「교육환경 보호에 관한 법률」(이하 “교육환경법”이라 함) 제6조제1항제5호에서는 같은 법 제8조제1항에 따라 설정ㆍ고시된 교육환경보호구역에서 「건축법」 제11조제1항 단서에 따른 규모의 건축을 하려는 자는 교육환경에 미치는 영향에 관한 평가서(이하 “교육환경평가서”라 함)를 관할 교육감에게 제출하고 승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 「건축법」 제11조제1항 단서 및 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제8조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 특별시장 등의 건축허가를 받아야 하는 건축물의 규모를 “연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물” 등으로 규정하고 있는바, 교육환경평가서의 승인을 받아야 하는 규모의 건축에 해당하는지 여부는 건축법령에 따라 판단하여야 합니다.
그런데 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호 각 목 외의 부분에서는 연면적을 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 규정하고 있는 반면 같은 영 제8조제1항 각 호 외의 부분 본문, 제11조제3항제1호, 제12조제3항제2호 본문, 제19조제4항, 제23조의2제1항제2호, 제27조제1항제8호 및 제28조제2항 등에서는 “연면적의 합계”라는 용어를 사용하고 있는바, 건축법령에서 이와 같이 “연면적”과 “연면적의 합계”라는 용어를 서로 구별하여 사용하고 있는 점을 고려하면 단순히 “연면적”이라는 용어를 사용한 규정은 하나의 건축물을 대상으로 하는 규정으로 보아야 하는 것1)1) 법제처 2015. 12. 17. 회신 15-0782 해석례 참조
이지만 이와 다르게 “연면적의 합계”라는 용어를 사용한 규정은 복수의 건축물을 대상으로 하는 규정으로 보아야 합니다.
그리고 교육환경법 제6조에서 교육환경평가서에 대하여 승인을 받도록 한 것은 정비사업 등으로 인해 학생의 안전이 위협되거나 학생의 건강 및 학습 환경이 침해받는 일이 없도록 사전에 방지하기 위한 것인바,2)2) 2013. 8. 28. 의원 발의, 의안번호 제1906576호 교육환경 보호에 관한 법률안 국회 상임위원회 심사보고서 참조
그렇다면 교육환경법 제6조제1항제5호에 따라 교육환경평가서의 승인 대상이 되는 “「건축법」 제11조제1항 단서에 따른 규모의 건축”, 즉 “연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상”인 규모의 건축의 의미는 특정한 하나의 사업의 일환으로 복수의 건축물을 건축하는 경우로서 각각의 건축물의 연면적은 10만 제곱미터 미만이지만 그 건축물들의 연면적의 합산이 10만 제곱미터 이상인 경우를 포함하는 의미로 보아야 합니다.
또한 교육환경법 제6조제1항제5호에서 「건축법」 제11조제1항 단서를 인용하고 있는 것은 단순히 교육환경평가서의 승인을 받아야 하는 건축의 “규모”만을 수식하기 위한 것일 뿐이므로 비록 「건축법」 제11조제1항 단서가 “건축허가”에 관한 규정이라 할지라도 교육환경법 제6조제1항제5호에 따라 연면적을 합산하여 계산하여야 하는 복수 건축물의 범위가 하나의 건축허가를 통해 건축되는 복수의 건축물로 한정되는 것으로 볼 수도 없습니다.
그렇다면 공공지원민간임대주택 개발사업의 시행자가 토지이용계획 및 개략설계도서(「민간임대주택에 관한 특별법」 제28조제1항제4호), 인구ㆍ주택 수용계획(같은 항 제5호) 등을 포함한 공공지원민간임대주택 공급촉진지구계획(이하 “지구계획”이라 함)의 승인을 받고, 해당 지구계획에서 정해진 바에 따라 복수의 건축물을 건축하는 경우 해당 건축물들은 모두 동일한 개발사업의 일환으로 건축되는 것이므로 비록 별개의 건축허가를 받아 건축되는 건축물이라 하더라도 교육환경법 제6조제1항제5호에 따라 교육환경평가서의 승인을 받아야 하는지 여부를 판단할 때에는 해당 건축물들의 연면적의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.
그리고 이 사안과 같이 사전에 확정된 사업계획에 따라 복수의 건축물을 각각 별도의 건축허가를 통해 순차적으로 건축하여 그 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상이 되는 경우가 연면적이 10만 제곱미터 이상인 하나의 건축물을 건축하는 경우나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 복수의 건축물을 하나의 건축허가를 통해 건축하는 경우에 비하여 해당 건축 행위로 인한 학생의 안전 및 학습 환경에 미치는 영향의 정도가 적다고 볼 수는 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
<관계 법령>
「교육환경 보호에 관한 법률」
제6조(교육환경평가서의 승인 등) ① 다음 각 호의 자는 교육환경에 미치는 영향에 관한 평가서(이하 “교육환경평가서”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 교육감에게 제출하고 그 승인을 받아야 한다.
1. ∼ 4. (생 략)
5. 제8조제1항에 따라 설정ㆍ고시된 교육환경보호구역에서 「건축법」 제11조제1항 단서에 따른 규모의 건축을 하려는 자
② ∼ ⑧ (생 략)
「건축법」
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
② ∼ ⑪ (생 략)
「건축법 시행령」
제8조(건축허가) ① 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다.
1. ∼ 3. (생 략)
② ∼ ⑥ (생 략)