건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하는 것으로1)1) 「건축법」 제55조 및 제56조 참조
모두 건축물과 관련된 것이므로 「건축법」에서 그 개념을 설명하고 있지만 특정 지역이나 지구 등에서 건폐율이나 용적률의 기준을 정하는 것은 토지의 경제적·효율적 이용과 관련된 것이므로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함)에서 특정 용도지역에 포함되는 대지의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항을 용도지역별로 명확하게 구분하여 규정하면서 건폐율 및 용적률의 최대한도의 범위를 같은 법 제77조 및 제78조에서 용도지역별로 세부적으로 구분하여 규정하고 있습니다.
그리고 국토계획법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 “용도지역등”이라 함)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(330㎡) 이하인 경우 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하도록 규정하고 있습니다.
위와 같은 국토계획법의 규정 체계를 고려하면 용도지역에서의 건폐율 및 용적률은 각 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률을 적용하는 것이 원칙이고, 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우라 하더라도 국토계획법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 경우를 제외하고는 각각의 용도지역에 관한 건폐율 및 용적률 규정이 그 대지의 해당 부분에 적용되는 것이 원칙이라 하겠습니다.2)2) 법제처 2015. 7. 9. 회신 15-0267 해석례 참조
한편 「건축법」 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외함) 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 “이 법의 규정”을 적용하도록 규정하고 있으나, 앞에서 살펴 본 것처럼 용도지역별 건폐율 및 용적률 제한은 「건축법」이 아니라 국토계획법에서 규율하고 있는 사항이고, 「건축법」 제55조 및 제56조에서도 건폐율 및 용적률의 최대한도는 국토계획법에 따르도록 규정하고 있으므로 용도지역별 건폐율 및 용적률 제한은 “「건축법」의 규정”에 해당하지 않습니다.3)3) 대법원 2014. 11. 27. 선고 2013두16111 판결례 참조
아울러 「건축법」 제55조 및 제56조에서 건축물의 건폐율 및 용적률의 최대한도는 국토계획법 제77조 및 제78조의 기준에 따르도록 하면서 「건축법」에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있는데, 이는 「건축법」 제43조제2항 및 제77조의13제6항에서와 같이 공개공지등4)4) 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 문화 및 집회시설 등에 일반이 사용할 수 있도록 설치하는 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간을 말함(「건축법」 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제27조의2제1항 참조)
을 설치하는 경우 및 건축협정구역에 건축하는 건축물에 대해 국토계획법에도 불구하고 건폐율 및 용적률을 완화하여 적용할 수 있다는 의미이므로 해당 규정을 근거로 하여 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 기준을 「건축법」에서 규율하고 있다고 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안의 경우 해당 대지에서의 건폐율과 용적률은 「건축법」 제54조제1항을 적용하여 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따르는 것이 아니라 국토계획법에 따른 각각의 용도지역별 건폐율과 용적률 기준에 따라야 합니다.
<관계 법령>
「건축법」
제54조(건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) ① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다.
② ～ ④ (생략)
제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
제84조(둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. (단서 생략)
1.·2. (생 략)
②·③ (생 략)