의 회수채권을 담보하기 위하여 이 사건 건물에 관하여 마산지방법원 거제등기소 1985.7.24. 접수 제15,256호로 같은 달 19.자 근저당권설정계약을 원인으로 한 채권최고액 금 7,500,000원의 근저당권설정등기를 마친 사실, 그런데 위 이영순이 위 대출금채무원리금을 연체함으로써 1987.6.30. 실시된 공매절차에서 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있고 위 인정에 일부 반하는 듯한 을 제1호증의 7(담보주택실태 및 대출액사정표) 기재내용, 갑 제2호증의 일부 기재(위에서 믿는 부분은 제외)내용, 당심증인 김주훈의 일부 증언내용은 이를 믿지 아니하고 달리 위 인정을 뒤집을 증거없으며 원고가 이 사건 소장부본의 송달로써 뒤 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하였음은 기록상 명백하다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 위 이영순이 원고에게 임대한 위 사건 건물의 소유권을 취득함으로써 임대인인 위 이영순의 지위를 승계하였다고 할 것이므로 특단의 사정이 없는 한 피고는 원고에게 임대보증금을 반환하고 한편 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하여 줄 의무가 있다고 할 것이다. 이에 대하여 피고는 위 이영순으로부터 이 사건 건물에 대한 근저당권설정등기를 경료받을 당시인 1985.7.24.에는 원고가 이 사건건물에 주민등록부상의 전입신고가 되어 있지 아니하였으므로 피고에 대하여 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 항쟁하므로 살피건대, 갑 제2호증(세대별 주민등록표)의 일부 기재내용에 의하면 원고는 위 이영순이 피고에게 근저당권설정등기를 경료하기 전날인 1985.7.23. 이 사건 건물로부터 거제군 신현읍 고현리 44의 31로 전출하였다가 위 저당권설정등기 경료후인 동년 8.1.자로 이 사건건물로의 전입신고된 사실이 엿보이기는 하나 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증의 1(불기소기소중지 사건기록표지), 같은호증의 2(사건송치서), 같은 호증의 4(의견서), 같은 호증의 5(고소장), 같은 호증의 6,14(각 진술조서), 같은 호증의 15(수사보고서)의 각 기재에 변론의 전취지를 모아보면, 위와 같은 원고의 주민등록상의 전출 및 전입신고는 그가 이 사건 건물에 계속하여 거주하고 다른 속으로 전출한 바 없었는데도 소외 옥동주가 이 사건 건물을 임대차보호법상의 부담없는 부동산으로 만들어 유리한 조건하에서 소외 이영순이 피고로부터 대출받을 수 있도록 하기 위하여 원고 모르게 임의로 원고의 주민등록상의 주소를 변경한 사실을 인정할 수 있으므로 이와 같은 사정에 비추어 볼 때 위 갑 제2호증의 일부 기재내용은 원고자신에 의하지 아니한 전출 및 전입신고 기재내용에 불과하여 주택임대차보호법상의 대항력을 상실한다고는 볼 수 없으므로 피고의 위 항쟁은 그 이유없다. 다시 피고는 원고가 1984.12.3. 전입신고한 이래 이 사건 건물에 계속하여 거주한 사실이 있다 하더라도 피고로 하여금 위 이영순에게 대출이 가능하도록 고의로 주민등록을 일시 퇴거한 것이니 만큼 이를 이유로 하는 피고의 이 사건 건물명도청구를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다고 항쟁하나 위 인정사실에서 본 바와 같이 원고의 주민등록지 변경행위가 원고 모르게 소외 옥동주에 의하여 이루어진 것인 이상 이를 전제로 한 피고의 위 신의측에 반한다는 내용의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 그 이유없다. 끝으로 원·피고는 각기 이 사건건물명도청구 및 임차보증금 반환채무와 동시이행을 구하므로 살피건대 임대차계약의 종료시 임차보증금의 반환채무와 임차건물명도채무와는 상호 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 원·피고들의 본소 및 반소에서의 각 동시이행의 항쟁은 모두 그 이유있다. 또한 피고는 원고의 이 사건건물의 점유는 피고가 그 소유권을 취득한 날로부터는 권원이 없는 불법점유라고 할 것이므로 그 취득익일인 1987.7.1.부터 명도완료일까지 불법행위로 인한 손해배상으로 이 사건 건물의 경락가격에 대한 정기예금이자율에 의한 매월 금 103,000원 상당의 금액을 지급할 의무가 있다고 주장하나 원고의 이 사건 건물의 명도의무와 피고의 임대차보증금 반환채무가 동시이행의 관계에 있음은 앞서 본 바와 같으므로 피고가 원고에게 위 임대차보증금을 반환하지 아니하는 한 원고는 위 임대차계약의 효력으로 이 사건 건물을 적법히 점유할 수 있다고 할 것이고, 따라서 피고가 원고에게 위 임대차보증금을 반환하지 아니한 이상 피고의 이 부분 반소청구 역시 그 이유없다. 그렇다면, 원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서만 그 이유없어 이를 각 일부 인용하고, 나머지 본소 및 반소 청구는 그 이유없으므로 이를 모두 기각할 것인 바, 원심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하고, 항소비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 오세립(재판장) 최인석 안정환