「주택법 시행령」 제55조의4제1항 각 호 외의 부분 전단에서는 관리주체 또는 입주자대표회의는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 같은 항 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 각 호에서 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(제1호), 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(제2호) 및 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항(제3호)을 규정하고 있고, 같은 영 제55조의4제1항제3호가목에서는 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항으로 같은 영 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 공사를 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법 시행령」 제55조의4 등의 위임에 따른 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2015-784호) 제7조와 별표 7 제2호가목에서는 장기수선충당금을 사용하는 공사의 계약자를 입주자대표회의로 규정하고 있고, 같은 지침 제22조에서는 “관리주체(「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호와 제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같음)”가 사업자를 선정할 때에는 같은 지침 제24조에 따른 입찰공고 내용을 같은 지침 제14조의 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 지침 제29조제1항에서는 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목에 따라 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우에 사업자와 공사계약을 체결하는 주체가 입주자대표회의인지, 아니면 관리주체인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항에서는 사업자를 선정하는 주체와 집행하는 주체를 구분하여 규정하고 있으나, 관련 법령에서는 “사업자의 선정”과 “집행”의 의미에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않은바, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항 및 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제7조와 별표 7 제2호가목의 규정 등을 종합적으로 고려할 때, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목에 따른 “사업자의 선정”이란 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 규정된 절차에 따라 해당 사업의 사업자를 확정할 뿐 아니라, 그러한 사업자 확정의 최종적인 절차로서 확정된 사업자와 계약을 체결하는 것까지 포함하는 의미로 해석하여야 할 것입니다.
한편, 「주택법」 제47조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제101조제2항제6호에서는 같은 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자에게 과태료를 부과하도록 규정하고 있는바, 「주택법」 제47조제2항 및 제101조제2항제6호에서 장기수선충당금을 사용하는 공사에 대한 책임을 입주자대표회의에 부여하고 있는 점을 고려할 때, 장기수선충당금을 사용하는 공사의 주요 내용이 반영되어 있는 계약의 체결은 이러한 공사에 대한 책임을 지는 입주자대표회의가 하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
한편, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제29조제1항에서 계약은 “관리주체”가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다고 규정하고 있으므로 입주자대표회의가 아닌 관리주체가 선정된 사업자와 계약을 체결하여야 한다는 의견이 있을 수 있습니다. 그러나, 같은 지침 제22조에서는 “관리주체”를 정의하면서 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 관리주체는 입주자대표회의를 의미한다고 규정하고 있는바, 같은 지침 제29조제1항에서 “관리주체”가 계약을 체결한다고 규정하고 있더라도 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목의 장기수선충당금을 사용하는 공사와 같이 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 같은 지침 제22조에 따라 그 “관리주체”가 입주자대표회의를 의미하는 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목에 따라 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우에 사업자와 공사계약을 체결하는 주체는 입주자대표회의라고 할 것입니다.
※ 법령정비의견
○ 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 등 계약 관련 법령에서 낙찰자의 선정과 계약의 체결을 구분하고 있는 현실을 감안할 때, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목의 의미가 민원인의 입장에서 혼란의 여지가 있으므로, 「주택법 시행령」 등에서 “선정”의 의미를 명확히 하거나 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 계약 관련 법령에 부합하게 개정하는 등 입법적 개선을 할 필요가 있습니다.