「주택법 시행규칙」 제13조제3항제1호에서는 사업계획의 변경승인이 제한되는 사유로 단순히 “주택(공급계약이 체결된 주택만 해당함)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액”을 규정하고 있을 뿐 해당 주택의 범위에서 주택조합의 조합원에게 공급하는 주택을 제외하고 있지 않으며, 같은 항 각 호 외의 부분 본문에서는 사업계획의 변경승인이 제한되는 기준시점을 “입주자 모집공고 후”와 “사업계획승인 후”로 각각 규정하고 있는데 “사업계획승인 후”는 지역주택조합 등이 그 구성원에게 주택을 공급하기 위해 시행하는 사업으로서 별도로 입주자 모집공고를 하지 않는 경우에 해당한다는 점에서 문언상 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제1호에 따라 변경승인이 제한되는 사업계획의 대상은 조합원에게 공급하는 조합원분양분 주택과 조합원이 아닌 자에게 공급하는 일반분양분 주택을 모두 포함한다고 보아야 합니다.
그리고 「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서에서는 사업계획의 변경승인이 예외적으로 허용되는 요건으로 “입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우”를 규정하고 있는데, 이는 구 「주택건설촉진법 시행규칙」1)1) 2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호 「주택법 시행규칙」으로 개정되기 전의 것을 말함
에서 조합원인 입주예정자의 동의(조합원 5분의 4 이상의 동의)와 조합원이 아닌 입주예정자의 동의(전원의 동의) 범위를 구분하여 규정하였던 것을 2003년 12월 15일 건설교통부령 제382호 「주택법 시행규칙」으로 개정하면서 현재와 같이 입주예정자가 조합원인지 여부를 불문하고 “입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우”로 그 요건을 완화한 것인바, 이와 같은 입법연혁을 고려할 때 「주택법 시행규칙」 제13조제3항에 따른 “입주예정자”는 조합원과 비조합원을 포괄하는 개념이라는 점도 같은 항 제1호에 따른 주택의 의미를 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 이 사안의 경우 일반분양분 주택의 공급가격은 변경되지 않으므로 일반분양자는 사업비 증액에 이해관계가 없어 「주택법 시행규칙」 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서에 따른 동의를 받을 필요가 없고, 조합원은 사업비 증액에 대해 조합원별 분담 명세를 정해야 하므로 「주택법 시행령」 제20조제3항 및 같은 법 시행규칙 제7조제5항제6호에 따라 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는데 그 과정에서 조합원들의 의사가 확인됨에도 불구하고 이와 별도로 같은 규칙 제13조제3항 각 호 외의 부분 단서에 따른 동의를 다시 받도록 하는 것은 무익한 절차의 반복인 점을 고려할 때, 이 사안에는 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제1호가 적용되지 않는다는 의견이 있습니다.
그러나 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제1호의 입법 취지는 주택조합의 조합원이나 일반분양자의 경우 사업계획승인 또는 입주자 모집공고 당시 계획되어 있던 사업비의 규모를 기초로 자신의 경제적 부담 능력 등을 평가하여 주택건설사업에의 참여 여부를 결정하게 된다는 점을 고려해 그 이후에 추가적인 경제적 부담을 초래하는 사업비의 증액에 대해서는 그 부담 주체인 조합원과 일반분양자의 동의를 받도록 하여 해당 입주예정자를 보호함과 동시에 증액된 사업비가 차질 없이 납부될 수 있도록 하여 주택건설사업이 원활하게 추진되도록 하기 위한 것인데,2)2) 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864 판결례 참조
조합원분양분 주택의 공급가격만 변경된다고 하더라도 그 부담분이 전체 주택건설사업의 추진에 영향을 미칠 수 있으므로 비록 일반분양분 주택의 공급가격이 변경되지 않더라도 사업비가 증액되어 최초 계획된 주택건설사업의 내용이 달라지게 되면 일반분양자에게도 그에 대해 의사를 표시할 기회를 부여할 필요가 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
<관계 법령>
「주택법」
제5조(공동사업주체) ① (생 략)
② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
③ 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
④ (생 략)
제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.ㆍ2. (생 략)
②ㆍ③ (생 략)
④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ㆍ⑥ (생 략)
「주택법 시행규칙」
제13조(사업계획의 변경승인신청 등) ①ㆍ② (생 략)
③ 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고(법 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 한 후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 된다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(법 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설·공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 대해서는 그 입주자를 포함한다. 이하 이 항 및 제4항에서 같다)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 한다.
1. 주택(공급계약이 체결된 주택만 해당한다)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액
2. (생 략)
④ ∼ ⑥ (생 략)