「주택법」 제43조제1항에서는 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택(이하 “의무관리대상 공동주택”이라 함)을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제48조에서는 승강기 설치 여부 또는 중앙집중식 난방방식 여부 등 해당 공동주택의 구조와 세대수 등에 따라 의무관리대상 공동주택의 범위를 규정하고 있으며, 「주택법」 제43조제2항에서는 같은 조 제1항에 해당하는 의무관리대상 공동주택은 같은 조 제4항에 따라 자치관리하거나 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있습니다.
또한, 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 및 「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 같은 법을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 같은 영 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항(제3호) 등을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 민간임대주택법에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 민간임대주택법이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있습니다.
한편, 민간임대주택법 제51조제1항에서는 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택 범위의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에 민간임대주택법 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 제51조에 따른 관리대상이 되지 않은 민간매입임대주택의 세대수를 포함하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제46조제1항에서는 「주택법」 제5장 및 같은 법 시행령 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택에 대하여 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 같은 영 제48조에 따른 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항(제3호) 등 같은 항 각 호만 적용한다고 규정하되, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 민간임대주택법에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 민간임대주택법이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있습니다.
이와 같이 「주택법 시행령」 제46조제1항 및 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따르면 일반적인 공동주택과는 달리 민간임대주택법에 따른 민간임대주택의 관리에 대해서는 「주택법」 제5장 및 같은 법 시행령 제5장에 따른 공동주택 관리에 관한 사항이 적용되지 않으므로, 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에도 「주택법」의 적용이 배제되는 민간임대주택법상 민간임대주택의 세대수는 제외되어야 한다고 할 것입니다.
한편, 「주택법」 제6조제1항과 민간임대주택법 제3조에서는 임대주택의 관리에 관하여 민간임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있는바, 민간임대주택법 제51조제1항 및 제2항에 따른 관리대상이 아닌 민간매입임대주택은 「주택법」에 따라 관리되어야 하므로 이러한 민간매입임대주택의 세대수는 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택의 세대수를 산정할 때 포함되어야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 「주택법」 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에서는 모든 공동주택이 아니라 공동주택 중 일부만을 의무관리대상 공동주택으로 규정하고 있을 뿐이고, 임대주택의 특성상 임대주택의 관리방법은 민간임대주택법에서 별도로 규율되어야 할 것이므로, 민간임대주택법에 따른 관리방법의 규율을 받지 않는 임대주택이라고 하여 반드시 「주택법」에 따른 의무관리대상 공동주택이 되어야 하는 것은 아니라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 고려할 때, 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택 범위의 기준이 되는 세대수를 산정할 때에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 법 제51조에 따른 관리대상이 되지 않은 민간매입임대주택의 세대수를 포함하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.