도시정비법 제77조제1항 및 같은 항 각 호는 정비구역 지정 이후 사업의 시행으로 건축된 건축물을 분양받을 수 있는 권리를 산정하기 위한 기준이 되는 시점을 정한 규정으로, 그 기준일이 정비구역 지정 고시일 또는 그 전 시점이라는 점에 비추어 볼 때, 같은 항 각 호에 따른 토지나 건축물의 현황은 정비구역 지정 고시일 또는 그 전 시점의 현황으로서 기준일 현재의 건축물을 적용 대상으로 한다고 보아야 할 것이고, 정비사업 시행으로 앞으로 분양받게 될 건축물을 의미한다고 보기는 어렵습니다.
그리고 도시정비법의 정비사업 관련 규정에 따르면, 정비사업의 정비구역 지정 이후 시행자는 시장ㆍ군수등3)3) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음
에게 사업시행계획인가를 받아야 하고(제50조), 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 등을 토지등소유자에게 통지해야 하며, 이에 따라 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청을 해야 하는(제72조) 한편, 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등에게 인가를 받아야 하고(제74조), 관리처분계획의 수립 기준 중 하나로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하며, 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정(제76조제1항제6호)하고 있습니다.
이러한 도시정비법의 규정 체계에 비추어 볼 때, 정비사업의 시행자가 사업시행 및 관리처분 단계에서 분양신청에 따라 주택을 공급하는 경우, 토지등소유자가 보유한 종전의 토지 또는 건축물이 기준이 되고, 그렇다면 사업시행계획인가 전 단계인 정비구역 지정 단계에서 실제로 사업이 시행되어 앞으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 경우에도 토지등소유자가 보유한 종전의 토지 또는 건축물이 기준이 된다고 할 것이므로, 도시정비법 제77조제1항제4호에서 규정하고 있는 건축물도 이와 같은 기준으로 해석해야 할 것입니다.
또한 도시정비법 제77조는 정비구역 지정ㆍ고시 전후에 토지 분할 등 소위 “지분 쪼개기”로 인해 발생하는 조합원 수 증가 및 투기세력의 유입 등을 막기 위한 취지에서 도입된 규정으로4)4) 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안」(2008. 11. 3. 의안번호 1801705호로 발의되었다가 2009. 1. 13. 의안번호 제1803538호로 발의된 대안에 반영되어 폐기된 것) 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조
, 그 입법 취지에 비추어 볼 때 해당 규정은 분양받을 권리의 산정 기준일 이후에 토지등소유자가 지분 쪼개기를 하는 경우 정비사업의 시행으로 건축될 건축물을 분양받을 수 있는 권리의 취득을 제한하려는 것인바, 같은 조 제1항 각 호는 지분 쪼개기의 여러 유형을 규정하고, 그러한 행위가 있는 경우에는 토지등소유자가 보유한 종전 토지 또는 건축물을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 한 규정이므로, 같은 조 제1항 각 호 외의 부분에서 “정비사업을 통해 분양받을 건축물”이라는 표현을 사용했다고 하여 같은 항 제4호가 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는 것은 아니라고 보아야 합니다.
따라서 도시정비법 제77조제1항에 따라 분양받을 권리를 산정하는 경우, 같은 항 제4호에서 규정한 “기존 건축물을 철거하고 건축한 다세대주택, 그 밖의 공동주택”은 정비사업 시행 대상인 종전 건축물을 의미한다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
도시정비법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 “정비사업을 통하여 분양받을 건축물”이라는 표현을 사용하여 같은 항 각 호의 규정이 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는 것으로 해석될 소지가 있으므로 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 등 유사 입법례를 참조하여 해당 규정을 개정할 필요가 있습니다.
도시 및 주거환경정비법
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
<관계 법령>