「건축법」 제19조제2항에서는 같은 법 제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 「건축법」 제19조제2항 각 호의 구분에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “시장등”이라 함)의 허가를 받거나 신고를 해야 한다고 규정하면서 같은 항 제2호에서는 용도변경 신고대상을 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 같은 조 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 같은 법 제22조를 준용한다고 규정하면서(본문), 다만 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다(단서).
그리고 「건축법」 제38조제1항에서는 시장등은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 같은 법 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우(제1호), 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우(제4호) 등에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 등에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제25조에서는 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경우” 중 하나로 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우(제3호)를 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 “건축물대장규칙”이라 함) 제3조에서는 “그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우” 중 하나로 건축물의 증축·개축·재축·이전·대수선 및 용도변경에 따라 건축물의 표시에 관한 사항이 변경된 경우(제1호)를 규정하고 있습니다.
한편 건축물대장규칙 제18조제1항에서는 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경하려는 때에는 건축물표시 변경신청서에 건축물현황도 등을 첨부하여 시장등에게 신청해야 하되(본문), 「건축법」 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 시장등이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다고 규정하고 있는바(단서),
이 사안은 건축물의 소유자가 「건축법」 제19조제5항 단서에 따라 사용승인을 받지 않아도 되는 건축물 용도변경의 신고를 한 후 그 용도변경에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경하기 위해서는 건축물대장규칙 제18조제1항 본문에 따라 건축물대장의 표시사항 변경 신청을 해야 하는지, 아니면 용도변경 신고를 수리한 행정청이 직권으로 건축물대장의 표시사항을 변경해야 하는지에 관한 것입니다.
먼저 건축법령에 따른 건축물대장의 기재내용 변경은 건축물 소유자의 신청에 따르는 것을 원칙1)1) 법제처 2008. 5. 1. 회신 08-0011 해석례 및 대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다206075 판결례 참조
으로 하므로 시장등이 직권으로 변경할 수 있으려면 별도의 명문 규정이 있어야 합니다.
그런데 용도변경에 따른 건축물대장 기재내용의 변경에 대해서는 건축물대장의 표시사항 변경에 관하여 규정하고 있는 건축물대장규칙 제18조제1항에서 규정하고 있는데 해당 규정에서는 건축물의 소유자가 시장등에게 변경을 요청하는 경우(본문)와 시장등이 직권으로 변경해야 하는 경우(단서)로 나누어 규정하면서 건축물 소유자의 신청에 따른 변경의 경우에는 변경 사유에 아무런 제한을 두고 있지 않은 반면, 시장등의 직권변경의 경우에는 「건축법」 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우로 한정하여 규정하고 있습니다.
한편 건축물대장은 건축물에 대한 공법상의 규제, 지방세의 과세대상, 손실보상가액의 산정 등 건축행정의 기초자료이므로 그 변경행위는 공법상의 법률관계에 영향을 미치고, 건축물대장은 등기부 작성의 기초자료로서 건축물 소유자의 실체적 권리관계에 밀접한 영향을 미친다는 점을 고려하면2)2) 대법원 2010. 5. 27. 선고 2008두22655 판결례 참조
, 행정청이 건축물 소유자의 의사표시가 없어도 직권으로 건축물대장을 변경할 수 있는지 여부는 문언에 따라 엄격하고 제한적으로 해석해야 합니다.
그렇다면 위와 같은 건축법령의 규정 체계에 비추어 볼 때, 「건축법」 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에 대해서만 시장등이 직권으로 건축물대장의 표시사항을 변경할 수 있고, 사용승인을 받지 않는 용도변경의 경우에는 그러한 권한이 없다고 보아야 하므로 이 사안과 같은 경우 건축물의 소유자는 건축물대장규칙 제18조제1항 본문에 따라 건축물표시 변경신청서에 건축물현황도 및 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류를 첨부하여 시장등에게 신청해야 합니다.
또한 건축물대장규칙 제18조제2항에 따르면 시장등은 건축물표시 변경 신청에 따라 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청 내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치하는지 여부를 대조·확인해야 하므로 신청 내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 일치하지 않는 경우에는 건축물대장의 표시사항이 변경되지 않을 것인데, 만약 건축물 소유자의 용도변경 신고만으로 행정청이 직권으로 건축물대장에 기재되어 있는 용도를 변경해야 한다고 해석한다면 건축물의 실제 현황에 대한 확인 없이 해당 건축물대장에 기재되어 있는 용도가 변경되어 건축물대장상의 용도와 실제 건축물의 용도가 불일치하는 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때에 고려해야 합니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 건축물의 소유자가 「건축법」 제19조제5항 단서에 따라 사용승인을 받지 않아도 되는 건축물 용도변경의 신고를 한 후 그 용도변경에 따라 건축물대장의 표시사항을 변경하기 위해서는 건축물대장규칙 제18조제1항 본문에 따라 건축물대장의 표시사항 변경 신청을 해야 합니다.