「건축법」 제2조제2항제2호에서는 건축물의 용도 중 하나로 공동주택을 규정하면서 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 1 제2호나목에서는 공동주택의 하나인 “연립주택”을 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택으로 규정하고 있으며, 같은 호 각 목 외의 부분 단서에서는 연립주택의 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제2조제3호에서는 “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하고, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 「주택법 시행령」 제3조제1항제2호에서는 공동주택의 하나로 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택을 규정하고 있고, 「주택법」 제2조제20호에서는 “도시형 생활주택”이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 「주택법 시행령」 제10조제1항제2호에서는 도시지역에서 건설하는 단지형 연립주택을 도시형 생활주택의 하나로 규정하면서, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다고 규정하고 있는바,
이 사안은 단지형 연립주택 1층 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우 그 1층은 「주택법 시행령」 제10조제1항제2호 단서의 “주택으로 쓰는 층수”에 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제10조제1항제2호에서는 도시형 생활주택의 하나인 단지형 연립주택은 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 “주택으로 쓰는 층수”를 5개층까지 건축할 수 있다고 규정하고 있는바, 「주택법 시행령」 제3조제1항제2호에서는 공동주택의 하나로 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택을 규정하고 있고, 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에서는 “연립주택”을 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택으로 규정함으로써 연립주택의 기준이 되는 면적 및 “주택으로 쓰는 층수”를 정하고 있으며, 같은 호 각 목 외의 부분 단서에서는 연립주택의 경우 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 해당 층을 층수에서 제외하도록 규정함으로써 연립주택의 “주택으로 쓰는 층수의 산정 방법”을 정하고 있으므로, 단지형 연립주택의 “주택으로 쓰는 층수”의 산정방법 등에 대해서는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 각 목 외의 부분 단서 및 같은 호 나목의 규정에 따라야 할 것입니다.
그런데, 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 각 목 외의 부분 단서에서는 연립주택의 경우 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에 해당 층을 층수에서 제외하도록 규정하고 있는바, 이는 공동주택 주차장의 경우 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 부속용도에 속하는 시설로서(「건축법 시행령」 제2조제13호나목), 부속용도는 별도의 용도로 분류되지 않고 “주된 용도”에 포함되므로 공동주택 주차장의 용도는 주된 용도인 “공동주택”에 해당하고, 주차장으로 사용되는 층 또한 주택으로 쓰는 층수에 포함되는 것이 원칙이지만, 1층 필로티 주차장을 장려하기 위하여 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 해당 층을 연립주택 층수에서 제외하도록 한 것이므로, 그 문언과 입법 취지에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 1층 중 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 그 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에 그 1층은 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택의 “층수”에서 제외되지 않는다고 할 것이고, 「주택법 시행령」 제10조제1항제2호에 따라 5개층까지 건축할 수 있는 “주택으로 쓰는 층수”에도 포함된다고 할 것입니다.
그리고, 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 각 목 외의 부분 단서에서는 아파트(주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택)ㆍ연립주택과 다세대주택(주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택)을 구분하여 아파트ㆍ연립주택에 대해서는 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 해당 층을 층수에서 제외하도록 규정하고 있는 반면, 다세대주택의 경우에는 1층의 전부 또는 “일부”를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 “주택 외의 용도”로 쓰는 경우에 해당 층을 층수에서 제외한다고 규정하고 있는바, 이는 주거밀집지역 토지의 효율적 활용과 다세대주택 건축의 활성화를 위하여 다세대주택에 대해서만 아파트나 연립주택의 경우와 달리 1층 “전부” 뿐만 아니라 그 “일부”를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 “주택 외의 용도”로 사용하는 경우에 대해서도 해당 층을 주택으로 쓰는 층수에서 제외하도록 한 것이므로, 연립주택에 대하여 다세대주택과 동일한 주택의 층수 산정기준을 적용할 수 있다고 해석하는 것은 건축법령의 문언 및 입법 취지에 반하여 허용되지 않는다고 할 것입니다.
따라서, 단지형 연립주택 1층 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우 그 1층은 「주택법 시행령」 제10조제1항제2호 단서의 “주택으로 쓰는 층수”에 포함된다고 할 것입니다.