구 임대주택법 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있습니다.
그리고, 구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 “입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인”을 규정하고 있는바,
이 사안은 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 “거주”한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 구 임대주택법은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(제1조), 그 목적을 달성하기 위하여 임대사업자에 대한 각종 지원을 규정하는 한편, 일정한 제한을 부과하면서, 임대의무기간이 지난 후 무주택 임차인 등에게 임대주택의 우선 분양전환권을 인정하고 있는바(제21조), 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인의 범위를 해석하는 경우에는 임차인이 안정적으로 임대주택을 사용한 후 분양전환을 받을 수 있는 기회를 우선적으로 부여받을 수 있도록 함으로써 임차인의 주거생활을 안정시키려는 해당 법률의 입법 목적에 부합하도록 해석할 필요가 있다고 할 것입니다.
그런데, 구 임대주택법 제19조 단서 및 2015년 9월 8일 대통령령 제26514호로 일부개정되어 2015년 9월 19일 시행된 「임대주택법 시행령」(이하 “구 임대주택법 시행령”이라 함) 제18조제1항에서는 임대주택의 전대가 허용되는 경우로 임차인이 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 주거를 이전하는 경우(제1호가목), 임차인이 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우(제1호나목), 임차인이 국외로 이전하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우(제1호다목), 「국가균형발전 특별법」 등에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을 공급받아 전대하는 경우(제2호) 등을 규정하고 있는바, ① 이와 같이 예외적이고 불가피한 사정으로 인하여 임대주택을 전대한 임차인을 해당 임대주택의 실수요자가 아니라고 보기는 어렵다고 할 것이고, ② 전차인이 임차인을 대신하여 임대주택에 거주하는 것에 대하여 임대사업자의 동의를 받는다는 점 등을 고려하면, 전차인의 거주로서 구 임대주택법 제21조제1항제1호에 따른 임차인의 거주 요건을 갈음할 수 있다고 할 것이므로, 이 경우 임차인은 같은 호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.
또한, 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임차인은 해당 주택건설지역에의 거주 및 무주택 요건 등을 충족하여야 하고, 공개모집을 통하여 법령에서 정한 기준 및 절차에 따라 선정되는 등 그 자격 요건과 선정 방식 등이 엄격하며[구 임대주택법 제20조제1항, 구 임대주택법 시행령 제19조제1항, 2015. 5. 8. 국토교통부령 제201호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「임대주택법 시행규칙」 제12조제1항, 2015. 9. 1. 국토교통부령 제227호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「주택공급에 관한 규칙」(이하 “주택공급에 관한 규칙”이라 함) 참조], 이러한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정된 자에 대해서는 임대기간 만료시까지 임대주택에 거주할 수 있는 권리(주택공급에 관한 규칙 제29조제4항)와 해당 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 권리(구 임대주택법 제21조제1항)를 부여하고 있는바, 이러한 관련 규정의 내용에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제19조 단서에서 임대주택의 전대를 예외적으로 허용하고 있는 취지는 임차인이 임대주택을 전대하더라도 임차인의 지위를 박탈하지 않고 그 권리를 인정하기 위한 것이라 할 것이고, 같은 법에서 임차인이 임대주택을 전대한 경우 우선 분양전환에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않는 것도 임차인이 임대주택을 적법하게 전대한 경우에는 임차인이 임대주택에 거주한 것으로 보아 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 우선 분양전환권이 있음을 전제하고 있기 때문이라고 할 것입니다.
만약, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 전대한 경우 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 없다고 해석한다면, 임대차계약상의 임차인이 아닌 전차인은 우선 분양전환의 대상이 되는 임차인에 해당하지 않는다는 점에 비추어 볼 때(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 결국 그 임대주택에 대해서는 임차인과 전차인 중 누구도 우선 분양전환의 대상이 될 수 없는데, 이는 임차인의 안정적인 주거를 확보해주려는 같은 법의 입법 목적에 반한다는 점도 이 사안을 해석하는데 고려하여야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 거주한 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항
○ 해석상의 혼란을 방지하기 위하여 구 임대주택법 제21조제1항의 규정을 정비하여, 같은 법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 임차인의 경우에는 같은 법 제21조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따라 거주한 것으로 볼 수 있다는 점을 명확히 할 필요가 있습니다.