「주택법」 제64조제1항에서는 사업주체1)1) 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가ㆍ지방단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등을 말하며, 이하 같음.
가 건설ㆍ공급하는 주택으로서 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 등에 대해서는 주택의 전매를 일정기간 제한하면서, 같은 조 제2항에서는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 않는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제73조제4항에서는 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우 등을 주택 전매행위 제한의 예외로 규정하고 있으나, ‘세대원’의 의미에 관하여는 같은 항 제1호에서 ‘세대원’을 법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원으로 약칭하고 있을 뿐, ‘세대’의 정의나 세대원 여부를 판단하는 기준 등에 대해서 주택법 및 같은 법 시행령에서 별도의 규정을 두고 있지는 않습니다.
그런데 「주택공급에 관한 규칙」은 「주택법」 제64조 등에 따라 주택의 공급 조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 그 입법목적(제1조)으로 하는 하위법령이고, 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급2)2) 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제1호에서는 “공급”이란 「주택법」 제54조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다고 정의하고 있음.
에 대하여 적용(제3조)되는 법령인 점에 비추어 볼 때, 주택 공급에 따른 의무나 조건인 주택의 전매행위 제한과 관련하여 「주택법」 제64조에서 정하지 않은 세부 사항은 같은 법의 하위법령으로서 주택의 공급 조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있는 「주택공급에 관한 규칙」에서 정한 내용을 따라야 할 것인바, 같은 규칙 제2조제2호의3에서 세대원의 구체적 범위를 정하면서 같은 호 다목부터 마목까지와는 달리, 같은 호 나목에서는 주택공급신청자의 배우자를 주택공급신청자 등과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는지 여부와 관계없이 세대원의 범위에 포함하여 규정하고 있으므로, 결과적으로 「주택법 시행령」 제73조제4항제3호의 ‘세대원’에는 분리세대 배우자도 포함된다고 보아야 합니다.
또한 「주택공급에 관한 규칙」에서는 주택의 공급대상(제4조), 주택의 공급방법(제25조), 전매제한 위반 시 입주자자격제한(제56조)및 주택의 공급계약 체결(제59조) 등 입주자 자격부터 주택공급 계약체결까지 주택 공급에 대한 전반적인 사항을 규정하면서, 같은 규칙 제56조에서는 「주택법」 제64조제7항에 따라 전매제한 위반에 따른 주택의 입주자자격 제한기간3)3) 제56조(주택의 입주자자격 제한) ① 법 제64조제7항 및 제65조제5항에 따른 주택의 입주자자격제한은 법 제64조제1항 및 제65조제1항을 위반한 행위를 적발한 날부터 10년까지로 한다.
을 정하고 있고, 같은 규칙 제59조제3항에서는 사업주체와 주택을 공급받는 자가 주택의 공급계약을 체결할 때 주택공급계약서에 포함되어야 하는 사항으로 입주금 납부시기, 해약조건, 계약취소에 관한 사항 등과 함께 ‘공급계약 주택의 계약자별 전매행위 제한기간(제1호의3)’을 명시하고 있는바, 이러한 규정체계에 비추어 볼 때, 같은 규칙 제2조제2호의3의 ‘세대’ 및 ‘세대원’ 개념은 주택 공급 대상 선정부터 주택의 전매행위 제한까지 일관되게 적용되므로, 「주택법 시행령」 제73조제4항제3호의 ‘세대원’과 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3의 ‘세대원’은 동일한 의미로 해석해야 하고, 나아가 「주택법」 제64조에서 주택을 이용한 투기적 행위를 방지하도록 함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계를 확립하기 위해 주택의 전매행위 제한을 규정한 입법목적4)4) 1992년 12월 8일 법률 제4530호로 일부개정되어 1993년 3월 1일 시행된 「주택건설촉진법」 제ㆍ개정이유 참조
을 달성하기 위해서도 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3의 ‘세대원’ 개념을 적용하여 엄격하게 판단하여야 할 것입니다.
한편 주민등록법령에 따라 세대주와 거주지를 같이하여 세대별 주민등록표에 기재되는 사람을 「주택법 시행령」 제73조제4항에서 규정하는 ‘세대원’으로 보아야 하므로 주택을 공급받은 자의 세대별 주민등록을 달리하는 배우자는 같은 항 제3호의 ‘세대원’으로 볼 수 없다는 의견이 있으나, 주민등록법령은 거주지 중심으로 지방자치단체 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 명확하게 파악하려는 목적을 가진 법령으로서, 「주민등록법」 제6조제1항은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 거주지를 가진 주민을 대상으로 하여 주민등록하도록 규정하면서, 같은 법 제7조 및 같은 법 시행령 제6조제1항ㆍ제2항에 따른 별지 제2호서식 세대별 주민등록표에서는 세대주와 거주지가 동일한 사람을 기록하도록 하고 있어 세대주, 배우자, 직계존비속 외에 동거인5)5) 「주민등록법 시행령」 제6조제2항 단서에서는 「민법」 제779조에 따른 가족의 범위에 속하지 아니하는 사람을 동거인란에 기록하도록 규정하고 있음. 「민법」 제779조에 따른 가족의 범위는 배우자, 직계혈족 및 형제자매(제1항제1호)와 생계를 같이 하는 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매(제1항제2호 및 제2항)임.
까지 기재되는바, 인구 동태 파악을 위하여 거주지 중심으로 동거인까지 포함하여 작성되는 주민등록표상의 ‘세대’ 및 ‘세대원’과 「주택법 시행령」 제73조제4항제3호의 ‘세대원’을 동일한 기준으로 판단하는 것은 불합리하다고 할 것입니다.
아울러 주택의 전매행위 제한 규정은 주택의 입주자로 선정된 날부터 일정 기간 동안 전매행위를 제한하여 부동산 투기수요와 집값 상승을 방지하고 부동산 시장을 안정화하기 위한 것인데, 분리세대 배우자가 「주택법 시행령」 제73조제4항제3호의 ‘세대원’ 개념에 포함되지 않는다고 해석한다면, 쉽게 이루어질 수 있는 배우자간의 세대 분리를 통하여 전매제한을 회피할 수 있게 되어 관련 규정의 입법목적 달성이 어려워지는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려해야 합니다.
따라서 세대를 분리하여 세대별 주민등록표상 별개의 세대를 구성하는 배우자도 「주택법 시행령」 제73조제4항제3호에서 규정하는 ‘세대원’에 해당합니다.
주택법
제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.
1. ～ 5. (생 략)
② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.
③ ～ ⑦ (생 략)
주택법 시행령
제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ① ～ ③ (생 략)
④ 법 제64조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다.
1. 세대원(법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.
2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
4. ～ 8. (생 략)
주택공급에 관한 규칙
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. ～ 2의2. (생 략)
2의3. “세대”란 다음 각 목의 사람(이하 “세대원”이라 한다)으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외한다)을 말한다.
가. 주택공급신청자
나. 주택공급신청자의 배우자
다. 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
3. “세대주”란 세대별 주민등록표에서 성년자인 세대주를 말한다.
3의2. “단독세대주”란 세대별 주민등록표에 배우자 및 직계존비속이 없는 세대주를 말한다.
4. ～ 10. (생 략)
<관계 법령>