「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」(이하 “민간임대주택법 시행령”이라 함) 제4조제1항제2호다목에서는 민간임대주택법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있습니다.
한편, 「민사집행법」 제128조제1항에서는 매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제142조제1항에서는 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지해야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 「민사집행법」 제142조제1항에 따라 주택에 대한 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인이 매각대금을 완납하기 전에 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 임대사업자로 등록할 수 있는 자의 요건으로 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제1호에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자를 규정하고 있고, 같은 항 제2호다목에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 그 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있는바, 같은 목은 민간임대주택법으로 등록할 주택을 소유하지 않은 자도 임대사업자로 등록할 수 있도록 하여 임대사업을 하려는 자의 편의를 도모하되, 그 요건을 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되고 매매계약을 체결한 경우로 한정하고 있으므로, 같은 목에 따른 “매매계약”의 의미는 엄격하게 해석해야 할 것입니다.
그런데, 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호다목에 따른 매매계약은 매도인과 매수인의 의사의 합치에 따라 매도인이 주택을 이전하고 매수인이 대금을 지급하는 계약(「민법」 제563조)을 의미하는 반면, 「민사집행법」에 따른 경매는 계약에 따라 주택을 이전하는 것이 아니라 매도인의 의사와 무관하게 법원이 주택을 처분하여 같은 법 제135조 및 「민법」 제187조 등 법률의 규정에 따라 매수인에게 주택을 이전하는 것을 의미하므로, 민간임대주택법 시행령에 따른 매매계약과 「민사집행법」에 따른 경매는 주택을 취득하기까지의 원인과 절차가 다르다고 할 것인바, 「민사집행법」에 따른 경매로 장래에 주택을 취득할 수 있다는 사유로 경매를 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호다목에 따른 매매계약과 같은 것으로 보기는 어렵다고 할 것입니다.
더욱이, 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하기 전에 임대사업자로 등록할 수 있는 사유로 매매계약(다목)과 분양계약(라목)을 나누어 규정하고 있는데, 이는 분양계약은 매매계약의 한 종류임에도 불구하고 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 계약이라는 특성을 고려하여 매매계약(다목)과 항목을 달리하여 규정한 것으로 보이고, 주택을 취득하는 방법은 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 다양한 점 등에 비추어 볼 때, 주택을 취득하기 전에 임대사업자로 등록할 수 있는 사유로 매매계약과 분양계약을 체결한 경우를 각각 규정하고 있는 것은 계약상·법률상 원인에 따라 주택을 취득하는 모든 경우를 포함하려는 것이 아니라 주택을 취득하는 개별 방법에 따라 주택을 매입하는 경우를 특정하려는 것으로 보아야 할 것입니다.
따라서, 「민사집행법」 제142조제1항에 따라 주택에 대한 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인은 매각대금을 완납하기 전에 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 없다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항
민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호다목에서는 임대사업자로 등록할 수 있는 자의 요건을 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 그 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있는바, 임대사업을 하려는 자는 매매계약뿐만 아니라 경매 등 다양한 방법으로 주택을 취득하고 있는 현실을 고려하여 임대사업자의 등록요건에 관하여 입법 정책적으로 고려할 필요가 있습니다.