「공공주택 특별법」 제6조의2에서는 주택지구를 해제할 때 난개발이 우려되는 지역에 대해 특별관리지역으로 지정할 수 있도록 하고, 같은 법 제6조의3제1항에서는 특별관리지역 안에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 행위를 제한하면서(본문) 예외적으로 특별관리지역의 취지에 부합하는 범위에서 대통령령으로 정하는 행위에 한정하여 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아 할 수 있다고 규정(단서)하여 특별관리지역 안에서의 건축 및 토지의 형질변경 등의 행위를 법령에서 정한 일정한 행위에 한정하여 예외적으로 허용하고 있는바,1)1) 2014. 10. 21. 의안번호 제1912079호로 발의된 공공주택건설등에 관한 특별법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조
예외적으로 허용되는 행위의 대상은 법령상 특별한 사유가 없는 한 제한적으로 해석2)2) 법제처 2015. 10. 26. 회신 15-0556 해석례 참조
해야 합니다.
그런데 「공공주택 특별법 시행령」 제8조제1항 및 별표 1 제1호에서는 특별관리지역에서 허가를 받아 할 수 있는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경에 대해 시설의 종류를 구분하여 정하면서 같은 호 나목3)(1)에서는 특별관리지역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설 중 주택3)3) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말함.
에 대하여 “특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 당시부터 있던 기존의 주택4)4) 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 등재된 주택을 말함.
이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다”고 건축의 범위를 제한하고 있는바, 특별관리지역 안에서 주택을 건축할 수 있는 경우는 같은 별표 제1호나목3)(1)에서 정하고 있는 범위로 제한되는 것이 문언상 명백합니다.
그리고 「공공주택 특별법 시행령」 제8조제2항에서는 “제1항에 따른 행위에 대한 허가의 세부 기준”은 별표 2와 같다고 규정하고 있는바, 같은 영 별표 2에 따른 세부 기준은 같은 영 제8조제1항 및 별표 1에 따라 허용되는 행위에 대한 허가 시 세부 기준이므로 별표 2 제3호가목2)에 따른 “주택의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하”일 것의 기준은 별표 1 제1호나목3)(1)에 따라 주택을 건축하더라도 형질변경의 범위를 최대 330제곱미터로 제한하는 것으로 보아야 하고, 별표 2의 세부기준을 별표 1에서 허용하는 행위와 별개로 독립적으로 적용하는 것으로 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안의 경우 「공공주택 특별법 시행령」 별표 1 제1호나목3)(1)에 따라 주택을 건축할 수 있는 토지는 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지로 제한됩니다.
<관계 법령>
「공공주택 특별법」
제6조의3(특별관리지역의 관리 등) ① 특별관리지역 안에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위를 할 수 없다. 다만, 특별관리지역의 취지에 부합하는 범위에서 대통령령으로 정하는 행위에 한정하여 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아 할 수 있으며, 허가된 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.
② ∼ ⑧ (생 략)
「공공주택 특별법 시행령」
제8조(특별관리지역에서의 행위제한) ① 법 제6조의3제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 행위"란 별표 1에 따른 행위를 말한다.
② 제1항에 따른 행위에 대한 허가의 세부 기준은 별표 2와 같다.
③ (생 략)
[별표 1]
특별관리지역에서 허가를 받아 할 수 있는 행위(제8조제1항 관련)
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질 변경
시설의 종류
건축 또는 설치의 범위
가. (생 략)
나. 특별관리지역 주민의 주거ㆍ생활편익 및 생업을 위한 시설
(1) ～ (3) (생 략)
1)ㆍ2)
(생 략)
3) 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말한다. 이하 이 호에서 같다)
건축할 수 있는 경우는 다음과 같다.
(1) 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 당시부터 있던 기존의 주택[「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 (2)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다.
(2) (생 략)
4) ∼ 8)
(생 략)
2. ∼ 6. (생 략)
[별표 2]
특별관리지역에서의 행위허가에 관한 세부 기준(제8조제2항 관련)
1. (생 략)
2. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
가. 건폐율 100분의 60 이하로 건축하되 높이 5층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로 한다.
나. 가목에도 불구하고 주택 또는 근린생활시설을 건축하는 경우에는 다음의 어느 하나에 따른다.
1) 건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(개발제한구역과 공공주택지구 및 특별관리지역에 거주한 기간이 연속하여 5년 이상인 거주자는 232제곱미터, 연속하여 10년 이상 거주한 자는 300제곱미터) 이하. 이 경우 5년 이상 거주자 또는 10년 이상 거주자가 연면적 200제곱미터를 초과하여 연면적 232제곱미터 또는 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 한정한다.
2) 건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
다. ～ 마. (생 략)
3. 토지의 형질변경
가. 토지의 형질변경면적은 건축물의 건축면적 및 공작물의 바닥면적의 2배 이하로 한다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그 해당 면적으로 한다.
1) (생 략)
2) 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하
3) 별표 1의 건축물 및 공작물과 관련하여 이 영 및 다른 법령에서 토지의 형질변경을 수반하는 시설을 설치할 것을 따로 규정한 경우에는 그 규정에서 허용하는 범위
나. ∼ 사. (생 략)