「사립학교법」 제2조제1호에서는 “사립학교”의 하나로 학교법인, 공공단체 외의 법인 또는 그 밖의 사인이 설치하는 「유아교육법」 제2조제2호에 따른 학교를 규정하고 있고, 「사립학교법」 제28조제2항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장, 실습 또는 연구시설, 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 및 교재ㆍ교구는 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 영 제12조제2항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 학교법인이 매도하거나 담보로 제공할 수 없는 재산에서 제외한다고 규정하고 있고, 「사립학교법」 제51조 본문에서는 같은 법 제28조제2항은 사립학교경영자에게 준용한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제21조제1항제1호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 결정(「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함함. 이하 같음)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하더라도 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있고, 「주택법」 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바,
이 사안은 지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제22조제1항제1호는 사업계획승인을 받은 사업주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 그 소유자로부터 매수할 수 있게 하는 매도청구권을 부여함으로써 주택의 건설ㆍ공급을 통하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상이라는 공익을 달성하기 위하여 사업주체로 하여금 그 대지 소유자의 의사에 반하여 그 재산권을 취득할 수 있도록 특별히 규정한 것이라 할 것입니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결례 참조).
즉, 「주택법」 제21조제1항제1호에서는 사업주체는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제22조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하여 매도 청구 대상 대지의 용도를 제한하지 않고 있으므로, 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 주택건설사업의 대지에 포함되어 있고 사업주체가 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우라면 사용권원을 확보하지 못한 유치원 건물과 대지의 소유자에게 매도청구를 할 수 있는 것은 문언상 명백하다고 할 것입니다.
한편, 「사립학교법」 제28조제2항 및 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 교지, 교사 등을 처분할 수 없는 재산으로 규정하고 있으므로 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지는 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 없다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 「사립학교법」은 사립학교의 특수성에 비추어 그 자주성을 확보하고 공공성을 앙양(?揚)함으로써 사립학교의 건전한 발달을 도모함을 목적으로 하는 법률로서(제1조), 같은 법 제28조제2항의 취지는 학교법인 또는 사립학교경영자가 설치ㆍ경영하는 사립학교의 교육에 필수적으로 요구되는 학교재산이 처분됨으로써 그 학교의 존립 자체가 위태롭게 되는 것을 방지하는 데에 있는바(법제처 2016. 10. 12. 회신 16-0371 해석례 참조), 같은 법 시행령 제12조제1항에서는 교지, 교사 등을 매도하거나 담보에 제공할 수 없도록 규정하면서, 같은 조 제2항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 교육환경의 개선을 위하여 교지의 전부와 교육용 기본시설의 일부를 확보한 후 학교를 이전하는 경우로서 이전으로 용도가 폐지되는 교지, 교사, 체육장의 어느 하나에 해당하는 재산은 매도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 사립학교법령에서는 원칙적으로 학교교육에 직접 사용되는 재산의 매도나 담보 제공을 금지하고 있으나 「사립학교법 시행령」 제12조제2항제1호에 따라 이전으로 용도가 폐지되는 경우에는 예외적으로 이를 매도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있으므로, 사인이 설치한 유치원에서 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지가 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 된다고 보더라도 「사립학교법」 제28조제2항의 입법 목적이나 취지에 반하다고 보기 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 지구단위계획으로 사립학교의 용도가 폐지되고 이전이 되는 경우, 이전으로 용도가 폐지되는 사인이 설치한 유치원의 교육에 직접 사용되는 유치원의 건물과 대지도 「주택법」 제22조제1항제1호에 따른 매도청구의 대상이 될 수 있다고 할 것입니다.