구 「주택법」 제16조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제15조제1항에서는 사업계획승인을 받아야 하는 주택 호수의 기준을 원칙적으로 30호 또는 30세대로 하되, 단지형 연립주택 등의 경우에는 50호 또는 50세대로 규정하고 있으며, 구 「주택법」 제38조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주 등인 사업주체로 하여금 같은 조 각 호에 따라 주택을 공급하도록 규정하고 있고, 같은 법 제38조제1항제2호에서는 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건 등에 적합하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「주택공급에 관한 규칙」에서는 주택 및 복리시설의 공급조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
한편, 구 「임대주택법」 제2조제2호의3에서는 같은 조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 민간건설임대주택으로 정의하고 있고, 같은 법 제16조제1항제4호 및 구 「임대주택법 시행령」 제13조제1항제2호에서는 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택이 아닌 그 밖의 임대주택은 5년이 지나지 않으면 매각할 수 없도록 임대의무기간을 규정하고 있는바,
이 사안은 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 구 「임대주택법」 제2조에서는 건설임대주택을 공공건설임대주택(제2호의2)과 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택인 민간건설임대주택(제2호의3)으로 구분하여 규정하고 있고, 같은 법 제3조제1항 및 구 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 구 「임대주택법」에서 정하지 아니한 사항은 구 「주택법」에 따르도록 규정하고 있는데, 구 「임대주택법」 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행령」 제19조제1항에서는 건설임대주택 중 구 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행규칙」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「임대주택법 시행규칙」”이라 함) 제12조 및 제12조의2부터 제12조의5까지의 규정에서는 각각 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법 등에 관해서는 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따르도록 규정하고 있습니다.
그러므로, 구 「임대주택법 시행령」 제19조제1항에 따라 공공건설임대주택의 공급에 대해서는 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되지만, 공공건설임대주택이 아닌 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 되어 있으므로, 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법에 대하여 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것이며, 나아가 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도, 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
더욱이, 구 「임대주택법」 제21조제1항에서는 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 “공공건설임대주택”을 분양전환하는 경우에 대해서만 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 구 「임대주택법」 제21조제7항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 세대를 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행규칙」제13조제5항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에 그 남은 임대주택을 구 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하도록 규정하고 있을 뿐, 민간건설임대주택에 대해서는 임차인 우선 분양전환에 관한 규정이나 임대기간 만료 후 제3자 매각에 대하여는 규정하고 있지 않으므로, 분양전환하고 남은 민간건설임대주택이 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도 명문의 규정없이 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
아울러, 종전에는 건설임대주택의 경우 그 종류에 관계없이 무주택세대주에게 공급하도록 하고 임대의무기간 종료 후에는 무주택인 임차인에게 우선매각하도록 하던 것을 민간건설임대주택의 경우에는 임대사업자가 자율적으로 임차인 및 매각대상자를 선정할 수 있도록 하기 위하여 구 「임대주택법」 및 구 「임대주택법 시행령」이 개정된 연혁에 비추어 보아도 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다(법률 제5228호 임대주택법 일부개정법률 개정이유서, 대통령령 제15331호 임대주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 및 건설교통부령 제98호 임대주택법 시행규칙 일부개정령 개정이유서 참조).
따라서, 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.