「주택법」 제45조의3제1항 본문에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 단서에서는 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법 시행령」 제55조의3제1항에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 「주택법」 제45조의3제1항에 따라 매년 10월 31일까지 결산서와 같은 법 제45조의4제1항에 따른 장부 및 그 증빙서류에 대하여 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 국가의 회계연도 방식에 따르는 300세대 이상의 공동주택의 경우에 있어서, 「주택법」 제45조의3제1항 단서에 따른 회계감사를 받지 않기로 하는 경우, 그 동의를 해당 연도의 회계감사 종료일인 10월 31일까지 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」에서는 공동주택의 관리비ㆍ장기수선충당금 등을 둘러싼 관리주체의 부정행위가 지속적으로 발생함에 따라, 공동주택 관리의 투명성을 제고함으로써 공동주택 관리와 관련한 비리를 근절하기 위하여 300세대 이상 공동주택의 관리주체에 대한 외부 회계감사를 의무화 하였습니다(2013. 11. 국회 국토교통위원회, 주택법 일부개정법률안 검토보고서 참조).
그리고, 「주택법」 제45조의3제1항 단서는 같은 항 본문에 따른 300세대 이상 공동주택 관리주체의 외부 회계감사 의무화에 대한 예외규정이라고 할 것인데, 법령에서 일정한 원칙을 규정한 후 그 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 된다고 할 것입니다(법제처 2015. 8. 12. 회신, 15-0404 해석례 참조).
또한, 공동주택 관리의 투명성을 제고하기 위하여 300세대 이상 공동주택의 관리주체에 대한 외부 회계감사를 의무화하고, 그 실효성을 확보하기 위하여 기한까지 외부 회계감사를 받지 않은 자에 대하여는 7백만원의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는바(「주택법」 제101조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 13 제2호하목), 외부 회계감사를 받아야 하는 기한인 10월 31일 전에 같은 법 제45조의3제1항 단서에 따라 외부 회계감사가 면제되는지 여부를 확정하고, 외부 회계감사를 받지 않기로 하는 동의가 없는 경우에는 10월 31일까지 외부 회계감사를 받아야 한다고 해석하는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석이라고 할 것이고, 이와 달리, 예를 들어, 2015년 10월 31일까지 「주택법」 제45조의3제1항 단서에 따른 동의를 받지 못하였고, 같은 날까지 외부 회계감사도 받지 않은 경우라고 하더라도, 2015년 12월 31일까지 입주자 및 사용자의 동의를 사후적으로 받거나, 혹은 더 나아가 2015년도에 외부 회계감사를 미실시한 것에 대하여 2016년도에 사후적으로 동의를 받을 수 있다고 확대하여 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
아울러, 「주택법 시행령」 제55조의3제1항에서 외부 회계감사의 기한을 정하면서, “법 제45조의3제1항 본문”에 따라 매년 10월 31일까지 회계감사를 받아야 한다고 규정하지 않고, 본문과 단서를 구분하지 않은 채, 법 제45조의3 “제1항”에 따라 매년 10월 31일까지 회계 감사를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 「주택법」 제45조제1항 단서에 따른 외부 회계감사 면제를 위한 동의를 포함한 외부 회계감사와 관련된 일련의 절차를 해당 기한까지 종결하여야 한다고 보는 것이 합리적인 해석이라고 할 것입니다.
그리고, 「주택법」 제45조의3제1항 단서에 따른 동의를 받지 못한 경우에는 「주택법」 제45조의3제1항 본문 및 같은 법 시행령 제55조의3제1항에 따라 10월 31일까지 외부 회계감사를 받아야 하는데, 통상 회계감사에 상당한 기간이 필요하다는 점을 고려할 때, 10월 31일까지 「주택법」 제45조의3제1항 단서에 따른 서면 동의를 받을 것이 확실히 예견되는 예외적인 경우를 제외하고는 「주택법」 제45조의3제1항 단서에 따른 동의를 받는 절차는 10월 31일보다 앞서 받아야 할 것이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국가의 회계연도 방식에 따르는 300세대 이상의 공동주택의 경우에 있어서, 「주택법」 제45조의3제1항 단서에 따른 회계감사를 받지 않기로 하는 경우, 그 동의는 늦어도 해당 연도의 회계감사 종료일인 10월 31일까지 받아야 한다고 할 것입니다.