먼저 「부동산투자회사법」 제26조의3은 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발사업 투자의 특례를 정하고 있는데, 같은 조 제1항에서는 같은 항 각 호의 요건을 모두 갖춘 부동산투자회사는 영업인가를 받기 전에 대토보상권의 현물출자 및 이와 관련된 업무를 하기 위하여 특례등록을 할 수 있다고 규정하면서, 같은 항 각 호에서는 부동산투자회사가 특례등록을 하기 위해 갖추어야 하는 요건으로 대토보상권에 따라 보상받기로 한 토지를 개발하는 목적으로 설립할 것(제2호), 최저자본금의 100분의 80 이상을 현물출자받은 대토보상권으로 구성하는 사업계획을 갖출 것(제3호), 개발사업이 가능한 토지를 공급받을 수 있는 권리를 토지공급사업시행자로부터 확보할 것(제4호) 등을 규정하고 있는바, 개발사업이 가능한 토지를 공급받을 수 있는 권리는 부동산투자회사가 개발사업 투자를 할 때 특례등록을 하기 위해 반드시 갖추어야 하는 요건 중 하나입니다.
그런데 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업의 등록은 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자가 일정한 요건을 갖추어 시·도지사에게 해야하는 것으로서, 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업의 등록 요건에는 자본금, 시설, 부동산개발 전문인력 등을 확보하도록 하고 있을 뿐, 부동산개발업을 할 토지를 공급받을 권리를 확보할 것을 요건으로 하고 있지 않고1)1) 부동산개발업법 제4조 및 같은 법 시행령 제4조·제5조 참조
, 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업의 등록과 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따른 특례등록은 그 입법목적과 취지가 다른 별개의 제도로서, 부동산투자회사가 부동산개발업법 제4조제1항에 따라 부동산개발업의 등록을 하는 것은 부동산개발을 업으로 영위할 수 있는 자격을 인정한 것일 뿐이므로, 부동산투자회사가 「부동산투자회사법」 제26조의3제1항의 특례등록을 하기 위해서는 부동산개발업을 등록한 사실과는 별개로 같은 항 각 호의 요건들을 별도로 충족해야 할 것입니다.
또한 「부동산투자회사법」 제26조의3에서 특례등록한 부동산투자회사가 영업인가 전 대토보상권을 현물출자받을 수 있도록 한 취지는 대토보상권이 부동산투자회사로 원활하게 흡수될 수 있도록 하여 부동산투자회사를 활성화하고 주택시장의 안정을 도모하기 위한 것으로서2)2) 2021. 4. 13. 법률 제18048호로 일부개정된 부동산투자회사법 개정이유 및 주요 내용, 2020. 12. 2. 의안번호 제2009075호로 발의된 부동산투자회사법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조
, 이러한 특례등록의 대상이 되는 부동산투자회사는 같은 법 제26조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어야 특례등록이 가능하도록 한 것이고, 그러한 요건 중 하나로 같은 항 제4호에서는 개발사업이 가능한 토지를 공급받을 수 있는 권리를 확보할 것을 규정하고 있는데, 향후 부동산개발사업을 위한 토지를 확보할 수 있는지 확정되지 않은 상태에 있는 부동산투자회사가 단지 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업의 등록을 하였다는 사정만으로 그 토지를 공급받을 수 있는 권리를 확보한 것으로 해석하는 것은 입법취지에 부합하지 않는 것으로서 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서 부동산투자회사가 부동산개발업법 제4조제1항에 따른 부동산개발업의 등록을 한 경우, 「부동산투자회사법」 제26조의3제1항제4호에서 규정하고 있는 개발사업이 가능한 토지를 공급받을 수 있는 권리를 확보한 것으로 볼 수 없습니다.
부동산투자회사법
제26조의3(보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발사업 투자의 특례) ① 제9조의2제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 부동산투자회사는 제9조에 따른 영업인가를 받기 전에 대토보상권의 현물출자 및 이와 관련된 업무를 하기 위하여 국토교통부장관에게 특례등록을 할 수 있다.
1. 제3조부터 제8조까지, 제11조의2 및 제45조에 적합하게 설립되었을 것
2. 대토보상권에 따라 보상받기로 한 토지를 개발하는 목적으로 설립할 것
3. 제10조에 따른 최저자본금의 100분의 80 이상을 현물출자받은 대토보상권으로 구성하는 사업계획을 갖출 것
4. 개발사업이 가능한 토지를 공급받을 수 있는 권리를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제2조제3호의 사업시행자(이하 “토지공급사업시행자”라 한다)로부터 확보할 것
② ∼ ⑧ (생 략)
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
제4조(부동산개발업의 등록 등) ① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. ∼ 5. (생 략)
② 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 자본금이 3억원(개인인 경우에는 영업용자산평가액이 6억원) 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것
2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것
③ 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목 또는 다목에 따른 위탁관리부동산투자회사 또는 기업구조조정부동산투자회사 등(부동산개발업법 시행령 제6조제1항 참조)을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
<관계 법령>