가. 질의 가에 대해
「건축법」 제56조에서는 건축물의 용적률에 대해 그 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제78조에 따른 용적률 기준에 따른다고 하면서(본문), 「건축법」에서 기준을 완화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따르도록 규정하고 있는바(단서), 「건축법」 제56조 단서에 해당하는 용적률 완화 규정은 국토계획법 제78조에 따른 용적률 기준을 적용하도록 한 원칙에 대한 예외규정인 만큼 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 될 것입니다.3)3) 법제처 2018. 9. 3. 회신 18-0283 해석례 참조
그런데 「건축법」 제8조에서는 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 경우 같은 법 제56조에 따른 용적률을 100분의 120의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제65조의2제6항에서는 지능형건축물의 경우 같은 법 제56조에 따른 용적률을 100분의 115의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다고 규정하여, 각각 일정한 요건을 충족하는 건축물에 적용되는 용적률 특례의 최대 범위를 정하면서 모두 같은 법 ‘제56조에 따른 용적률’을 기준으로 완화할 수 있다는 점을 명확히 하고 있을 뿐, 하나의 건축물에 대한 여러 특례 규정의 중첩 적용 여부나 중첩 적용을 전제한 용적률 합산방식 등에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
그리고 「건축법」 제56조에 따라 용적률의 최대한도의 기준이 되는 국토계획법 제78조에서는 용도지역의 특성을 고려하여 건축물의 밀도를 조절함으로써 국토의 효율적인 이용이 가능하도록 용도지역별로 건축물에 적용되는 용적률의 상한을 정하고 있는데, 「건축법」에서 특정 구조의 건축을 장려하기 위한 목적으로 용적률 특례를 규정한 것만으로 용적률 완화 기준을 중첩 적용하여 용적률 상한이 누적적으로 증가될 수 있다고 보는 것은 건축물의 밀도를 관리하기 위해 엄격하게 용적률 상한을 규율하고 있는 용적률 제도의 취지에도 반하게 됩니다.
그렇다면 「건축법」 제8조 및 제65조의2제6항의 용적률에 대한 특례 규정은 모두 같은 법 제56조에 따른 용적률을 기준으로 하여 적용하는 것으로서 그 적용 대상이 하나의 건축물인 경우 완화 범위가 더 큰 특례 규정이 적용된다고 보아야 할 것인바, 이 사안의 경우 「건축법」 제8조에 따라 최대 100분의 120까지 용적률을 완화할 수 있습니다.
나. 질의 나에 대해
앞에서 살펴본 바와 같이 「건축법」 제8조 및 제65조의2제6항은 하나의 건축물에 적용되는 용적률의 최대한도에 대한 예외 규정으로서 모두 같은 법 제56조의 용적률, 즉 국토계획법 제78조에 따른 용도지역별 용적률의 상한을 기준으로 완화 범위를 정하고 있는바, 하나의 건축물이 「건축법」 제8조에 따른 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택과 같은 법 제65조의2에 따른 지능형건축물에 모두 해당하는 경우에는 완화 범위가 더 큰 특례 규정이 적용된다고 보아야 하고, 각각의 특례 규정을 중첩적으로 적용할 수는 없습니다.
그렇다면 이 사안과 같이 「건축법」 제8조 및 같은 법 시행령 제6조의5제2항 단서에 따라 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택에 적용되는 용적률 완화 비율을 100분의 120 범위에서 건축조례로 강화하여 100분의 104의 비율로 정한 경우, 해당 건축조례에 따른 100분의 104의 비율은 「건축법」 제8조에 따라 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택에 적용되는 용적률의 완화 범위인 것이므로, 해당 특례와 다른 건축법령에 따른 용적률 특례 중 완화 범위가 더 큰 특례 규정을 적용해야 하고, 위임 건축조례에서 정한 비율과 다른 특례에 따른 완화 비율의 합이 위임 근거 규정에서 정한 최대치보다 작다고 해서 중첩 적용이 가능하다고 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안의 경우 「건축법」 제8조 및 같은 법 시행령 제6조의5제2항 단서의 위임에 따른 건축조례에서 정한 100분의 104와 같은 법 제65조의2제6항에 따른 100분의 115 중 유리한 기준에 따라 최대 100분의 115까지 용적률을 완화할 수 있다고 보아야 합니다.
<관계 법령>
건축법
제8조(리모델링에 대비한 특례 등) 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령으로 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하면 제56조, 제60조 및 제61조에 따른 기준을 100분의 120의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있다.
제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
제65조의2(지능형건축물의 인증) ① 국토교통부장관은 지능형건축물[Intelligent Building]의 건축을 활성화하기 위하여 지능형건축물 인증제도를 실시한다.
② 〜 ⑤ (생 략)
⑥ 허가권자는 지능형건축물로 인증을 받은 건축물에 대하여 제42조에 따른 조경설치면적을 100분의 85까지 완화하여 적용할 수 있으며, 제56조 및 제60조에 따른 용적률 및 건축물의 높이를 100분의 115의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.
건축법 시행령
제6조의5(리모델링이 쉬운 구조 등) ① (생 략)
② 법 제8조에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 100분의 120을 말한다. 다만, 건축조례에서 지역별 특성 등을 고려하여 그 비율을 강화한 경우에는 건축조례로 정하는 기준에 따른다.