임대차계약유효확인

이면용

대신산업개발주식회사

제1심 제주지방법원(87가단388 판결)

1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

원판결을 취소한다. 원·피고 사이에 별지목록 기재 부동산에 관하여 임대인 피고, 임차인 원고, 임대차기간 위 부동산명도일로부터 36개월, 임차보증금 20,000,000원, 월임료 평당 20,000원으로 하는 임대차계약이 존속함을 확인한다. 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.

1. 본안전항변에 관한 판단 피고는, 확인의 소는 단지 그 확인을 구하는 것만으로도 당사자 사이에 발생한 분쟁을 발본적이고, 종국적으로 해결할 수 있을 때에만 그 확인의 이익이 있다 할 것인데, 이 사건에 있어서 원고로서는 청구취지 기재의 임차권에 기하여 피고에게 임대차목적물의 명도를 구하든지 아니면 그 이행이 불능상태에 이르렀다고 판단되면 그로 인한 손해배상의 청구를 구함은 모르되 단순히 위 임대차 관계의 확인만을 구하는 것으로는 당사자간의 분쟁을 종국적으로 해결할 수 없다 할 것이고, 따라서 이 사건 소는 확인의 이익이 없어 부적법하므로 각하되어야 한다고 주장하나, 원고의 주장에 따르면, 원·피고사이에 체결된 임대차계약 관계가 존재함을 주장하고 그 기간이 원고가 임차목적물을 명도받은 날로부터 36개월간으로 되어 있으므로 임차인인 원고가 지금 당장은 임대인으로부터 임차목적물을 명도받는 것이 사실상 어렵다고 하더라도 앞으로 임차목적물을 명도받아 그로부터 36개월간 이를 점유 사용하겠다는 의미로 본건 확인의 소를 제기한다는 것이고 피고는 위 임대차계약이 해제되었다고 주장하면서 그 존속여부에 관하여 다투는 이 사건에 있어서, 원·피고 사이의 기본적인 법률관계인 위 임대차계약 관계의 존속여부를 소로써 구함은 그밖의 이행의 소나 손해배상청구가 가능하다 하더라도 실효성이 없다 할 수 없으므로 원고의 이 사건소는 즉시 확정할 확인의 이익이 있다 할 것이므로 위 본안전항변은 이유없다. 2. 본안에 관한 판단 가. 원고는 피고와의 사이에 그 소유인 별지목록 기재 부동산에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 차임 평당 월 금 20,000원, 임차기간은 임대차목적물의 공사가 완료되어 그 명도시로부터 36개월, 잔금은 위 명도와 동시에 지급하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고 다만 위 임대차계약이 체결일과 해약금약정이 있었는지에 관하여 원고는 1986.5. 말경에 구두로 위 임대차계약을 체결한 후 같은 해 6.12. 그에 관한 계약서를 작성하였고 해약금약정은 따로 정한 바 없다고 주장함에 대하여 피고는 위 임대차계약의 체결일은 같은 해 6.12.이고 금 13,000,000원의 해약금약정이 있었다고 다투므로 살피건대, 원고주장 사실에 들어맞는 원심증인 이정만의 일부 증언(다만 뒤에서 믿는 부분은 제외)은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(임대차계약서, 을 제2호증과 같다), 갑 제3,4호증(각 영수증), 갑 제5호증(통고서)의 각 기재와 원심 및 당심증인 강공택, 원심증인 변동윤의 각 증언 및 같은 이정만의 일부 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원·피고사이에 같은 해 6.12. 위 임대차계약을 체결한 사실 및 당일 금 13,000,000원을 수부금(수부금)조로 지급하기로 약정한 후 피고는 같은 날 원고에게 금 10,000,000원을, 같은 달 14. 금 3,000,000원을 지급하고, 원·피고사이의 합의 아래 각 같은 달 12.