「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에서는 “공동주택”이란 일반인에게 분양되는 복리시설을 제외한 주택 및 시설로서 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택(가목), 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일한 건축물로 건축하는 건축물(나목), 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설(다목)을 말한다고 규정하고 있고, 「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에서는 “장기수선계획”이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 같은 법 제29조제1항에 따라 수립하는 계획을 말한다고 규정하고 있습니다.
또한, 「공동주택관리법」 제29조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다고 규정하고 있으며, 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에서는 주차차단기를 전면교체하는 경우에는 그 수선주기를 10년, 수선율을 100퍼센트로 규정하고 있는바,
이 사안은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체에게 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있는바, 「공동주택관리법」 제29조제1항에서 공동주택의 공용부분에 대하여 장기수선계획을 수립하도록 규정한 취지는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고 시간이 경과할수록 건축물의 수선ㆍ유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체ㆍ보수할 수 있도록 하기 위한 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).
그리고, 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조 전단의 위임에 따라 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제1항 및 별표 1에서는 장기수선계획의 구체적인 수립기준으로서 각 시설별 수선공사의 종류, 수선방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 특히 공동주택 노후화 방지 및 입주자의 주거 안정을 위하여 정기적인 수선ㆍ유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있는바, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 공동주택의 주요시설은 공동주택에 존재하는 공용부분 중 장기수선계획을 수립ㆍ조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설범위에 관한 기준이라 할 것이므로,
현재 주요시설이 설치되어 있지 않다고 하더라도 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획에 따라 신설하여야 할 것입니다(법제처 2014. 2. 27. 회신 13-0650, 14-0076 해석례 참조).
또한, 「공동주택관리법」 제29조제2항 및 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하도록 하고 있으며, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는바, 이미 장기수선계획을 수립하였음에도 사정변경으로 인하여 이를 조정할 수 있다고 규정한 것은 장기수선계획 수립 대상의 범위를 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 교체ㆍ수리 등의 수선방법으로 한정하지 않음을 전제로 한다고 봄이 합리적이라 할 것이므로(법제처 2013. 11. 13. 회신 13-0412 해석례 참조), 공동주택의 주요시설을 신설하는 경우에도 장기수선계획의 수립 대상에 포함된다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.
따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우에도 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 할 것입니다.