「건축법」 제2조제8호에서는 “건축”을 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조제3호에서는 “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(같은 조 제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.
이 때 특정한 건축 행위가 개축에 해당하기 위해서는 “종전과 같은 규모”가 유지되어야 하는데, 「건축법 시행령」 제2조제2호에서는 “증축”을 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 규정하여 증축 여부의 판단 기준을 제시하고 있는 점에 비추어 볼 때, 연면적, 층수 및 높이 모두가 종전과 같거나 그 이하로 유지되어야 “종전과 같은 규모의 범위”라는 기준을 충족하게 된다고 할 것입니다.
더욱이 「건축법」 제11조제3항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제6조제1항ㆍ별표 2에서는 건축허가신청에 필요한 설계도서인 건축계획서에 표시하여야 할 사항으로 건축물의 규모를 건축면적ㆍ연면적ㆍ층수ㆍ높이 등으로 규정하고 있는바, 「건축법 시행령」 제2조제2호 및 제3호와의 규정체계상 건축물의 “규모”는 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 및 높이를 의미한다고 할 것이므로, 종전 건축물의 규모를 구성하는 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 중 어느 하나를 늘려서 건축물을 다시 축조한다면 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 축조한 것으로 볼 수 없습니다.
그리고 「건축법 시행령」 제2조제4호에서는 “재축”을 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 건축물을 그 대지에 다시 축조하는 것으로 정의하면서 동(棟)수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하인 경우[나목1)]와 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우[나목2)]를 구분하여 규정하고 있는데, 종전에는 재축을 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 “종전과 같은 규모”의 범위에서 다시 축조하는 것으로 규정하던 것을, 2016년 5월 17일 대통령령 제27175호로 일부개정된 「건축법 시행령」에서 재축 시 건축조건을 완화하여 층수나 높이의 증가가 가능하도록 한 것인바2)2) 2016. 5. 17. 대통령령 제27175호로 일부개정된 「건축법 시행령」 조문별 제ㆍ개정이유서 참조
, 재축의 경우 연면적 합계는 종전 규모 이하로 하면서 동수, 층수 또는 높이 중 어느 하나는 종전 규모를 초과할 수 있도록 허용하고 있는 반면, 개축의 경우 그러한 허용규정이 없으므로 건축면적, 연면적, 층수 및 높이 모두 종전 규모 이하여야 한다고 보는 것이 건축법령의 체계에 부합하는 해석입니다.
따라서 기존 건축물의 전부를 해체하고 그 대지에 기존 건축물과 연면적 합계는 동일하지만 기존 건축물의 높이를 초과하는 건축물을 다시 축조하는 경우는 「건축법 시행령」 제2조제3호에 따른 개축에 해당하지 않습니다.
건축법 시행령
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.
2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
4. “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 “법”이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 “법령등”이라 한다)에 모두 적합할 것
5. ∼ 19. (생 략)
<관계 법령>