「주택공급에 관한 규칙」 제2조제8호에서는 각 목의 가점항목에 대해 같은 규칙 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수(이하 “가점제 점수”라 함)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 “가점제”로 정의하면서 무주택기간(가목)을 가점항목 중 하나로 규정하고 있고, 같은 규칙 제23조제4항에서는 주택을 공급하는 사업주체가 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부 등을 확인하기 위해 제출하게 할 수 있는 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류를 각 호로 열거하고 있으며, 같은 규칙 제53조에서는 주택소유 여부를 판정할 때 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
이와 같은 분양권등에 대한 주택소유 여부 판정기준은 「주택공급에 관한 규칙」을 2018년 12월 11일 국토교통부령 제565호로 개정하면서 실수요자에 대한 주택공급 기회를 확대하기 위해 분양권등을 갖는 것을 주택을 소유한 것으로 보도록 개정한 것으로,5)5) 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 「주택공급에 관한 규칙」 개정이유 및 주요내용 참조
개정 당시 부칙 제3조에서는 2018년 12월 11일 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우의 분양권등부터 적용하도록 하는 적용례를 두었는바, 이 사안의 경우 같은 부칙을 적용할 수 있는지를 판단하기 위해서는 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것을 분양권등을 가진 것으로 볼 수 있는지에 대해 검토해야 합니다.
그런데 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호의2에서는 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위(가목), 주택의 입주자로 선정된 지위(나목) 및 매매를 통해 취득하고 있는 가목 및 나목의 지위(다목)의 어느 하나에 해당하는 지위를 “분양권등”이라고 정의하고 있고, 같은 규칙 제23조제4항에서는 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류를 건물 등기사항증명서(제1호), 건축물대장등본(제2호), 분양권등에 관한 계약서(제2호의2) 및 같은 규칙 제2조제7호의2다목에 따른 분양권등의 매매계약서(제2호의3) 등 각 호로 열거하면서 각 서류별로 주택소유 또는 무주택기간의 기준이 되는 날을 따로 규정하고 있는바, 이에 따르면 주택과 분양권등을 구분하고 있음이 분명하고, 같은 규칙 제23조제4항제1호 및 제2호는 물권 변동에 관하여 형식주의를 취하는 우리나라의 법제상 부동산 승계취득의 경우 공부상 소유권 이전 시점을 기준으로 무주택기간 산정을 위한 주택소유 여부를 판단6)6) 대법원 1995. 5. 9. 선고 93다58271 판결례 참조
하도록 명확히 정한 것으로 보아야 합니다.
그렇다면 이 사안의 경우 정비사업의 시행으로 공급되는 주택의 분양권등을 취득하기 위한 목적으로 철거 예정인 주택을 매입했더라도, 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것과 그 철거 예정인 주택의 소유에 따라 향후 정비구역에서 공급될 주택의 입주자로 선정되는 지위를 가지게 되는 것은 동일하게 볼 수 없으므로, 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것에 대해서는 「주택공급에 관한 규칙」 제23조제4항제2호의2 또는 제2호의3에 따른 분양권등에 관한 계약서 등이 아니라, 같은 항 제1호 또는 제2호에 따른 건물 등기사항증명서상 또는 건축물대장등본을 기준으로 주택소유 여부를 확인하고 무주택기간을 산정해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것은 분양권등을 매수한 것으로 볼 수 없으므로 분양권등을 대상으로 하는 국토교통부령 제565호 「주택공급에 관한 규칙」 부칙 제3조가 적용될 여지가 없고, 무주택기간 산정을 위한 주택소유 여부를 판단할 때 주택을 소유한 것으로 보아 철거 예정인 주택을 소유한 기간은 무주택기간에서 제외된다고 보아야 합니다.
<관계 법령>
주택공급에 관한 규칙
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. ∼ 7. (생 략)
7의2. “분양권등”이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위를 말한다.
가. 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위
나. 주택의 입주자로 선정된 지위
다. 매매를 통해 취득하고 있는 가목 또는 나목의 지위
7의3. (생 략)
8. “가점제”란 다음 각 목의 가점항목에 대하여 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수(이하 “가점제 점수”라 한다)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 말한다.
가. 무주택기간
나.ㆍ다. (생 략)
제23조(주택공급신청서 교부 및 신청서류) ① ∼ ③ (생 략)
④ 사업주체는 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부 등을 확인하기 위하여 필요한 경우에는 주택소유여부를 증명할 수 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하게 할 수 있다. 이 경우 주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각 호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 한다.
1. 건물 등기사항증명서: 등기접수일
2. 건축물대장등본: 처리일
2의2. 분양권등에 관한 계약서: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일
2의3. 제2조제7호의2다목에 따른 분양권등의 매매계약서
가.ㆍ나. (생 략)
3. (생 략)
제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.
1. ∼ 10. (생 략)
부 칙<국토교통부령 제565호, 2018. 12. 11.>
제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제19조제5항 및 제50조제1항제1호나목의 개정규정은 2019년 2월 1일부터 시행한다.
제3조(분양권등에 관한 적용례) 제2조제7호의2ㆍ제7호의3, 제23조제2항제9호, 같은 조 제4항제2호의2ㆍ제2호의3, 제28조제11항, 제53조, 별표 1 제1호가목2)다)의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.
1.ㆍ2. (생 략)