「주택법」 제16조제5항 본문에 따르면 같은 조 제1항에 따라 승인받은 주택건설사업계획을 변경하려면 변경승인을 받아야 하고, 같은 법 시행규칙 제11조제1항에서는 「주택법」 제16조제5항 본문에 따른 사업계획의 변경승인을 받으려는 사업주체는 별지 제12호서식의 사업계획(변경)승인신청서에 사업계획변경내용 및 그 증빙서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안에서는 「주택법」 제16조의 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물이 경매로 낙찰 매각된 이후 해당 토지 및 건축물에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한 자가 「주택법」 제16조제5항에 따라 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청을 하려는 경우, 해당 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권 확보에 관한 증빙서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류) 외에 사업주체 변경에 대한 다른 증빙서류(이전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 등)가 필요한지가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 「주택법」 제16조제1항 본문에 따르면 주택건설사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하
여야 하고, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는 점을 고려하면, 해당 대지의 소유권 확보는 주택법령에 따라 주택건설사업계획승인을 받기 위하여 사업계획승인신청자가 갖추어야 하는 요건 중의 하나일 뿐 그 소유권을 확보하였다는 사실만으로 주택법령상 적법한 사업주체로서의 권리까지 확보하는 것은 아니라고 보아야 할 것입니다.
다시 말해서, 주택법령에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체로서의 권리는 해당 사업의 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권과는 다른 별개의 권리라고 할 것이고, 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권을 확보하였다 하더라도 그 소유권 또는 사용권을 근거로 당연히 사업주체가 변경되었다고 볼 수는 없다고 할 것이므로, 단순히 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권을 확보하였다는 서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류)만으로는 사업계획변경내용(사업주체변경)의 증빙서류가 되지 못한다고 할 것입니다(법제처 2012. 3. 8. 회신 12-0034 해석례 참조).
나아가, 2013. 6. 4. 법률 제11871호로 일부개정되어 2013. 12. 5. 시행된 「주택법」(이하 “개정 「주택법」”이라 함
)에서는 사업계획 승인을 받은 사업주체가 경매·공매 등으로 토지 소유권을 상실하거나 부도 등으로 공사 완료가 불가능한 경우 사업계획승인권자가 사업계획 승인을 취소할 수 있는 법적 근거를 마련(개정 「주택법」 제16조제12항제2호 및 제3호 신설)하는 한편, 신속한 사업정상화를 위하여 해당 사업의 시공자 등이 해당 토지 소유권 등을 갖춘 경우 사업계획을 취소하지 않고 사업주체 변경을 할 수 있도록 하는 규정을 신설(개정 「주택법」 제16조제14항 신설)하였는바〔주택법 일부개정법률안 심사보고서(김태원의원 대표발의, 2013년 4월, 국토교통위원회) 참조〕, 이러한 법률 개정은 사업계획 승인을 받은 사업주체가 경매·공매 등으로 토지 소유권을 상실하더라도 사업계획 승인을 받은 사업주체로서의 지위가 자연히 상실되는 것은 아니며 해당 사업계획승인이 유효하다는 것을 전제로 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 토지의 소유권 또는 사용권을 확보하였다는 사실만으로 해당 사업의 새로운 사업주체가 되는 것은 아니라고 보아야 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제16조의 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물이 경매로 낙찰 매각된 이후 해당 토지 및 건축물에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한 자가 「주택법」 제16조제5항에 따라 사업계획변경승인(
사업주체 변경) 신청을 하려는 경우, 해당 토지 및 건축물의 소유권 또는 사용권 확보에 관한 증빙서류(경락결정서 및 사용권 확보에 관한 증빙서류) 외에 사업주체 변경에 대한 다른 증빙서류(이전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 등)가 필요하다고 할 것입니다.
※ 해석례 변경 안내
해당 법령해석례가 회신된 이후 「주택법 시행규칙」 제13조제1항(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부개정되기 전 「주택법 시행규칙」 제11조제1항)과 관련된 유사한 해석을 진행하면서 법령해석심의위원회의 심의를 거쳐 판단이 변경되었으므로, 자세한 내용은 법제처 법령해석례(24-0480, 24-0536, 24-0562)를 참고하여 주시기 바랍니다.