「건축법」 제11조제1항에서는 건축물의 건축 또는 대수선에 대한 “허가”에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항 및 제3항에서는 같은 법 제11조제1항에 따른 허가에 대한 “변경허가”를 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 별지 제1호의4서식에서는 “건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)허가 신청서”를 통해 허가 대상인지 변경허가 대상인지를 구분해 기재하도록 하고 있는 등 건축법령의 제반 규정에서는 최초 허가와 변경허가는 구분된다는 것을 전제로 “허가”와 “변경허가”라는 용어를 구분하여 규정하고 있는바, 같은 법 제11조제7항제1호에서의 “허가를 받은 날”에 “변경허가”가 포함된다고 보기 위해서는 건축법령에 명시적인 규정이 있거나 그러한 취지로 볼 수 있는 규정이 있어야 합니다.
그런데 「건축법」 제11조제7항제1호에서는 같은 조 제1항에 따른 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사를 착수하지 아니한 경우 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제3항에서는 같은 조 제1항에 따른 허가 사항의 “변경”에 대하여 같은 법 제11조제5항 및 제6항만을 준용하도록 규정하고 있어 변경허가의 경우에는 같은 조 제7항제1호가 준용되지 않는다는 점에 비추어 볼 때, 같은 호에서의 “허가”는 같은 조 제1항에 따라 받은 “최초의 허가”를 의미한다는 점이 문언상 분명하므로, 같은 조 제7항제1호에 따른 “허가를 받은 날”이 “변경허가를 받은 날”까지 포함하는 의미라고 보기는 어렵습니다.
또한 「건축법」 제11조제7항제1호는 같은 조 제1항에 따른 허가를 받은 내용대로 사업을 조속히 착수하도록 하여 건축허가의 행정목적을 신속하게 달성1)1) 대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결례 참조
하도록 함과 동시에 토지 및 건축물의 효율적인 사용을 유도하기 위한 취지의 규정인바, 만약 같은 호의 허가를 받은 날을 “변경허가를 받은 날”로 해석하는 경우, 건축주 또는 사업자가 최초 허가를 받은 후 2년간 공사에 착수하지 않으면서 변경허가를 통해 공사에 착수하여야 하는 기간을 계속 연장하는 등 같은 조 제7항을 악용할 소지가 있다는 점에서 위와 같은 입법 취지에 부합하지 않습니다.
한편 “최초 허가를 받은 날”을 기준으로 「건축법」 제11조제7항제1호에 따른 기간을 판단하게 되면 불가피한 사유로 공사에 착수하지 못한 선의의 건축주나 사업자의 경우에도 허가가 취소됨으로써 다시 새로운 허가를 받아야 하는 불합리한 결과가 초래될 수 있다는 의견이 있으나, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 이러한 경우에도 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있도록 하여 선의의 건축주 등을 보호할 수 있도록 하고 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안에서 「건축법」 제11조제7항제1호에 따른 “허가를 받은 날”은 “최초 허가를 받은 날”로 보아야 합니다.
<관계 법령>
건축법
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
② 〜 ⑥ (생 략)
⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
1. 허가를 받은 날부터 2년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우
2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우
⑧ 〜 ⑪ (생 략)
제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.
② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.
③ 제1항에 따른 허가 사항의 변경허가에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다.
④ 제1항에 따른 신고 사항의 변경신고에 관하여는 제11조제5항ㆍ제6항 및 제14조제3항ㆍ제4항을 준용한다.