「주택법」 제42조제3항에서는 대통령령으로 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항에 따라 리모델링을 하는 경우 같은 법 제32조제3항에 따라 설립인가를 받은 리모델링주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의에서 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자 또는 제12조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법」 제42조제5항에서는 같은 조 제4항에 따른 시공자를 선정하는 경우에는 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 하되, 다만, 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 것이 곤란하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조의2제1항에서는 「주택법」 제42조제5항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 시공자 선정을 위하여 2회 이상 경쟁입찰을 실시하였으나 입찰자가 하나이거나 입찰자가 없어 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 수 없게 된 경우를 말한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제42조제4항 및 제5항의 위임에 따른 「리모델링 시공자 선정기준」(국토교통부고시 제2016-187호) 제5조에서는 조합등이 시공자를 선정하려는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 하되, 다만, 미응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회나 입주자대표회의의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있는바,
이 사안은 공동주택 리모델링주택조합에서 공동주택의 리모델링을 위한 시공자 선정을 위하여 1회 실시한 일반경쟁입찰에 1개의 업체만 입찰자로 참가하여 그 업체를 시공자로 선정한 경우, 이러한 입찰은 「주택법」 제42조제5항에 따른 경쟁입찰로서 유효한지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 공동주택의 리모델링 시공자 선정방법에 관한 「주택법」 제42조제5항 본문에서는 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다는 원칙을 규정하고 있고, 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제47조의2제1항에서는 시공자 선정을 위하여 2회 이상 경쟁입찰을 실시하였으나 입찰자가 하나이거나 입찰자가 없어 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 수 없게 된 경우 등에는 경쟁입찰의 방법이 아닌 다른 방법으로 시공자를 선정하는 것이 가능하도록 예외를 규정하고 있습니다.
그리고, 국토교통부고시(제2016-187호)인 「리모델링 시공자 선정기준」 제5조에서는 「주택법」 제42조제5항의 내용을 구체화하여 조합등이 시공자를 선정하려는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 하되, 미응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회나 입주자대표회의의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있는바, 공동주택의 리모델링 시공자 선정방법에 관하여 위와 같이 규정하고 있는 주택법령의 체계에 비추어 볼 때, 공동주택 리모델링주택조합에서 리모델링을 위한 시공자를 선정하기 위해서는 원칙적으로 「주택법」 제42조제5항 본문에 따라 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하여야 할 것이고, 다만, “2회 이상 경쟁입찰을 실시”하였음에도 불구하고 “입찰자가 하나”이거나 “입찰자가 없는 것”과 같이 경쟁입찰의 방법으로는 시공자 선정이 사실상 불가능한 경우에는 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제47조의2제1항에 따라 예외적으로 경쟁입찰의 방법이 아닌 수의계약 등 다른 방법으로 시공자를 선정하는 것이 가능하다고 할 것입니다.
다음으로, “경쟁입찰의 성립”은 일반경쟁입찰과 같은 경쟁입찰의 방법으로 입찰을 실시하는 것뿐만 아니라 일반적으로 그 입찰에 둘 이상의 입찰자가 있는 경우에 성립한다고 보아야 할 것인바(「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제11조 참조), 입찰자가 하나인 경우에는 유효한 경쟁입찰이 성립하지 않는 것으로 보아야 하고 「주택법 시행령」 제47조의2제1항은 이를 확인적으로 규정하고 있다고 할 것입니다.
즉, 2011년 9월 16일 법률 제11061호로 「주택법」이 일부개정되면서 제42조제5항을 신설한 취지는 시공자 선정과정에서 경쟁이 성립하도록 함으로써 그 동안 사업추진과정에서 나타난 금품로비 등 각종 비리를 근절하고 공동주택 리모델링사업의 투명성과 신뢰성을 제고하기 위함인바[주택법 일부개정법률안(의안번호 1807040) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조], 공동주택 리모델링주택조합에서 리모델링을 위한 시공자 선정을 위하여 1회 실시한 일반경쟁입찰에 1개의 업체만 참가하였다면 그러한 경쟁입찰은 경쟁이 성립하지 않아 유효한 경쟁입찰로 보기 어렵다고 할 것이어서 추가로 재입찰 절차를 거쳐 시공자를 선정하여야 할 것이므로, 재입찰 절차를 거치지도 아니하고 1회 실시한 경쟁입찰에 1개의 업체만 입찰하고, 해당 업체를 시공자를 선정한 것은 「주택법」 제42조제5항에서 정하고 있는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정한 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 공동주택 리모델링주택조합에서 공동주택의 리모델링을 위한 시공자 선정을 위하여 1회 실시한 일반경쟁입찰에 1개의 업체만 입찰자로 참가하여 그 업체를 시공자로 선정한 경우, 이러한 입찰은 「주택법」 제42조제5항에 따른 유효한 경쟁입찰이 아니라고 할 것입니다.