민원인 - 개업공인중개사가 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에 따른 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지 여부(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 등 관련)

먼저 2014년 1월 28일 법률 제12374호로 일부개정된 「공인중개사법」 제32조에서는 종전의 ‘중개수수료’라는 용어를 ‘중개보수’로 변경하였는데, 이는 수수료는 타인을 위해 사무를 제공한 보상으로 “징수하는 요금”인 반면 보수는 권한을 위임받아 일을 하고 “그 책임의 대가로 받는 금품”임을 고려한 것인바1)1) 2013. 10. 8. 의안번호 제1907199호로 발의된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조 , 중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에 중개행위와 계약의 성립에 대한 중개보수의 지급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것으로서2)2) 법제처 2009. 12. 24. 회신 09-0384 해석례 참조 , 중개계약의 내용인 중개보수는 대등한 계약 당사자인 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의에 따라 정해지는 것이 원칙이라고 할 것이므로, 이러한 중개보수의 법적 성질을 고려하면 개업공인중개사가 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 보아야 합니다. 그리고 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 및 별표 2에서는 중개보수의 ‘상한요율’만을 규정하고 그 범위에서 중개보수를 결정하도록 규정하고 있어, 공인중개사법령에 규정된 중개보수 요율 범위에서 구체적인 중개보수를 결정하기 위해서는 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의가 필수적으로 선행되어야 한다고 보는 것이 타당하다는 점, 주택 및 주택·오피스텔 외의 중개대상물과 이 사안 오피스텔에 대한 중개는 모두 중개계약의 성질을 가짐에도 불구하고, 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수만 달리 취급하여 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의가 필요하지 않다고 해석하는 것은 불합리하다는 점 등을 고려할 때, 개업공인중개사가 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 해석하는 것이 타당합니다. 또한 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에서는 이 사안 오피스텔의 경우 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다고 규정하고 있을 뿐 중개의뢰인과의 협의 여부에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식 및 별지 제20호의2서식의 중개대상물 확인·설명서에서는 주거용 건축물과 비주거용 건축물 모두 중개보수는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 적도록 규정하고 있고, 별지 서식은 같은 법 시행규칙의 일부로서 효력을 가진다는 점3)3) 법제처 2010. 12. 23. 회신 10-0436 해석례 참조 에 비추어 보면, 개업공인중개사는 이 사안 오피스텔에 대하여 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는 것으로 해석하는 것이 공인중개사법령의 체계에도 부합합니다. 따라서 개업공인중개사는 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 합니다. ※ 법령정비 권고의견 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에 따라 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정해야 하는지 여부를 법령에 명확히 규정할 필요가 있습니다. 공인중개사법 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ②·③ (생 략) ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ②·③ (생 략) ④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ⑤ ～ ⑦ (생 략) ■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 2] 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련) 구 분 상한요율 1. 매매·교환 1천분의 5 2. 임대차 등 1천분의 4 <관계 법령>