민간임대주택법 제44조제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하여, 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 없는 경우를 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 “1년 이내”라고만 규정하고 있을 뿐이고, 별도로 그 임대차계약의 의미 등에 관해서는 규정하고 있지 않은바, 이는 “임대차계약이 있는 후 1년 이내” 또는 “약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내”에는 임대료의 증액 청구가 제한된다는 의미로서, 어떠한 민간임대주택에 대해 가장 최근에 체결된 임대차계약이 그 개시일부터 1년이 지나지 않은 경우라면 같은 조 제3항에 따라 임대료의 증액 청구가 제한되는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이므로,1)1) 법제처 2022. 3. 18. 회신 21-0797 해석례 참조
이 사안과 같이 가장 최근에 체결한 임대차계약인 새로운 임차인과의 임대차계약이 개시일로부터 1년이 지나지 않은 경우에는 그 임대사업자는 임대료의 증액을 청구할 수 없다고 할 것입니다.
그리고 민간임대주택법 제44조제3항을 규정한 취지는 임대사업자의 빈번한 임대료 증액을 방지하여 임차인을 보호하기 위한 것이므로2)2) 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부개정된 민간임대주택에법 개정이유 등 참조
, 해당 규정은 임차인의 권익을 보호할 수 있는 방향으로 해석해야 할 것인데, 일반적으로 임대사업자가 종전 임차인과의 임대차계약 해지 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 종전 임차인의 법적 지위가 새로운 임차인에게 승계되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 각각의 임대차계약은 서로 별개의 계약인바, 만약 종전 임차인과의 임대차계약 개시일로부터 1년이 지났음을 이유로 새로운 임차인과의 임대차계약 개시일로부터 1년이 지나지 않은 시점에서 임대사업자가 같은 법 제44조제3항에 따라 임대료의 증액을 청구할 수 있다고 본다면, 임대차계약 개시일로부터 1년이 경과하지 않아 약정한 임대료가 증액되지 않을 것으로 기대하던 새로운 임차인은 예상하지 못한 손해를 입게 된다는 점에서, 임차인을 보호하려는 해당 규정의 입법 목적 및 취지에 부합하지 않습니다.
아울러 민간임대주택법에서는 국가 또는 지방자치단체는 민간임대주택의 공급 확대 등을 위해 「조세특례제한법」, 「지방세특례제한법」 및 조례로 정하는 바에 따라 조세를 감면할 수 있다고 규정(제4조제1항)하여 임대사업자에게 세제혜택을 줄 수 있도록 하는 대신, 임대사업자에게는 임대의무기간(제43조) 및 임대료의 증액 청구 제한(제44조) 등의 의무를 부과하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제44조제3항에 따른 임대료의 증액 청구의 제한 사유를 임대사업자에게 유리한 방향으로 축소 해석하는 것은 타당하지 않다는 점3)3) 법제처 2022. 3. 18. 회신 21-0797 해석례 참조
도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 임대사업자는 임대료의 증액을 청구할 수 없습니다.
민간임대주택에 관한 특별법
제44조(임대료) ① (생 략)
② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.
③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
④·⑤ (생 략)
<관계 법령>