「주택법 시행령」 제52조제4항에서는 같은 조 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함함)하는 경우 입주자대표회의는 법 제43조제7항제2호에 따라 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2015-784호) 제7조제1항제1호에서는 낙찰의 방법으로 적격심사제를 규정하면서, 같은 지침 별표 4 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서는 주택관리업자 업무수행능력의 평가항목으로 “기술자 보유”를 규정하고 있는바,
이 사안은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원을 포함하여 산정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제53조제6항 및 별표 4에서는 공동주택을 위탁관리하는 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비기준을 규정하고 있고, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서는 기술자 보유능력을 업무수행능력의 평가항목 가운데 하나로 규정하고 있으며, 같은 표 비고 제4호에서는 기술자ㆍ장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다고 규정하고 있는바, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 주택관리업자의 기술자 보유능력을 평가하도록 규정하고 있는 취지는 발주처인 공동주택이 공동주택을 관리ㆍ운영하는 과정에서 「주택법 시행령」 제53조제6항 및 별표 4에 따라 의무적으로 갖추어야 하는 기술인력 이외에 추가적으로 다른 기술인력이 필요한 경우에 대비하여 주택관리업자가 일정한 자격기준을 갖춘 기술자를 얼마나 보유하고 있는지를 기준으로 평가하기 위한 것이라 할 것입니다.
즉, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4 비고 제4호의 취지는 개별적인 공동주택의 관리ㆍ운영에 필요한 기술자의 보유기준을 공고하고 이러한 기술자 보유능력을 갖춘 주택관리업자를 선정 시 우대하기 위한 데 있다고 할 것이므로 “기술자 보유”능력은 발주처인 공동주택 단지에 지원근무가 가능한 기술인력을 기준으로 평가하여야 할 것입니다.
그런데, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원은 그가 「주택법 시행령」 제53조제6항 및 별표 4에 따른 필수적인 기술인력이라면 법령상 상시근무의무를 부담하고, 해당 공동주택 공동주택관리기구의 필수적인 기술인력이 아니라고 하더라도 해당 공동주택관리기구의 장(長)인 관리사무소장의 지휘 또는 총괄 아래 공동주택의 관리업무를 수행하는 사람으로서 「주택법」 제55조제4항에 따라 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행하여야 하는 관리사무소장에 준하여 해당 공동주택의 관리업무를 성실하게 수행하여야 하는 의무를 부담한다고 할 것입니다.
그렇다면, 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 기술인력이 그 공동주택관리기구가 아닌 신규 발주처인 공동주택에 지원근무를 하는 것은 법령상 상시근무의무를 위반하거나 다른 공동주택의 관리업무에 공백을 초래하여 그 공동주택 입주자대표회의의 의사에 반할 수 있다는 점에 비추어 볼 때, 신규 발주처인 공동주택에 지원근무를 할 수 없는 기술인력은 입찰공고 시에 제시한 기술자 보유능력을 충족할 수 없는 사람이라는 점에서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 기술인력은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 평가할 때 보유 기술자의 수에 포함하여 산정할 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원을 포함하여 산정할 수 없다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견
○ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원을 포함하여 산정할 수 있는지 여부에 대하여 명확하게 규정하고 있지 않아 집행상 혼란의 소지가 있는바, 주택관리업자의 기술자 보유능력을 평가하는 취지가 발주처인 공동주택에 지원가능한 기술인력을 산정하기 위한 것인 점을 반영하여 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원은 보유 기술자의 수를 산정할 때 제외된다는 점을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.