먼저 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제5항에서는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인으로부터 ‘민간임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비’(이하 “관리비”라 함)를 받을 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제22조제1항 및 별표 3에서는 관리비 항목별 구성 명세를 정하면서, 같은 표 제1호에서 ‘일반관리비’의 구성 내역 중 ‘그 밖의 부대비용’(사목)으로 ‘관리용품구입비 및 그 밖에 관리업무에 드는 비용’을 규정하고 있습니다.
이처럼 민간임대주택법 시행규칙 별표 3 제1호사목에서 그 밖의 부대비용을 ‘그 밖에 관리업무에 드는 비용’으로 포괄적으로 규정한 것은, 일반관리비에 포함될 수 있는 ‘주택의 관리에 필요한 비용’을 법령에 일일이 열거하여 규정하는 데 한계가 있어, 관리용품구입비를 예시적으로 규정하고 그 외에 주택 관리에 필요한 비용을 ‘그 밖의 부대비용’으로 포괄적으로 징수할 수 있도록 한 규정으로 볼 수 있으므로, 단지 회계감사 비용이 같은 표 제1호의 구성 내역에 포함되어 있지 않다는 이유만으로 일반관리비로 징수할 수 없다고 보는 것은 타당하지 않습니다.
그리고 「공동주택관리법」 제26조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체에게 매년 1회 이상 회계감사를 받도록 의무를 부과하면서, 같은 법 시행령 별표 2 제1호사목에서 ‘회계감사비’를 일반관리비 항목 중 ‘그 밖의 부대비용’의 하나로 명시하여 규정하고 있는데, 이는 의무관리대상 공동주택의 경우 회계감사비를 그 ‘성질’에 비추어 주택 관리업무에 소요되는 비용으로 볼 수 있기 때문인바, 이러한 회계감사비의 성질이 민간임대주택의 경우라 하여 달라진다고 보기는 어려우므로, 민간임대주택의 임대사업자가 임차인 등의 요구에 따라 외부 회계감사를 받는 경우 그 비용은 주택의 관리 및 운영에 필요한 비용으로서 일반관리비로 징수할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.
또한 민간임대주택법 시행규칙 제22조제3항에서 임대사업자는 제1항 각 호의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다고 규정하고 있는데, 이는 일반관리비(제1호), 청소비(제2호), 경비비(제3호) 등 같은 조 제1항 각 호에 열거된 비용 외에 다른 항목을 관리비에 추가할 수 없다는 의미이지, 각 호에 규정된 관리비 항목의 세부 내용까지 제한하는 것으로 볼 수는 없는바, 같은 규칙 별표 3 제1호에 명시되어 있지 않더라도 회계감사 비용을 주택 관리에 필요한 비용으로서 일반관리비 중 ‘그 밖의 부대비용’에 포함하여 징수할 수 있다고 보는 것이 합리적입니다.
한편 「공동주택관리법」 제26조에 따른 회계감사는 의무적·정기적으로 실시하는 것으로서 그 비용이 ‘통상적인 주택 관리’에 드는 비용에 해당하는 반면, 민간임대주택의 경우 임대사업자에게 정기적으로 회계감사를 받아야 하는 의무를 부여하고 있지 않으므로 이를 통상적인 주택 관리 업무로 보기 어렵고 그 비용도 일반관리비로 징수할 수 없다는 의견이 있습니다.
그러나 「공동주택관리법 시행령」 별표 2 제1호사목에서 ‘회계감사비’를 그 밖의 부대비용의 일부로서 일반관리비 항목에 명시한 것은 해당 비용이 의무적·정기적으로 발생하기 때문이라기보다, 회계감사가 관리비의 적정한 산정·징수 여부를 확인하는 절차로서 주택 관리 업무에 해당하므로, 그 비용도 성질상 ‘그 밖의 관리업무에 소요되는 비용’에 포함된다는 데에서 비롯된 것으로 보는 것이 타당한바, 민간임대주택법상 회계감사 비용 역시 공동주택관리법령에 따른 회계감사비와 그 성질이 다르다고 볼 수 없고, 따라서 민간임대주택법 시행규칙 별표 3 제1호사목의 ‘그 밖의 관리업무에 드는 비용’에 회계감사비가 포함될 수 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 민간임대주택의 임대사업자가 임차인 또는 임차인대표회의의 요구에 따라 외부 회계감사를 받는 경우, 그 회계감사 비용을 일반관리비로 징수할 수 있습니다.
※ 법령정비 권고사항
민간임대주택법 시행규칙 제22조제7항에 따른 회계감사 비용이 일반관리비에 포함된다는 점을 같은 규칙 별표 3에 명확히 규정할 필요가 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙
제22조(관리비 징수 등) ① 법 제51조제5항에 따라 임대사업자가 임차인으로부터 받을 수 있는 관리에 필요한 경비(이하 “관리비”라 한다)는 다음 각 호의 항목에 대한 월별 비용의 합계액으로 하며, 다음 각 호의 항목별 구성 명세는 별표 3과 같다.
1. 일반관리비
2. 청소비
3. 경비비
4. 소독비
5. 승강기 유지비
6. 난방비
7. 급탕비
8. 수선유지비
9. 지능형 홈네트워크 설비가 설치된 민간임대주택의 경우에는 지능형 홈네트워크 설비 유지비
② (생 략)
③ 임대사업자는 제1항 각 호의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다.
④ 임대사업자는 임차인이 내야 하는 다음 각 호의 사용료 등을 임차인을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 낼 수 있다.
1. 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함한다)
2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)
3. 가스 사용료
4. 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
5. 정화조 오물 수수료
6. 생활 폐기물 수수료
7. 임차인대표회의(법 제52조에 따른 임차인대표회의를 말한다. 이하 같다) 운영비
8. 임차인의 일상생활에 필요한 편의를 제공하기 위한 식사, 청소 또는 세탁 등의 주거서비스 이용료(별표 1 제1호의2의 주택의 경우만 해당한다)
⑤ 임대사업자는 인양기 등의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.
⑥ (생 략)
⑦ 제1항 및 제4항에 따라 산정·징수한 관리비와 사용료 등의 징수 및 그 사용명세에 대하여 임대사업자와 임차인간의 다툼이 있을 때에는 임차인(임차인 과반수 이상의 결의가 있는 경우만 해당한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 「공인회계사법」 제7조제1항에 따라 등록한 공인회계사 또는 같은 법 제23조에 따라 설립된 회계법인(이하 “공인회계사등”이라 한다)으로부터 회계감사를 받고 그 감사결과와 감사보고서를 열람할 수 있도록 갖춰 둘 것을 요구할 수 있다.
⑧ (생 략)
⑨ 제7항에 따른 회계감사 비용은 임차인 또는 임차인대표회의가 부담한다.
[별표 3]
관리비 항목의 구성 명세(제22조제1항 관련)
관리비 항목
구성 내역
1. 일반관리비
가. 인건비: 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금, 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비
나. 제사무비: 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 드는 비용
다. 제세공과금: 관리기구가 사용한 전기료, 통신료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등
라. 피복비
마. 교육훈련비
바. 차량유지비: 연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 드는 비용
사. 그 밖의 부대비용: 관리용품구입비 및 그 밖에 관리업무에 드는 비용
2. ∼ 9. (생 략)
<관계 법령>