민원인 - 공공임대주택이 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 “의무관리대상 공동주택”에 해당하는지 여부(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 등 관련)

「공동주택관리법」에서는 의무관리대상 공동주택을 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로 규정하고 있고, 같은 법 제2장 공동주택의 관리방법,1)1) 「공동주택관리법」 제5조부터 제7조까지, 제10조의2, 제11조 제4장 관리비 및 회계운영,2)2) 「공동주택관리법」 제23조, 제25조부터 제28조까지 제5장 시설관리 및 행위허가3)3) 「공동주택관리법」 제31조부터 제33조까지 에서는 의무관리대상 공동주택을 대상으로 일정한 의무를 부과하는 내용을 각각 규정하고 있습니다. 그런데 「공동주택관리법」 제2조제1항에서는 입주자를 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속으로(제5호), 사용자를 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외함) 등으로(제6호), 입주자등을 입주자와 사용자로(제7호) 각각 규정하고 있고, “입주자대표회의”를 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 같은 법 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다고(제8호) 규정하고 있으며, 같은 법 제11조제2항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 입주자대표회의를 구성해야 한다(제2항)고 규정하고 있습니다. 또한 의무관리대상 공동주택은 일정 규모 이상의 공동주택으로서 전문적인 관리가 필요한 공동주택에 대해서 입주자대표회의를 통해 주택관리를 강화하여 입주자등의 주거수준 향상에 이바지하기 위해 도입된 것으로, 입주자등이 입주자대표회의를 통해 해당 공동주택을 효율적으로 관리하고, 그 의결사항에 대해서는 자율적으로 심의하도록 한 점에 비추어 볼 때, 의무관리대상 공동주택은 자치 의결기구로서 입주자등이 입주자대표회의를 구성해야 하는 공동주택임을 전제로 하고 있다고 보아야 하는바, 공공임대주택의 임차인의 경우 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지에 따른 입주자등에 포함되지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항에 따라 임차인대표회의4)4) 「공공주택 특별법」 제50조제1항에서는 공공임대주택의 임차인대표회의에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조를 준용하도록 규정하고 있음 를 구성할 수 있을 뿐 입주자대표회의를 구성할 수 없으므로, 공공임대주택은 의무관리대상 공동주택에 포함되지 않는다고 보는 것이 위와 같은 법령의 규정 체계와 취지에 부합하는 해석입니다. 한편 「공동주택관리법」 제33조에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체의 안전점검 실시 의무를 규정하면서(제1항), 관리주체는 안전점검 결과 건축물의 구조ㆍ설비의 안전도가 매우 낮아 재해 및 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우에는 지체 없이 입주자대표회의(임대주택의 경우에는 임대사업자)에 그 사실을 통보하도록 규정하고 있고(제2항), 같은 법 제64조제1항제4호에서는 의무관리대상 공동주택을 관리하는 임대사업자는 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치하도록 규정하고 있어 의무관리대상 공동주택에는 공공임대주택도 포함될 수 있다는 의견이 있습니다. 그러나 공공임대주택의 관리에 준용되는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조 및 같은 법 시행령 제41조제2항에서는 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령의 일부만을 적용하도록 규정하고 있는데, 그 적용 대상이 되는 규정에서는 의무관리대상 공동주택이라는 용어를 쓰고 있는 같은 법 제33조 및 제64조를 직접 규정하지 않으면서 같은 법 시행령 제34조, 제69조부터 제71조까지 및 제73조에서 정하고 있는 안전점검 및 관리사무소장 배치의 절차나 방법에 관한 사항을 적용하도록 한정하여 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 의무관리대상 공동주택에 부과되고 있는 「공동주택관리법」에 따른 회계감사 의무(제26조제2항), 계약서 공개(제28조), 설계도서의 보관(제31조) 등과 같은 다양한 의무 중 일부 사항만이 공공임대주택에 적용된다고 보는 것이 같은 법 및 「공공주택 특별법」의 체계라 할 것인바, 「공동주택관리법」 제33조 및 제64조만을 근거로 의무관리대상 공동주택에 이 사안의 공공임대주택이 포함된다고 확대해석할 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다. 따라서 이 사안의 경우 공공임대주택은 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않는다고 보아야 합니다. ※ 법령정비 권고사항 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호의 “의무관리대상 공동주택”의 범위에 같은 항 제19호에 따른 “임대주택”은 포함되지 않는다는 점을 명확히 할 필요성이 있습니다. <관계 법령> 공동주택관리법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. (생 략) 2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다. 가. 300세대 이상의 공동주택 나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택 라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택 3. ∼ 21. (생 략) ② 이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다.