가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항
「공인중개사법」 제2조제1호에서는 “중개”란 같은 법 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3호에서는 “중개업”이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4호에서는 “개업공인중개사”란 같은 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「공인중개사법」 제24조제1항에서는 국토교통부장관은 개업공인중개사 상호 간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 전단에서는 같은 조 제1항에 따라 지정을 받은 자(이하 “거래정보사업자”라 함)는 지정받은 날부터 3월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻도록 규정하고 있습니다.
나. 질의 가에 대하여
이 사안은 일반 국민을 대상으로 부동산매매 및 임대 등에 관한 정보를 제공하는 정보망이 「공인중개사법」 제24조제1항에 따른 부동산거래정보망에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공인중개사법」 제24조제1항에서는 개업공인중개사 상호 간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정할 수 있다고 규정하고 있는바, 그 문언상 부동산거래정보망은 개업공인중개사 상호 간에 부동산매매 등에 관한 정보를 교환하기 위한 것으로서 그 이용대상이 개업공인중개사로 한정되어 있다 할 것입니다. 그렇다면, 일반 국민을 대상으로 부동산매매 및 임대 등에 관한 정보를 제공하는 정보망의 경우에는 비록 해당 정보망이 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하는 기능을 일부 수행한다고 하더라도 「공인중개사법」 제24조제1항에서 규정하고 있는 부동산거래정보망은 아니라고 보아야 할 것입니다.
다음으로, 부동산거래정보망은 중개업자 상호 간에 부동산매매 등의 정보를 교환하고 이를 통하여 부동산의 매매 등에 관한 정보가 신속하게 공개되도록 함으로써 부동산가격이 공정하게 형성되도록 하기 위하여 도입되었는바(1993. 12. 27. 법률 제4628호로 일부개정되어 1994. 4. 1. 시행된 부동산중개업법 개정이유서 참조), 이와 같은 입법 취지에 비추어 보더라도, 「공인중개사법」 제24조제1항을 개정하여 부동산거래정보망을 개업공인중개사뿐만 아니라 일반 국민이 이용할 수 있도록 제도개선을 하는 것은 별론으로 하고, 「공인중개사법」 제24조제1항에 따른 부동산거래정보망은 개업공인중개사 상호 간에 부동산거래에 관한 정보를 교환하는 정보망으로 한정되어야 한다고 할 것입니다.
따라서, 일반 국민을 대상으로 부동산매매 및 임대 등에 관한 정보를 제공하는 정보망은 「공인중개사법」 제24조제1항에 따른 부동산거래정보망에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여
이 사안은 「공인중개사법」 제24조제1항에 따라 국토교통부장관으로부터 거래정보사업자로 지정받지 않은 사업자가 설치ㆍ운영하는 정보망이 해당 규정에 따른 부동산거래정보망에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공인중개사법」 제24조제1항에서는 해당 규정에 따른 부동산거래정보망에 해당하기 위해서는 국토교통부장관으로부터 해당 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정받아야 한다고 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 시행규칙 제15조에서는 거래정보사업자의 지정 절차를 구체적으로 규정하고 있는바, 개업공인중개사 상호 간의 부동산 중개를 목적으로 정보망을 설치ㆍ운영하는 사업자라고 하더라도 그 사업자가 국토교통부장관으로부터 지정받지 않았다면 해당 사업자가 설치ㆍ운영하는 정보망은 「공인중개사법」 제24조제1항에 따른 부동산거래정보망은 아니라고 할 것입니다.
다음으로, 「공인중개사법」상 거래정보사업자는 같은 법 제24조제3항에 따라 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하는데, 같은 법 시행규칙 제15조제4항에서는 운영규정에 포함되어야 할 사항으로 가입자에 대한 회비 및 그 징수에 관한 사항(제3호), 거래정보사업자 및 가입자의 권리ㆍ의무에 관한 사항(제4호) 등을 규정하고 있는바, 거래정보사업자는 부동산거래정보망에 가입한 개업공인중개사에게 회비를 징수할 수 있고, 정보망 가입에 따른 의무를 부과할 수도 있는 등 부동산거래정보망의 설치ㆍ운영 주체로서 권한을 갖는다고 할 것입니다.
그리고, 「공인중개사법」 제24조제4항에 따르면 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한하여 이를 부동산거래정보망에 공개하여야 하고, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 되며, 같은 조 제5항에서는 거래정보사업자 지정을 취소할 수 있는 사유를 거래정보사업자가 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우(제1호), 같은 조 제3항의 규정을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하거나 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우(제2호), 같은 조 제4항의 규정을 위반하여 정보를 공개한 경우(제3호) 등으로 규정하고 있습니다.
이처럼 거래정보사업자는 부동산거래정보망의 설치ㆍ운영과 관련하여 「공인중개사법」상의 권리ㆍ의무의 주체가 되므로, 같은 법 제24조제1항에 따른 국토교통부장관의 지정은 거래정보사업자의 지위를 부여하는 일종의 설권(設權) 행위라고 할 것인바, 거래정보사업자가 아닌 일반 개인이 설치ㆍ운영하는 부동산거래에 관한 정보망의 경우에도 「공인중개사법」상의 규제 또는 지원을 받을 필요성이 있는지 여부는 별론으로 하고, 국토교통부장관으로부터 지정받지 않은 사업자의 경우에는 부동산 중개를 목적으로 정보망을 설치ㆍ운영하더라도 거래정보사업자는 아니라고 할 것입니다.
따라서, 「공인중개사법」 제24조제1항에 따라 국토교통부장관으로부터 거래정보사업자로 지정받지 않은 사업자가 설치ㆍ운영하는 정보망은 해당 규정에 따른 부동산거래정보망에 해당하지 않는다고 할 것입니다.