임대료·임대보증금

원고(반소피고) (소송대리인 중부종합법무법인 담당변호사 정재헌)

피고(반소원고) (소송대리인 변호사 황해진 외 1인)

서울지법 1996. 9. 25. 선고 96나31016, 31023 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다. 1. 원심판결의 요지 원심은, 그 내세운 증거에 의하여 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)는 1995. 9. 7. 서울지방법원 동부지원 95타경850호 임의경매사건에서 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)가 점유하고 있는 이 사건 건물을 낙찰받아 같은 해 10. 9. 그 대금을 납부함으로써 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 이 사건 건물을 점유할 수 있는 적법한 권원을 주장입증하지 못하는 한 이 사건 건물의 소유자인 원고에게 이 사건 건물부분을 명도할 의무가 있다고 판단한 다음, 피고의 항변과 반소청구 즉, 피고가 이 사건 건물의 제1순위 근저당권설정일자보다 앞서 이 사건 건물의 전 소유자와 임대차계약을 체결하고, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추어 낙찰자인 원고에게 대항할 수 있으므로 원고로부터 임차보증금 70,000,000원을 반환받기까지는 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 항변하면서 나아가 반소로 원고에게 위 임대보증금의 반환을 구한다는 주장에 대하여, 우선 피고가 이 사건 건물의 제1순위 근저당권설정등기일보다 앞서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 자로서 낙찰자인 원고에게 대항할 수 있는 임차인인지의 여부에 관하여 살펴보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 할 것 인바, 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제4호증의 10(주민등록등본, 을 제4호증과 같다), 11(주민등록초본), 12, 13(각 전세계약서, 을 제2, 3호증과 같다)의 각 기재에 변론의 전 취지를 종합하면, 이 사건 건물에는 서울지방법원 동부지원 강동등기소 1992. 4. 9.자 접수 제39332호로 근저당권자 소외 1, 채무자 소외 2, 채권최고액 150,000,000원의 제1순위 근저당권설정등기가 경료되어 있었던 사실, 한편 피고는 1991. 10. 21. 당시 이 사건 건물의 건축주인 소외 3으로부터 이 사건 건물을 임차하여 같은 해 11. 29. 주민등록 전입신고를 함에 있어서 주민등록지의 주소를 이 사건 건물의 동·호수를 기재하지 아니한 채 이 사건 건물 부지인 '서울특별시 송파구 (주소 생략)'로만 기재하여 전입신고를 한 사실, 그 후 1994. 3. 5.에 이르러서야 피고의 주민등록지의 주소가 '서울특별시 송파구 (주소 생략) - ○○○호'로 변경된 사실을 인정할 수 있고 반증 없는바, 위 인정 사실에 의하면, 피고의 위 1991. 11. 29.자 주민등록은 일반 사회통념상 임차권자인 피고가 세대별로 구분 등기가 되어 있는 이 사건 건물(○○○호)에 주소를 가진자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없어 위 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없다 할 것이고, 피고는 그의 주민등록지의 주소가 이 사건 건물(○○○호)로 변경된 1994. 3. 5. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였다고 할 것이므로 결국 피고는 1992. 4. 9.자로 설정등기된 위 소외 1의 제1순위 근저당권보다 후순위 임차권자로서 위 제1순위 근저당권자의 지위를 승계한 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이므로 피고가 원고에게 대항할 수 있음을 전제로 한 피고의 위 항변 및 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 하여 피고의 위 항변과 반소청구를 배척하였다. 2. 판 단 그러나 피고의 위 주민등록등본(갑 제4호증의 10, 을 제4호증)에 피고가 1991. 11. 29. '서울 송파구 (주소 생략)'에 전입되었고, 다시 1994. 3. 5. 특수주소변경에 의하여 '서울특별시 송파구 (주소 생략)○○○호'로 되어 있는 점은 인정할 수 있지만, 한편 기록에 의하면 피고는 1991. 11. 29. 전입신고를 할 때 분명히 전입신고서에 '△△빌라○○○호'까지 기재하였다는 것이고, 원심이 배척하지 아니한 갑 제4호증의 1 내지 49( 서울지방법원 동부지원 95타경850호 경매사건기록)의 각 기재에 의하면, 피고는 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 위 경매법원에 제출하였는데, 위 신청서와 함께 제출된 전세계약서에 의하면 그 전세목적물이 '송파구 (주소 생략)△△빌라○○○호'로 분명하게 표시되어 있고, 위 경매법원의 부동산현황보고서에도 피고가 위 ○○○호 전부에 대하여 임차하고 있는 것으로 조사(주민등록 전입일자는 1991. 11. 29.로 조사되어 있다)되어 있으며, 경매법원 판사가 작성한 입찰물건명세서에 의하더라도 피고가 위 건물을 임차하고 있는 것으로 되어 있고, 위 경매법원은 각 경매기일마다 피고에게 그 기일을 통지한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 피고는 1991. 11. 29. 전입신고시 이 사건 건물의 동·호수를 기재하였는데, 어떠한 경위인지 모르나 이것이 주민등록등본에 누락되었다가 1994. 3. 5. 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이 아닌가 하는 의문이 간다(그리고 위 경매절차에서는 피고가 이 사건 건물부분의 임차인임을 전제로 경매가 진행되었던 것으로 보이고, 입찰가격도 위 임차보증금을 감안하여 결정된 것이 아닌가 하는 의심이 든다). 따라서 원심으로서는 어떠한 경위에 의하여 위 주민등록등본(갑 제4호증의 10, 을 제4호증)에 1994. 3. 5.에 이르러 동·호수가 기재되게 되었으며, 그 기재방법인 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 석명하는 등 좀더 심리를 하여 보아 피고가 이 사건 건물부분에 대한 임대차보호법상의 대항력을 전입신고를 한 1991. 11. 29. 취득하게 되는 것인지 아니면 특수주소변경을 한 1994. 3. 5.에 이르러 취득하게 되는 것인지의 여부를 판단하였어야 함에도, 원심이 이에 이르지 아니한 채 만연히 그 판시와 같은 이유로 피고의 항변과 반소청구를 모두 배척한 것은 필경 석명권불행사 또는 심리미진의 위법을 저질렀다고 하지 아니할 수 없다. 이러한 취지가 포함된 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