자로 상기 금액은 "계약금조로", "계약금 잔금으로" 각 영수하였다는 내용의 영수증을 작성한 사실을 각 인정할 수 있고, 위에서 배척한 원심증인 이정만의 일부 증언외에는 이를 좌우할 증거가 없는 바, 수부금이란 용어는 구 민법시대에 계약금을 뜻하는 것으로서 오늘날까지 같은 의미로 거래상 쓰이고 있고 계약금은 계약체결시 교부되는 것이 원칙이나 계약체결 후 변제기전에 교부되더라도 당사자가 계약금임을 명백히 한때에는 계약체결시 교부되는 금액과 합하여 계약금으로 보아야 할 것이므로 달리 특별한 사정이 없는 한 위 금 13,000,000원 모두를 계약금으로 정하였다 할 것이고, 위 계약금은 당사자 사이에 달리 특약이 없는 한 해약금이라 할 것이며 그중 금 3,000,000원이 계약체결후 2일 후에 교부되었다거나 계약금액이 비교적 다액이라 하더라도 당사자 사이에 이를 위 계약금의 잔금으로 지급함을 명백히 한 이상 해약금의 성격을 잃지 않는다 할 것이다. 나. 나아가 피고는 위 임대차계약이 해제되었다고 주장하므로 살피건대, 공성부분은 성립에 다툼이 없고, 사성부분은 원심 및 당심증인 강공택의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제4호증의 1, 2(해제통지서 및 수령증), 공성부분은 성립에 다툼이 없고 사성부분은 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제5호증(공탁서)의 각 기재 및 원심 및 당심증인 강공택의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 위 계약금의 배액인 금 26,000,000원을 준비한 후 1986.12. 및 1987.1.경 각 이행의 제공을 하고 원고에게 위 임대차계약을 해제할 것을 제의하였으나 원고가 이를 거절하자 같은 해 2.5. 우편으로 원고에게 위 임대차계약금의 배액인 금 26,000,000원을 변제공탁하고 위 임대차계약을 해제한다는 의사를 표시하고 같은 달 7. 서울지방법원 남부지원 87금 제822호로 위 금원을 원고를 공탁물수령자로 하여 변제공탁하였으며 그 무렵 위 해제의 의사표시가 원고에게 도달되었던 사실을 인정할 수 있고, 위에서 배척한 원심증인 이정만의 일부 증언외에는 달리 반증없다. 다. 이에 대하여, 원고는 그가 피고에게 지급한 위 계약금 중 1986.6.14. 지급한 금 3,000,000원은 위 임대차보증금의 중도금조로 지급한 것이고, 또한 1987.2. 초순경 같은 달 중순으로 예정되어 있는 잔금 7,000,000원을 준비하고 있었으므로 어느모로 보나 위 임대차계약의 해제의사표시는 당사자의 일방인 원고가 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다는 취지의 재항변을 하므로 살피건대, 위에서 지급한 금 3,000,000원은 원·피고사이의 위 계약금약정에 따라 계약금조로 지급한 것임은 앞서 본 바와 같고, 이행에 착수한다함은 채무의 이행행위 자체에 착수하는 것을 말하고, 원고가 주장하는 바와 같은 잔금지급을 위한 이행의 준비만으로는 이행의 착수가 있었다고는 볼 수 없으므로 원고의 위 주장은 모두 이유없다. 위 인정사실에 의하면 원·피고사이에 체결된 위 임대차계약은 원고가 위 계약의 이행에 착수하기 이전인 1987.2.7. 피고가 원고로부터 수령한 계약금의 배액인 금 26,000,000원을 원고에게 상환함으로써 적법히 해제되었다 할 것이다. 3. 그렇다면, 위 임대차계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 나머지 점에 관한 판단에 나아갈 필요없이 이유없어 이를 기각할 것인 바, 이와 결론을 같이 한 원판결은 정당하고 이에 대한 원고의 항소는 이유없어 이를 기각하며, 항소비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 황우여(재판장) 이장호 홍중표