「관광진흥법」 제20조제4항의 위임에 따라 휴양 콘도미니엄업 시설의 분양 기준 및 시기에 대해 정하고 있는 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호에서는 해당 관광숙박시설이 건설되는 대지의 소유권을 확보하도록 하면서(가목), 분양 당시 해당 휴양 콘도미니엄업의 건물이 사용승인된 경우에는 해당 건물의 소유권도 확보하도록 규정(각 목 외의 부분 후단)하고 있는바, 이는 휴양 콘도미니엄업의 건물을 분양하려는 자가 해당 건물에 대한 소유권이 없는 상태에서 분양계약을 체결할 경우 발생할 수 있는 피해로부터 수분양자를 보호하기 위한 것입니다.
그런데 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용을 받는 구분소유 건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있고 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있으므로(제1조), 이 사안과 같이 휴양 콘도미니엄업의 건물이 구분소유 건물인 경우 전체 건물 중 일부도 건물로서 소유권의 대상이 될 수 있고, 소유권을 확보하지 않은 부분은 분양할 수 없어 수분양자가 있을 수 없음에도 불구하고 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 각 목 외의 부분 후단에 따라 소유권을 확보해야 하는 범위를 보호해야 할 수분양자가 있을 수 없는 건물의 부분까지 포함하여 건물 전체로 확대하여 해석하는 것은 해당 사업자의 재산권을 지나치게 제한하게 되므로 타당하지 않습니다.
그리고 「관광진흥법 시행령」 제24조제2항제1호가목 및 「관광진흥법 시행규칙」 제26조에 따르면 휴양 콘도미니엄업의 건물이 완공되지 않은 상태에서도 총 공사 공정이 공정률 20퍼센트 이상 진행된 때에는 분양하려는 총 객실 중 공정률에 해당하는 객실을 대상으로 분양할 수 있는바, 아직 모든 객실이 완공되지 않은 상태에서도 공정률의 범위 내에서 분양이 가능함에도 불구하고 휴양 콘도미니엄업의 건물이 사용승인되었다고 해서 사용승인된 해당 건물 전체의 소유권을 확보해야 한다고 해석하는 것은 휴양 콘도미니엄업의 분양에 대해 규정하고 있는 관광진흥법령 체계에 부합하지 않습니다.
또한 「건축법」 제22조에 따른 사용승인은 건축물이 건축법령 및 건축행정목적에 적합하게 건축되었는지 여부를 확인하고 사용승인서를 교부함으로써 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 제도로서 관광진흥법령에 따른 휴양 콘도미니엄업의 분양 절차 및 소유권 확보 규정과는 입법목적을 달리하는 별개의 규정이므로 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 각 호 외의 부분 후단에 따라 확보해야 하는 “해당 건물의 소유권”의 범위를 반드시 건물의 “사용승인”된 범위와 일치하도록 해석할 필요는 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
<관계 법령>
「관광진흥법」
제20조(분양 및 회원 모집) ①관광숙박업이나 관광객 이용시설업으로서 대통령령으로 정하는 종류의 관광사업을 등록한 자 또는 그 사업계획의 승인을 받은 자가 아니면 그 관광사업의 시설에 대하여 분양(휴양 콘도미니엄만 해당한다. 이하 같다) 또는 회원 모집을 하여서는 아니 된다.
②ㆍ③ (생 략)
④제1항에 따라 분양 또는 회원 모집을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 분양 또는 회원 모집의 기준 및 절차에 따라 분양 또는 회원 모집을 하여야 한다.
⑤ (생 략)
「관광진흥법 시행령」
제24조(분양 및 회원모집의 기준 및 시기) ① 법 제20조제4항에 따른 휴양 콘도미니엄업 시설의 분양 및 회원모집 기준과 호텔업 및 제2종 종합휴양업 시설의 회원모집 기준은 다음 각 호와 같다. 다만, 제2종 종합휴양업 시설 중 등록 체육시설업 시설에 대한 회원모집에 관하여는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다.
1. 다음 각 목의 구분에 따른 소유권 등을 확보할 것. 이 경우 분양(휴양 콘도미니엄업만 해당한다. 이하 같다) 또는 회원모집 당시 해당 휴양 콘도미니엄업, 호텔업 및 제2종 종합휴양업의 건물이 사용승인된 경우에는 해당 건물의 소유권도 확보하여야 한다.
가. 휴양 콘도미니엄업 및 호텔업(수상관광호텔은 제외한다)의 경우 : 해당 관광숙박시설이 건설되는 대지의 소유권
나.ㆍ다. (생 략)
2. ～ 6. (생 략)
② 제1항에 따라 휴양 콘도미니엄업, 호텔업 및 제2종 종합휴양업의 분양 또는 회원을 모집하는 경우 그 시기 등은 다음 각 호와 같다.
1. 휴양 콘도미니엄업 및 제2종 종합휴양업의 경우
가. 해당 시설공사의 총 공사 공정이 문화체육관광부령으로 정하는 공정률 이상 진행된 때부터 분양 또는 회원모집을 하되, 분양 또는 회원을 모집하려는 총 객실 중 공정률에 해당하는 객실을 대상으로 분양 또는 회원을 모집할 것
나. 공정률에 해당하는 객실 수를 초과하여 분양 또는 회원을 모집하려는 경우에는 분양 또는 회원모집과 관련한 사고로 인하여 분양을 받은 자나 회원에게 피해를 주는 경우 그 손해를 배상할 것을 내용으로 공정률을 초과하여 분양 또는 회원을 모집하려는 금액에 해당하는 보증보험에 관광사업의 등록 시까지 가입할 것
2. (생 략)